建物付土地の相続不動産売却事例(福岡市西区姪の浜 東様)

売却に必要なのは会社規模の大きさじゃない

福岡市西区姪の浜にある土地の売却を任せていただいた東様。一括査定サイトに登録して、査定提案後に大手不動産会社に専属専任契約で売却を任せていましたが、3ヶ月経過した後に当社に売却をお任せしていただき、1ヶ月で成約になりました。販売会社を変える経緯や、他社との違いについてお話しをしてくださいました。

古家がある土地を売却された経緯について

売却開始後、どのくらいの期間で売れましたか?

東様:売却活動を初めた当初の3ヶ月間は、全国展開している大手不動産仲介会社に専属専任媒介契約でお願いしました。しかし、納得のいかない部分があったので、更新はせずに4ヶ月目からは御社にお願いしました。すると、お願いしてから約1ヶ月で購入申込書の提出があり2ヶ月目には売買契約を締結できました。
売却活動を始めて約8ヶ月で決済・引渡しの運びとなり、やや時間が掛かりましたが無事に売却を完了することができました。

売却を考えたきっかけは何ですか?

東様:父親から借家がある土地を相続したのですが、建物や擁壁が老朽化しており、修繕して利用するには高額な費用が必要になることがわかりました。また、私自身は福岡市内に住んでいないため大金を払って維持管理していくよりも現金化しようと思い、売却を決断しました。

---山野:売却する際にどんなお悩みが出てきましたか?

東様:売却する古家(土地建物)は父が銀行から融資を組んで購入していて、返済がまだ残っていました。
"修繕して新たに貸すか"、"アパートや貸家を建てるか"、"相続したばかりなのに売却して良いものなのか"
など、色々悩みました。

---山野:売却時に不安はありましたか?

東様:売却開始したのが11月で、早期売却につながるようにと、売却する前に古家を解体したのですが、その結果、固定資産税が高額になり、このまま売却できなければ、負担が大きくて不安になりました。

宅地建物取引士 山野
固定資産税は1月1日に所有している方に課税され、その現況(建物があるか、更地なのか)で翌年度の税額が決まります。1月2日以降に解体すると次の固定資産税が大きくなるまでに約12ヶ月の猶予がありますが、東様のように年をまたいで解体する場合は土地の固定資産税の軽減税率(200㎡未満は6分の1になる)が無くなり高額な納付書が届いてビックリする方も少なくありません。
※軽減税率についてはこちらを参照してください。<福岡市役所 固定資産税について>

毎日リビングについて

他社と当社を比較して違いはどこですか?

東様:売却を考えた時に、不動産売却の一括査定サイトを利用して数社に売却査定を依頼しましたが、御社の査定内容はやや高めで頑張ってくれるのかな?という印象でした。
しかし、中には極端に低価格を提示してくる会社も数社あり、極端に査定価格が低いとやる気が無いんだなぁと思いました。

御社に依頼する前の会社さんは、多少強引なところがありました。
全国的に有名な会社でブランド力もあり、販売力があると思い任せてみました。 しかし、実際にはなかなか売却できず、当初の強引な部分が次第に気になるようになってきました。 

そこで、査定を依頼したときに印象が良かった御社へ再度連絡し、専属専任契約は更新せずに、4ヶ月目からは御社にお願いしました。担当の山野さんは、査定を受けた時からとても親切丁寧に対応していただいて、信頼できました。
おそらく、買主さんも、山野さんに対して同じように信頼できると思ったので、早期成約につながったと思います。

当社の販売方法についてどうでしたか?

東様:査定を受けた時に、"チャレンジ価格"というものをご提案されていました。
相場価格から無理のない範囲内で高く売却することにチャレンジすることで、興味を持ちました。
また、高く売るために分割販売・セットプラン販売の提案してもらいました。非常におもしろいと思いましたが、「施工業者が決まっているので販売条件を絞ってしまい、問合せが少なくなるのでは?」とも思いましたが、建築会社を制限する販売法ではなかったため、こちらのリスクもないと判断して、お願いしました。

いざ売却活動をしていると、結局、購入者は自宅を建てるので土地代だけで検討するのではなく、土地と建物を併せた総合価格で購入を検討することが分かり、やはり土地代は安価な方が売却しやすいということがだんだん判ってきました。

分割販売やセットプラン販売を提案していた御社に頼むことが早期売却につながると思い、改めてご連絡をさせていただき、専任媒介契約で任せる事にしましたが、最初から頼んでおけばよかったですね(笑)。

セットプランとは
土地の測量して、土地の形状と隣接地(道路や隣接土地)の高低差を確認します。
南区桧原にある当社の協力会社である注文住宅の建築会社が現地を調査し、規格住宅の作成に取り掛かります。図面が出来上がって建物と造成工事の積算をおこない、セットプラン価格が決まって売り出すことができます。

このような手順を踏むため、時間が掛かります。一般的な販売方法では早く・高く売れない場合に取り組む方法であり、販売方法のルール等をしっかりと説明させていただき、売主様のご理解を頂くことが必要です。

高く早期に売却したいなら分割販売とセットプラン販売を検討

---山野:これから売却を考えている方に一言お願いします。

東様:売主としては「早く、高く」売却したい、買主としては「安価で」買いたい、と相反するのですが、分割販売とセットプラン販売だと、その両方が可能だと思います。
全ての土地がこのように上手くいかないかもしれませんが、他の不動産仲介会社に売却を依頼していて、なかなか販売できない方がいたら、こういう販売方法を試してみるのは有効的だと思いますよ。

---山野:分割販売は一戸建てが建つために十分な面積がひつようで、セットプラン販売も同様に宅地造成をする工事代金や建築費用などを販売前に見積もりをします。

購入者にとっては、土地だけではいくらぐらいの建物を建てられるのか、不透明な部分があり購入に踏み込めない部分があります。
あらかじめ、建売住宅のような企画を準備しておくと、スムーズな売却ができ、早期売却に繋がります。

また、建築条件を付けないため、購入者を制限するようなこともありませんので、販売活動の妨げになるものはありませんので大変好評いただいております。 

福岡市城南区で売却した土地
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