- ふるさと納税の仕組みをしりたい
- 不動産売却時にも「ふるさと納税」が使えるの？
こんな要望にお応えします。
「不動産売却」と、切っても切れない「税金」の関係。
どうぜ納めるなら、いろんな制度を利用して少しでも節税したいですよね。
そこで今回は、不動産売却時のお得な制度、「ふるさと納税」について詳しく解説します。
監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太
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目次
不動産売却時にも利用できる「ふるさと納税」って何？
ふるさと納税は、自分の応援したい自治体を選び、寄付をすることができる制度です。
寄付による支援をすることで、税金の還付や控除を受けることが出来ます。さらにその自治体の特産品などの返礼品がもらえたりする、うれしい制度です。
不動産売却時に発生する所得税の控除にも使えます。
ふるさと納税の仕組み
ふるさと納税は、基本的に寄付です。
自分が応援したい自治体に納税することにより、所得税と住民税が控除され、節税になるというしくみ。
ふるさと納税の上限額は所得によって変わり、所得が高いとその分上限額も上がります。
節税効果を最大限にするためには、上限額を知り控除額の範囲内でふるさと納税を利用することが大切です。
ふるさと納税の上限額
控除の上限額は所得が上がればそれに伴い上がります。所得が高いほど課税額も高くなり、税金額が高いためです。
そのため、高所得で納める税金額が多い人の方が、お得感は大きいかもしれません。
家族構成によって変わるふるさと納税の上限額
家族構成によってもふるさと納税の控除上限額は変わります。
同じ所得でも、独身・共働き世帯と配偶者控除（配偶者特別控除）の対象となる配偶者の有無、扶養控除の対象となる家族の人数などで異なります。
配偶者控除や扶養控除の対象になっていて、扶養人数が多いほど控除額の上限額は低くなります。
ふるさと納税の自己負担は2,000円
ふるさと納税は、寄付した金額すべてが控除されるのではなく、2,000円が自己負担です。ふるさと納税で寄付した金額から2,000円を引いた金額が控除額となります。
そのため、2,000円以下の寄付では節税効果という面では意味がありません。寄付の限度額は先述したように、年収、適用されている税金控除、家族構成により決定します。
限度額を超えてしまうと、そのオーバー分は完全な寄付になり2,000円以上の自己負担となってしまいます。人により限度額は異なるので、正確な限度額を知りそれを超えないようにすることが大切です。
ふるさと納税を利用できる人
ふるさと納税は所得税や住民税を納めている人であれば誰でも利用できます。必ず本人名義での申込が必要です。
尚、所得がゼロの人や、年間所得が103万円以下の人（扶養範囲内で働いている主婦やアルバイトをしている学生等）は寄付控除を受けられません。
また、所得税は納めていても、住民税が非課税の人も対象外です。
ふるさと納税でどのくらい節税できる？
繰り返しになりますが、ふるさと納税は税金ではなく寄付金です。
納税という名前が付いているので税金を納めていると思われがちですが、法律上は各自治体への寄付金としての扱いとなります。
そのため、ふるさと納税をすると、医療費控除等と同じように寄付金控除として所得から差し引かれるのです。
医療費控除等と同じ扱いなので、適用されると翌年の所得税・住民税を節税することができます。
ふるさと納税の計算方法
例えば、10,000円のふるさと納税をした場合は10,000円-2,000円＝8,000円、10,000円を2カ所にふるさと納税をした場合は20,000-2,000＝18,000円を、所得税や住民税から控除されます。
ただ、控除された税金がすべて還付され振込まれるというわけではありません。
なぜなら、控除の対象となる住民税や所得税は算出方法に違いがあるからです。
確定申告をした場合は、住民税・所得税それぞれに分けて控除されます。
また、ワンストップ特例制度を利用した場合は、住民税からの控除のみになります。
ワンストップ特例制度
ワンストップ特例制度とは、確定申告をしなくてもふるさと納税の寄付金控除を受けられる制度です。
下記の条件をどちらも満たす方が対象となります。
- 年間の寄付先が5自治体以内の方
- 確定申告や住民税の申告をする必要のない給与所得者の方
ワンストップ特例制度には申請する期限があります。
今年寄付した自治体には翌年1/10までに必要書類と申請書を提出しましょう。
例を挙げると、10,000円を寄付した場合、納税済の所得税から800円が還付され、翌年の住民税が7,200円安くなる計算となります。
通常、所得税は給与をもらっている方は既に天引きされているため、所得税の控除分は後から還付されます（口座振込）。
住民税は前年（1/1～12/31の間）の所得に基づいて決まるので、実際の支払いは翌年になります。
そのため、翌年の住民税が減額されることで控除となります。
控除額の計算は、「総務省ふるさとポータルサイト」や、他にもシミュレーションが可能なサイトがあるので、参考にしてください。
ふるさと納税の手続き
ふるさと納税の手続きは以下の流れとなります。
- 寄付をする自治体を決める・寄付を自治体に申し込む
- 寄付金を支払う
- 御礼の品と寄付金受領証明書を受け取る
- 確定申告（ワンストップ特例制度）をする
- 還付・控除
ふるさと納税とマイホーム3,000万特例
ふるさと納税は不動産売却時の節税対策に効果がありますが、その他にも節税対策として利用できる制度があります。
自宅を売却した場合は、マイホーム特例という制度の方が確実に節税できます。
マイホーム特例とは？
マイホーム特例とは、マイホームを売却したときにかかる税金を軽減できる特例のことです。
マイホームは居住用財産と呼ばれ、いくつかの定義があります。
- 現在自分が居住している家
- 引越したり相続したりしてから3年後の12月31日までに売却した家
- 地震などの災害で倒壊した日から、3年経過する日の年内の12月31日までに売却した家
マイホーム特例には5種類がありますが、そのうち売却によって利益が出た場合に使える特例は以下の3種類です。
- 3,000万円特別控除
- 所有期間を10年超えた居住用財産を売却した場合の税率軽減の特例
- 特定の居住用財産を買い換えた場合の特例
3,000万円特別控除は、マイホームを売却した場合売却利益から3,000万円までが非課税になる特例です。
詳しくは、『5分でわかる！3,000万円特別控除とは？【マイホーム編】』を参考にしてください。
これらを満たす不動産を売却したのであれば、ふるさと納税を利用するよりマイホーム特例を利用する方が断然節税になります。
ふるさと納税とマイホーム特例は併用できない
ここまでふるさと納税とマイホーム特例について説明しましたが、これら2つの制度を併用することはできません。
どちらの制度を使うのがより節税になるのか、控除額を計算してから選ぶようにしましょう。
なお、マイホーム特例の制度はこの一つしか使えませんが、ふるさと納税は住宅ローン控除の併用ができます。
相続不動産の売却ならふるさと納税を活用
相続して住んでいないまま3年以上空き家になっている家や土地、投資目的で購入した不動産を売却した場合は、ふるさと納税を利用するのがお得です。
そもそも投資用不動産はマイホームに該当しないので、ふるさと納税しか節税の方法がないのが現状です。
それでも、利用すればかなりの節税になります。積極的に活用しましょう。
参考：5分でわかる！3,000万円特別控除とは？【相続空き家編】
まとめ：一括査定サイトを使って信頼出来る不動産会社を！
不動産売却において、3,000万円特別控除制度などの特例が使えない場合に使える「ふるさと納税」。
不動産により、どの制度を利用すれば最大限の節税になるのかは異なりますが、まずは購入者を見つけ売却することが必要です。
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不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
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