家を売る時に火災保険ってどうなるの?不動産売却時の火災保険について

火災保険
  • 家を売るとき、火災保険を解約するタイミングはいつ?
  • 今まで掛けた保険料は戻ってくるの?
  • 火災保険をそのまま買主へ引継ぎできる?

こんな疑問にお答えします。

 

家を建てたり購入したりしたとき、ほとんどの方が火災保険に入っていることと思います。

その後、家を売却することになったら、火災保険の「未経過分」が返ってくる可能性があります

ただ、火災保険の返金を受けるためには、契約者自ら保険会社に連絡を入れて「解約手続き」をしなければなりません

今回は、不動産売却時の火災保険を解約するタイミングと方法について、解説していきます。

 

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

 

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不動産を売却すると火災保険料が戻ってくる?

そもそも火災保険とは

火災保険は、建物が火災によって被害を受けたときなどに補償を受けられる保険ですが、実は火災だけではなく、以下のような損害が発生したときにも保険金が支払われます。

  • 水害
  • 落雷
  • 雪害
  • 爆発
  • 車の衝突
  • 水漏れ
  • 盗難

地震保険は火災保険とセットなので、地震保険をつけたいときにも必ず火災保険に入る必要があります。
建物の損害のみならず、家財に損害が発生した際にも火災保険によって補償されます。

このように、火災保険は建物に安心して居住するために必須の保険ですから、ほとんどの方が家を買ったり建てたりするときに火災保険に加入します。

住宅ローンを組む場合、火災保険への加入が融資の条件になるケースも多いです。

 

火災保険の保険料を一括払いする人も多い

火災保険料の金額は、加入する保険会社や契約する補償内容によって異なります。
保険料の支払方法について、1年ごとに支払ってもかまいませんが、数年分をまとめ払いすることも可能となっています。

2015年10月からは最長の契約期間が10年になりましたが、その前までは35年間分の火災保険を契約し、一括で支払うことも可能でした

まとめ払いすると保険料が割り引かれていたので、住宅購入時に35年の火災保険に入り、一括払いした方もたくさんいます。

 

不動産を売却すると、保険料が戻ってくる

火災保険料をまとめて支払っても契約期間満了前に不動産を売却したら、その後の火災保険料は不要になります。

そこで、まだ期間が経過していない分の保険料を返してもらえます。

たとえば過去に35年間の火災保険を契約し、15年後に家を売却した場合には、未経過分の20年分の保険料を返してもらえます。

一般的な住宅なら35年分の火災保険料は数十万円以上になるので、未経過分も高額になるケースが多いです。返してもらわないと損です。

 

火災保険料を返してもらう方法

保険料返戻金
火災保険の未経過分の保険料を返してもらうには、何をすれば良いのでしょうか?

 

火災保険の損保会社に電話をする

火災保険料を返してもらいたい場合には、加入者が自分から申請しなければなりません。

不動産を売却して買主の名義に変わっても保険会社は何の連絡もしてくれませんし、自動的に火災保険料を返してもらえることもありません

まずは、火災保険を引き受けている損害保険会社の電話窓口などに連絡を入れましょう。自宅宛てに解約用の書類を送ってもらえるので、その書類に必要事項を記入して返送します。

すると、解約手続きができて、未経過分の保険料を指定した口座に振り込んでもらえます。

損保会社への連絡は、契約者本人でなければ受け付けてもらえません。
代理人の場合は、委任状が必要な場合があるので注意してください。

 

火災保険に質権が設定されている場合

火災保険に「質権」が設定されている場合には要注意です。

住宅ローンを利用する場合、金融機関が火災保険に質権を設定し、証書を預かっているケースがあります。
この場合、債務者が勝手に火災保険を解約することができません。

火災保険の質権設定とは

保険金を優先的に受け取る権利(担保の1種)を設定することです。

もし火事で家が焼けたとき、質権設定がない場合は家主に保険金が支払われます。

しかし、銀行が火災保険に質権設定をしている場合、その保険金はまず銀行へ支払われます。そして、住宅ローン残高分だけを引いて、残りは家主に支払われます。

火災保険によって住宅ローンが全額返済されるということです。

まずは金融機関に連絡を入れて、「質権消滅承諾請求書」を送ってもらう必要があります。
必要事項を記入して返送すると質権抹消の書類と証書が送られてきて、質権を抹消できます。

その後は加入者が解約できる状態となるので、保険会社に電話をして、通常通りに解約手続きを行います。

 

火災保険を解約するタイミング

火災保険を解約するタイミングも重要です。

火災保険を途中解約できるのは契約期間の残りが1か月以上ある場合で、解約すると解約時から未経過分を計算して保険料が還付されます。日付を遡らせることは不可能です。

そこで早く解約すればするほど、多くの保険料を返してもらえるので、得になります。

不動産の売買契約では、契約をしてから引き渡しまでにはかなりの日数があります。2~3か月の期間を空けることも珍しくありません。

先に引っ越しをしてしまい、空き家になることもあります。
空き家になったら「誰も住んでいないので、火災保険は不要だろう」と考え始める人もたくさんいらっしゃいます。

しかし特約がない限り、引き渡しまでに建物に火災が起こったり水害に遭ったりしたら、売主が建物を修繕しなければなりません

このとき火災保険を解約済みで加入していない状況であれば、売主が自腹で家を修繕しなければなりません。

それどころか、買主から売買契約を解除されて、売主の手元には半焼全焼した建物だけが残る、ということもあり得ます。

このようなリスクを考えると、必ず火災保険は買主への引き渡し、名義変更時(登記移転)まで残しておくべきです

例え空き家になっても火災保険を解約してはなりません。「引き渡しの1日前に解約しても良いか?1日くらいなら良いだろう」と考える方もいますが、その1日に何があるかわからないので、やはり引き渡し後に手続きしましょう。

トラブル事例

不動産売買契約後、引渡し前のタイミングで火災保険の「契約更新の通知」がきたにも関わらず、更新せずに放火にあって売買契約を解除された事例もあります。

たとえ契約後であっても引渡しまでの間の少しの期間でも必ず契約を切らすことのないように注意が必要です。

 

買主へそのまま引き継ぎできる?

先ほどもご説明しましたが、火災保険は不動産の名義が変わっても、自動的には引き継ぎされません

自ら申請すれば引き継ぎ・名義変更は可能なので、手続きの方法や必要書類は事前に保険会社に問い合わせしておきましょう。

ただ、不動産売却の原因(相続・贈与・離婚等)や保険の内容(掛捨型・積立型等)によっては手続きが煩雑になる場合があるので、火災保険の名義変更はあまりおすすめしません

売主は引き渡し後に解約・買主は引き渡し後に新規に契約が理想です。

 

不動産売却によって戻ってくる火災保険料の計算方法と金額

不動産を売却して未経過の火災保険料の還付を受けるとき、どのような計算方法になるのでしょうか?
火災保険の返金額は、保険会社ごとに設定されている「未経過料率係数」を使って計算されます。

火災保険返金額の計算式

保険料×未経過料率係数

未経過料率係数とは、保険契約時から経過した年数に応じて返金額を計算するための特殊な係数です。
具体的な数値は各保険会社によって異なるので、個別に問い合わせる必要があります。

 

事前に火災保険を使って修繕する

建物の修繕
今不動産売却を進めていて、まだ火災保険の解約をしていないならば、1つ検討してみるとよいことがあります。
それは、「保険を使って修繕すべき部分はないか?」ということです。

たとえば水漏れや水害、雪害、火災などで傷んだ部分があれば、火災保険を適用して修繕できる可能性があります

もしも修繕しないで放置したまま買主に引き渡すと、後に瑕疵担保責任を追及されてトラブルになるリスクもあります。

また、引き渡しと登記が済んでしまったら、火災保険はその物件に適用されなくなってしまうので、火災保険を使うなら引き渡し前に修繕しておく必要があります。

火災保険を使っても未経過分の返金額が減るわけではないので、気になっている部分があるなら、これを機会に検討しましょう。

 

不動産売却時、火災保険以外に返ってくるお金について

家を売却すると、火災保険以外にも返ってくる可能性のあるお金があります。

 

固定資産税、都市計画税

マンションでも一戸建てでも、不動産を所有していると必ず固定資産税がかかりますし、市街地区域の不動産の場合、都市計画税も発生します。

これらは毎年1月1日に不動産を所有している人にかかるので、年度途中で不動産売却するときには、引き渡し後の分を買主に支払ってもらうことができます。

不動産会社に売買の仲介を依頼していたら、通常は不動産仲介会社が計算してしてくれます

固定資産税の計算に関する詳しい記事はコチラから

>>固定資産税の価格はどうやって決まるの?計算方法について徹底解説!

 

マンション管理費用、修繕積立金

売却する不動産がマンションの場合、マンション管理費用や修繕積立金を毎月支払っているはずです。

管理費用や修繕積立金については月ごとの支払いになるので、引き渡し後の未経過日数分を買主に支払ってもらえます。これについても不動産仲介会社が計算してくれます

 

住宅ローンの保証料

住宅ローンを組むときに一括で保証料を前払いしている場合には、不動産売却の際に未経過分を返還してもらえます。
銀行や保証会社により、返金額の計算方法が異なるので事前に問い合わせてみましょう。

 

不動産を売却したら火災保険を返金してもらおう:まとめ

以上が不動産売却するときに押さえておきたい火災保険の返金制度です。

売買契約を締結し、引き渡しと登記を済ませたら、1日でも早く解約と返金の手続きを行いましょう

 

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