事例を知って事前に回避!不動産売却時のトラブル【離婚】編

日本の離婚率の推移は増加傾向にあり、現在では結婚した3組に1組は離婚する時代となっています。
福岡県は全国の離婚率第5位で、当社でも離婚による不動産売却の相談が増えてきました。
今回は、離婚時の不動産売却で注意すべき点を、トラブル事例と一緒に解説します。
また、最後にそもそも離婚時に不動産を売却しないことのリスクにも少し触れていきます。

離婚時の不動産売却は事前協議が重要

離婚時の不動産売却は、売却金額と引き渡し時期を事前に協議しておくことが重要です。
その理由は、離婚時の売却は以下のような状況になりやすいからです。

  • 売却を急ぐ傾向にある
  • 夫婦間で売却金額と引渡し時期の希望が異なる

上記を解説する前に、まずは「売却金額と引き渡し時期を事前に協議しておくこと」の注意点、および不動産会社選定のポイントから解説します。

 

事前協議の注意点および不動産会社選定のポイント

売却金額と引き渡し時期を事前に協議する際には、以下の点に注意しなければいけません。

  1. 査定前に協議する
  2. 書面で残しておく
  3. 営業マンとの相性を考える

①査定前に協議する

不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
通常は、不動産会社に査定依頼をして選定するという流れですが、売却下限価格と引き渡し時期は査定前に協議しておきましょう。
なぜなら、不動産会社を選ぶときに、売却下限価格を決めておかないと後々トラブルになる可能性あるからです。

たとえば、売却下限価格が3,000万円なのに、事前協議していなかったことで、2,800万円の査定額を提示した不動産会社を選定してしまったとします。
そうなると、自分たちで協議した売却下限価格に達しない可能性が高いので、売却前に夫婦間で揉めてしまう可能性があるのです。

②書面で残しておく

夫婦間で協議した売却下限価格と引渡し時期は、できれば書面で残しておきましょう。
書面といっても、わざわざ正式な書面を作成する必要はありません。要は言った・言わないという問題になるのを避けたいので、メールなどの文章でも構いません。

不動産は、売却過程で売却できそうな価格がブレてきます。
そのため、売却中にどちらか一方の意見が変わる場合があるので、それを防ぐために文書化しておくというわけです。

③営業マンとの相性を考える

離婚時の不動産売却は、営業マンとの相性も大切です。
もちろん、通常の不動産売却時も営業マンとの相性は大事ですが、離婚時は夫と妻の両方の相性が良い必要があります。
というのも、売却下限価格と引き渡し時期を事前に協議していたとしても、夫婦間で微妙に意見が違う場合があるからです。

たとえば、売却下限価格は3,000万円と決めていたものの、「夫としてはできるだけ早く売りたく、妻としてはできるだけ高く売りたい」などの状況です。
そのとき、夫と妻どちらとも対等に会話ができ、フェアな営業マンでないといけません。そうでないと、どちらか一方に肩入れしていると見られ、関係性が悪くなるからです。

 

売却を急ぐ傾向にある


さて、売却下限価格と引き渡し時期を協議するポイントが分かったところで、そもそもなぜ事前に協議しておく必要があるのか?という点を解説します。
1つ目の理由としては、離婚時の売却は通常の売却よりも急ぐ傾向があるからです。

離婚時に家を売却するということは、家を売ったお金を夫婦間で分与するケースが多いです。
言い換えると、家が売れるまでは離婚できない、もしくは関係性は続くということなので、離婚時の売却は急ぐ傾向にあるのです。
その状態で懸念すべき点は、売却を急ぐあまりに低い価格で売却してしまうという点です。

たとえば、3,000万円で売り出しており、2,700万円の値引き交渉が入ったとします。
通常の売却ではここまでの値引き交渉は断るものの「早く売りたい」という一心で受けてしまう場合があるのです。
こうなると、結局離婚時の財産分与が減ってしまうので、売却後に「こんなはずではなかった」とトラブルになるかもしれません。

このようなトラブルがないよう、売却下限価格をあらかじめ決めておき、過度な値引き交渉にあったときも冷静に対応できる状態にするために、事前協議が重要になるというわけです。

また、売却下限価格を決めておけば、買取という選択も自然と消えるでしょう。
不動産売却は買取を選択するケースもありますが、買取は相場の7割ほどまで価格が下がることもあります。
そのため、買取は最終手段として認識しておき、できるだけ避けた方が良いでしょう。

 

希望の売却金額・引渡し時期が異なる

離婚時の売却では、夫婦間で状況が異なります。たとえば、今まで夫がずっと働いており、結婚後妻は仕事を辞めて専業主婦だったとします。
しかし、年齢や財産などの状況次第ではありますが、離婚後は妻も働かなければいけない状況も十分に考えられるのです。

一方、夫は財産は減るとはいえ、仕事は継続するので月々の収入額は変わりません。
そのため、夫は売却に「スピード」を求め、妻は「売却価格の高さ」を求めるなど、夫婦間で意見が異なる場合があります。
この状態で売却活動をすれば、夫婦間でトラブルになるリスクは非常に高いです。

売却スピードを重視する夫であれば、値引き交渉にはある程度応じ、とにかく引き渡し時期を早めようとするでしょう。
売却価格を重視している妻は、引き渡し時期は延びて良いので、値引き交渉には応じたくないと思うかもしれません。

このような状況になると、せっかく検討者が現れても夫婦間で調整できず、結局契約に至らないというケースになってしまいます。
そのため、事前に売却下限価格と引き渡し時期を協議しておき、交渉をスムーズに進める必要があるというわけです。

 

売却しないリスク

さて、上記のように離婚時に不動産を売却するのは一筋縄ではいきません。そのため、不動産を売却せずに、慰謝料代わりに明け渡すというケースがあります。
たとえば、住宅ローンの支払いを夫がしている夫名義のマンションを、慰謝料代わりに妻が住み続けるというような状態です。

しかし、その状態になると以下のような事態になりかねないので、不動産は売却して現金に換えてから分与した方が賢明です。

  • 住宅ローンの支払いを滞納する
  • 縁が切れない

まず、夫が将来的にローン支払い不能になるリスクがあります。そうなれば、その物件は競売にかけられるか、売らざるを得ない状況になります。
つまり、場合によっては慰謝料としてただで住んでいる家を強制的に追い出されてしまうかもしれないということです。

さらに、連帯保証人になっている場合などは、なおリスクが大きくなります。
連帯保証人であれば、夫が債務不能になれば、連帯保証人である妻に債務が降りかかるからです。
これでは、慰謝料どころか、余計な負担を増やすことになってしまいます。

また、妻が住んでいるとはいえ、物件の名義はあくまで夫です。
そのため、妻がその物件を売ったり貸したりしたいと思っても、基本的に売買契約や賃貸借契約の名義は夫になります。
そのため、離婚後も縁を切ることができず、関係性が継続してしまうのです。

これらのように、離婚後のトラブルリスクもあるため、離婚時は不動産を売却して現金化した方が無難と言えます。

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2018.01.23

まとめ

このように、離婚時に不動産を売却するときは、まず売却下限価格と引き渡し時期を協議することが大切です。
その協議をした上で不動産会社を選定するという流れです。
そうしないと、売却過程で意見が対立するトラブルリスクがあり、売却が長引くリスクが増してしまいます。
すっきりして人生の再スタートをきるためにも慎重に行動しましょう。

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