建物付き土地の財産整理売却事例(春日市桜ヶ丘 城戸様)

建物付土地の財産整理売却事例(春日市桜ヶ丘 城戸様)

2017年8月に春日市桜ヶ丘の建物付土地の売却をお任せいただいた城戸様。叔母が介護施設に入所し、自宅が空き家になるため、現金化することになりました。
介護認定を受けている方が自分で財産整理が出来なくなっているという相談は年々増えております。
今回の取引は、介護認定を受けている方の代理人として不動産の売却をされた城戸様にお話しを伺いました。
不動産会社を選ぶところから、全て終わるまでのお話しをご覧ください。

空き家になった建物付き土地を売却された経緯について

売却を考えた経緯について

売る研 山野
売却を考えた経緯を教えて下さい。
城戸様
叔母も高齢になりましたし、本人が一人暮らしで非常に不安があるということで、施設に入ってもらうことにしました。あの地域は空き家も多く、不動産屋さんの誘いも多かったんですけれども、たまたま毎日リビングの山野さんが親切に手紙で「相談にのります」ということをいただいたので、一度話を聞いてもらおうかなということでお声かけしました。山野さんの手紙は、地域に密着されていて、よくその場所のことを書いてありましたから、非常にわかりやすかったですね。

当社を選んだきっかけ、査定書の内容について

売る研 山野
お電話をいただいたときには、もうすでに大手2社から査定書をもらっていたということですが、当社を選んだ理由をお聞かせ下さい。
また、査定書の内容はどうでしたか?
城戸様
そうですね。他社さんのは、地理的評価や数字で表している資料で何を見ていいのやら、判断に難しかったです。
その点、御社は地理的評価とかそういうことよりも現場(売却地)の長所、短所を文章で分かり易く書いてもらっていたから良かったです。
やっぱり自分が気にしていること、叔母が気にしていることを、はっきりよく調べていただいていたから、整合性がありますよね。
一般的に売主、私どもに沿っていただいた評価をいただいたかな、と思いますね。
売る研 山野
当社も初めのうちは、専門的な言葉や数値で表した査定書でした。業界で「査定書作成システム」というものがあり、対象不動産の道路の向きや面積とかを入力すると数値が自動計算されます。しかし、それは相場価格とかけ離れることがあるんですよね。
例えば、「ここの学校区が人気だから相場より高い」だとか、「販売中の物件が少ないから付加価値が高い」など、そういうところが反映しないため、実際の時価と異なります。
城戸様
(人が判断する人気の事など)それはそのシステムには反映しませんよね。
売る研 山野
数字がたくさん載っていて、どの不動産会社が作っても同じような査定書は、売主様が説明なしでみても分かりにくいものだと思いました。
もっとシンプルに、わかりやすくできないかなと思い、現在のような査定書に至りました。
城戸様
確かに、御社の査定書は他社と違って見やすかったかな。専門的なこともお調べになった上で、山野さんが帰った後で一人で見返しても理解しやすかったですな。
売る研 山野
ありがとうございます。その一つとして買取価格とか、『チャレンジ価格』という販売方法を確立できました。
査定価格というものは、相場を周知している上で、売主様にとって損害を与えない価格(低すぎて利益が少なる価格や、高すぎて売れない価格)をプロとして提示しなければなりません。
しかし、売主様にとって売却に求めるものはそれぞれなので、売主様にあった売却条件をご提案しております。
その中で大変好評なのが『チャレンジ価格販売』です。

売る研 山野
査定価格は相場の価格。チャレンジ価格は「(最高価格は)これくらいだったら売れますよ」というもの。相場とかけ離れない範囲で頑張って活動すれば売れる価格設定にしております。
現在、福岡の地価上昇もあるため、相場より良い条件で売却出来なければ売主さんの気を引かないかなというのも感じています。他でやってないことと、僕らが得意なエリアで本当のことを書く、というところをチャレンジ価格に入れるようにしてます。
城戸様
そういう地元ならではしか分からない相場感やタイムリーな情報や、お客さんの心を掴むのはお得意だと思いますから、大手にはそこらへんは真似できないでしょうね。

毎日リビングについて

当社に求める事、販売活動について

売る研 山野
城戸さんが当社に対して求めるサービスや良かったことは何でしょうか?
城戸様
山野さんの人柄、まじめなところ。私も営業畑で育ったもので、どうしても調子よく商品をおすすめするということに対して、すごく嫌悪感を抱く方なんです。
だから、どちらかというと、口数が少ない職人肌のほうが、個人的には魅力があります。
山野さんのような百戦錬磨を経てきた人の満ち溢れた自信、人間性に魅かれたのは確かですね。
売る研 山野
ありがとうございます。
お打合せを重ねて、売り出し価格が決まりますと基本的に7日以内にインターネットに掲載したり、チラシ配布をする等の販売活動をします。
今までの取引を平均すると、約1ヶ月半前後で成約に至ることが多いです。
しかし今回は、ネット掲載やチラシ配布などの営業活動をする前(1週間)に申込をいただきました。人気のエリアということもありましたが、金額の打ち合わせをして、そこから私が既存のお客様や、取引が長い住宅会社の営業さん、建売業者さん等に情報発信をおこないました。
一番早く連絡をいただいたので4日目ぐらいでした。それが、金額や売却条件の交渉もない内容でした。
城戸様
山野さんから「もう買いたいっていう人が現れました」と言われたとき、「ひょっとしたら、はめられたかな?」という気もしたんです(笑)。
もうすでに筋書きのできたストーリーに私ははめられたんじゃないかなと一瞬思ったけども、売却内容に納得していたので別にそれでもよかったですけれどね(笑)。
売る研 山野
そんな筋書通りの営業が出来れば無敵ですね(笑)。残念ながら、そんな筋書きはなく、すべて真実です(笑)。
正直なところ、僕は(商談に入るまで)2ヶ月くらいかかるかなって思っていました。
相場から1.2倍以上の価格設定であることから、問い合わせはたくさん来ても、最終的に見送りになる人が多いのかなと。

現に、他でもそういう売物件が4ヶ月以上残っていたりします。そうならないように、最初が肝心だと思い、他の土地を案内したお客様に声をかけましたら、ちょうど他の土地で購入を逃した直後ということもあり、一目惚れされてすぐに気に入っていただきました。
「元々、桜ヶ丘が一番よかったんだよ」って言われて、すぐに申し込みをご決断していただきました。

城戸様
買主さん夫婦は本当にいい方でしたね。今月に第2子が生まれるということで希望に満ち溢れていましたね。本当に大事にしていた土地を自分がいいと思った人に譲れるのはいいですよね。

販売状況報告書について

売る研 山野
販売時期が短かったため、回数は少なかったですが販売状況報告書についていかがでしたか?
城戸様
あれはとても助かりました。経過が見えないのは、やはり素人としては不安ですよね。誰も買主さんがいらっしゃらないとしても、山野さんから見放されてるんじゃないかという不安がなくなってよかったです。
「こんな小さな物件ほっとけ~!」って社長が言ってるんじゃないかと、連絡がないと不安ですからね(笑)。
きちっと山野さんが最初からそういう報告書を出しますということを言われていたから、不安を抱える事もなく無事に終わることができてよかったなと思ってます。
売る研 山野
今回も契約から引渡まで3ヶ月間あり、難しくない内容(権利問題や越境問題等)だったから、正直、報告が必要な内容はなかったですが、ないなら「ないです。順調です。」という内容を送ることも必要だと考えており、報告書の送付を続けていました。
城戸様
まさに、その通りだと思います。お任せしてるとは言え、当事者として何も知らないと不安になります。
何もない報告書でも出すとおっしゃいましたが、必ず「次の工程は●●です。」のような、先を見た報告をしていただけるため、次に自分が何をすれば良いか、間違いはないか等の焦りもないため、大変報助かりました。ありがとうございました。

これから売却を考えている方に一言お願いします

売る研 山野
今回の不動産売却を振り返って、城戸さんが得た教訓はありますか?
城戸様
私は土地名義人の代理者ですので、『家族の意思を尊重する、より尊重してあげる。』気持ちがない難しいと思います。
本人がちょっとでも嫌な顔をしたり、「それはちょっと譲れない」ということを言えば、後見人制度を取るなどして、きちっと動産(現金など)に代えたほうがいいかなと考えます。
本人の感情を尊重する、ような部分は一番ありますね。特に、高齢で過去の思い出や物事への執着とか、思考が錯乱しているような年齢になってくると、本人の気持ちを尊重できない部分も出てくるかと思います。今回は、本人の意向を尊重できた売却ができ、「よかった、片付いた」というスッキリとした気持ちで終われてよかったと思います。
売却インタビューをした城戸様と撮影

▲城戸様と記念撮影

春日市桜ヶ丘で売却した建物付土地

▲売却中の物件全景(解体前)

春日市桜ヶ丘で売却した土地(解体後)

▲成約後の物件全景(解体後)

売る研 山野
本日はありがとうございました。
城戸様との取引では、介護が必要になって代理人が不動産売却をおこなう取引でした。
今後も城戸様と同じような境遇の方は増えてくると思います。

当社では、介護事業も展開しているため、今まで以上に売主様に対して安心して任せてもらえるようなサポート体制を心掛け、続けていこうと思います。
ありがとうございました。

福岡で地域密着36年!
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毎日リビングは、福岡市南区で昭和57年に創業して以来、地域の皆様方と手と手を取り合いこれまで成長してきました。
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