土地を売却するメリットとデメリットについて

土地売却 メリットデメリット

相続などで土地を取得した場合、自分で利用(活用)するか土地売却をするかを考えなければなりません。
その土地に家を建てて住む、駐車場等にして運用するなど自分で利用するか、土地売却をして現金化するかのいずれかになるでしょう。

借地として貸し出す方法もありますが、都心部以外ではそのニーズがほとんどないため、現実的ではないでしょう。
相続した土地が遠方にあるため自分が住めない場合や、駐車場にしても不動産管理会社に委託し、利益よりコストの方が掛かるならば、売却することを考えるべきです。

宅地建物取引士 山野
今回は、土地売却のメリットとデメリットについて考えてみましょう。

更地のまま放置するとデメリットばかりになる

保有し続けていれば毎年固定資産税がかかる

土地を相続した後、まず、相続税が課せられます。
相続税が高額で、土地売却をして現金化しないと納税ができない場合などは、売却するしか方法がありません。
預貯金などで相続税を払ったり、相続人が複数人いるため、税額を均等割りにして小さな負担ですませることができたというケースもありますが、相続税をクリアしても、その後その土地に対して毎年固定資産税や都市計画税が課せられることになります。
土地を所有しているだけで、毎年税金を払う必要があるのです。

放置すれば土地は荒れていく

土地 放置 相続管理しないまま放置していると、近隣の住人が勝手に駐車場代わりに使ったり、不法投棄されるなど、さまざまな問題が起こります。
特にゴミに関しては、悪臭を放ったり、野良猫が棲みついたり、有害動物が繁殖するなどさまざまな問題が起こってきます。

そうなると苦情を受けた役所が動き、土地の所有者は管理責任を問われることになります。
そのため、相続した土地を自分で使わず、また、管理ができないのであれば、土地売却をして現金化することが最良です。

土地売却をするメリット

現金化することで相続税の資金に充当できる

土地売却をして現金化することで、相続税の支払いに充当できます。
土地売却によって得たお金で相続税を支払い、残金をそのまま手にすることができます。
特に、土地売却をしないと相続税を支払う資金がない場合は、有効な手立てとなります。

固定資産税等の納税義務がなくなる

不動産を保有していると、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。
土地ももちろん同じで、使わずにいても所有者に対しては課税され、支払いの義務が発生しますが、土地売却をして手放すことで納税義務がなくなります。

土地の管理義務がなくなる

土地を所有していれば、その管理義務が生じます。
更地のままで管理を怠っていると、無断使用や不法投棄などの問題が起こりますが、土地売却をすることで管理義務がなくなります。

値下がりリスクを回避できる

不動産はその価値が変動します。
株など有価証券や金融商品のように大きな変動はありませんが、価値が目減りすることはあります。
早いうちに土地売却をすることで、値下がりのリスクを回避することができます。

土地売却をしたお金で別の不動産を購入できる

遠隔地にある土地を売却したお金を資金として、お住まいの近くの不動産を購入することができます。
住宅を購入して住む、もしくは土地を購入して駐車場等に活用するなどができます。

土地売却をするデメリット

譲渡所得税等の費用がかかる

土地売却をすると、売買契約が決まった後、譲渡所得税や仲介手数料などの諸費用がかかります。
仲介手数料は一般的には売却価格の3パーセント+6万円+消費税です
さらに、測量費用や印紙税などの費用負担も必要になります。
売却金から差し引くことになりますので、いくらくらいの金額になるのかをあらかじめ把握しておきましょう。

相続登記をしないと土地売却ができない

土地を相続した後、相続登記をして所有者の名義変更をしないと、土地売却をすることができなくなります。
名義変更は法務局で行うことになりますが、自分で手続きをすることが難しければ司法書士に代行を依頼することになります。
被相続人の戸籍がある役所から必要書類を取り寄せたり、相続人が複数いる場合などによって時間と費用は様々です。
相続をする場合は、手続きに掛かる費用がどのくらい必要か把握しておきましょう。

売れないまま塩漬けになってしまう可能性がある

更地の場合、新たに建物を建てる、駐車場として活用するなど、その後の土地活用に対しての資金が必要になります。
そのため、更地状態の土地を購入したいと希望される購入者が限定されることになり、売却が決まるまでに時間がかかったり、売れないまま保有が続く塩漬けの状態になってしまう可能性もあります。
そうなった場合、売れるまでの間は管理費用や固定資産税等の費用負担が続きます。

土地からの収益がなくなる

土地の所有権を手放すことになるため、その土地を活用して利益を得る機会がなくなります。

宅地建物取引士 山野
当社では土地が売れなくなるような失敗をしないために、様々なサポート体制を整えております。土地を売却するために必要な書類や準備などは弊社でサポートさせて頂きます。

土地売却において注意すべき点

隣地との境界トラブルに注意

「地積測量図」(実測図)には、相続した土地の範囲が記載されています。
その記載内容と、実際の土地の状況が違っていることは珍しくありません。
そのため、隣地との境界があいまいになってしまうこともあります。

土地取引の中で最もトラブルになりやすいのが境界紛争です。そのため、境界標等の物証が不詳であれば土地家屋調査士に正しい境界線を確定してもらうように依頼するべきです。
その内容をもとに話し合いをしてトラブルを解決できればいいのですが、うまくまとまらない場合は、境界問題解決センターに相談するなどで解決を図ることになります。

土地が農地の場合は特別な制限がある

不動産 農地転用相続した土地が農地である場合は、農地法などで売買取引に関する特別な制限があるため、注意が必要です。
そのまま農地として土地売却する場合は、購入する側が農家など農業就業者でなければなりません。

農地を宅地などに地目変更すれば、土地売却をする相手に制限や条件はなくなります。
ただし、他の地目に変更するには、「立地基準」と「一般基準」の2つの条件をクリアしなければなりません。
「立地基準」は農地区分によるもので、その土地が「第2種農地」と「第3種農地」であれば宅地等に転用が可能です。
土地がどの区分になるのかは、その土地の市区町村に確認することが必要になります。
農地の売買は、農地のまま売却する場合も、宅地などに地目変更をして売却する場合も、農業委員会への許可申請などに時間がかかることになるため、通常の土地売却よりも売買契約が終わるまでの期間が長くなります。

農地を農地のままで売却する場合の手続き

まず、農業委員会に許可申請の手続を行います。
許可申請が受理された後に審査が行われ、特に問題がなければ許可指令書が交付され、売却許可が下ります。
その後、不動産仲介業者に土地売却を依頼するなどすればいいのですが、農地の売買となると、購入できる相手が限定されてしまうこともあり、時間がかかったり、売却価格も低くなってしまうことがあります。

農地を地目転用して売却する場合の手続き

この場合も、まず農業委員会に許可申請を行うことが必要です。
許可指令書が交付された後、不動産仲介会社に土地売却の依頼をすることになります。
しかも、その土地が市街化調整区域にある場合は、さらに手続きが複雑となります。
区域の確認等も不動産仲介会社に合わせて依頼し、できるだけスムーズに土地売却が進むようにしましょう。

土地売却はまず不動産仲介会社に相談すべき

土地売却に関しては、さまざまなメリットやデメリットがあります。
デメリットの部分よりもメリットが上回るなら、売却に踏み切れますが、必ずしもそうなるとは限りません。
また、売却して手放すよりも、保有して土地活用を行うほうが、長い目で見れば有利になることもあります。

さらに、注意を必要とする点もあります。
宅地だと思っていたら、地目は農地であったということもあります。
その土地の地目や用途地域、制限の有無の確認や、土地売却と保有して土地活用をすることのどちらがより有利なのか等、不動産のプロである不動産仲介会社に相談することをおすすめします。

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