【初めての不動産売却】手続きにかかる5つの経費・諸費用

  • 不動産を売却するときには、どのくらいの経費・諸費用がかかるのか?
  • 不動産を売ったら、手取りはどのくらいになる?

不動産を売却するとき「経費・諸費用」を忘れてはなりません。
諸経費を差し引く必要があるので、売却した金額がそのまま手元に入ってくるわけではないのです。
では不動産売却の経費はどのくらいになるのか?この記事で解説していきます。

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不動産売却の諸経費の種類

不動産売却の際にかかる諸経費は、主に以下の5種類です。

不動産売却にかかる諸経費
  • 不動産会社の仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 測量費用

ケースによっては、上記の一部がかからない場合もあります。
順番にみていきましょう。

 

不動産会社の仲介手数料

仲介手数料とは

不動産会社の仲介手数料は、不動産会社に不動産の売却を依頼したときに発生します。
支払い時期は物件の引渡し(登記移転)の際が一般的です。売却の流れはコチラから
現状、多くの人が不動産を売却するときに不動産会社に依頼するので、ほとんどのケースで仲介手数料を支払う必要があります。
個人的に売買するためには買主を探さねばなりませんが、自分で買主を見つけるのはとても大変です。
また個々で売買すると物件の調査なども不十分となりますし、トラブルを防止するための措置もとりにくく後々問題が発生しやすいので、売却は不動産会社に任せた方が安心です。
ただし不動産会社に売却の仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。
金額は、不動産の売却価格が400万円までであれば18万円以下、400万円を超える場合には売却価格の3%+6万円となります。
ここに消費税が課されます。
たとえば不動産が5,000万円で売れた場合、仲介手数料は156万円となり、消費税(8%)を足すと168.48万円となります。

仲介手数料の法定上限額

売買価格 仲介手数料(上限)
200万円以下の金額 売買価格の5%+消費税
200万円を超えて400万円以下の金額 売買価格の4%+2万円+消費税
400万円を超える金額 売買価格の3%+6万円+消費税

仲介手数料の減額について

上記の3%+6万円は、法律の定める「上限額」であり、必ずその金額を払わないといけないわけではありません。
依頼する不動産会社が了承すれば、それより低い金額にすることも可能です。
ただ、仲介手数料を値切ると、不動産会社が熱心に売却活動をしてくれなくなるケースもあります。
知り合いの人に依頼する場合や、楽な仕事だから相手も気持ちよく値下げに応じてくれるケースなど以外には、あまり強く減額を主張しない方が良いでしょう。

 

登記費用

不動産を売却するとき、登記に関連する費用が発生するケースもあります。
売主側が負担する登記費用は、住宅ローンを組んでいた場合に発生する抵当権抹消登記の費用です。
なお所有権移転についての登記費用は買主負担となります。
登記費用の内訳は、登録免許税と司法書士費用です。

 

登録免許税について

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1つについて1,000円です。
戸建てのケースで土地と建物両方の登記を抹消するならば、合計で2,000円かかります。

抵当権抹消登記の司法書士費用

抵当権抹消登記の司法書士費用は、3~4万円程度とみておくと良いでしょう。
司法書士の報酬にも消費税が加算されます。

 

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼り付ける収入印紙です。不動産の売買代金によって金額が変わります。

売買代金額 印紙税額
10万円を超えて50万円以下 200円
50万円を超えて100万円以下 500円
100万円を超えて500万円以下 1,000円
500万円を超えて1千万円以下 5,000円
1千万円を超えて5千万円以下 10,000円
5千万円超えて1億円以下 30,000円
1億円を超えて5億円以下 60,000円
5億円を超えて10億円以下 160,000円
10億円を超えて50億円以下 320,000円
50億円を超える 480,000円

上記の表は軽減後の金額です。

印紙税の軽減措置の概要
軽減措置の対象となる契約書は、請負に関する契約書(建設工事の請負に係る契約に基づき作成されるものに限られます。)のうち、記載金額が100万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されるものになります。
これらの契約書に該当するものであれば、建設請負の際に作成される契約書のほか、工事金額の変更や工事請負内容の追加等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても対象になります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却したことによって「利益」を得られたときにかかる税金です。
不動産の売却価格から、その不動産の取得価格や経費を差し引いた金額である「譲渡所得」がプラスになるときに課税されます。
譲渡所得税は、不動産を長期保有していると安くなります。
まず5年を超えて不動産を所有していた場合には、譲渡所得税の税率が下がります(長期譲渡所得)。
また居住用の不動産の場合、10年を超えて所有しているとさらに譲渡所得税の税率が下がります。
居住用物件の3000万円の譲渡所得の控除特例を使うと、3000万円までの譲渡所得に対しては無税となります。

5分でわかる!3000万円特別控除とは?【マイホーム編】

2018.11.02

さらに、譲渡所得がマイナスになった場合(売却価格が購入価格や経費より低くなってしまった場合)には、その損失を他の所得と通算して、他の所得にかかる税金を低くできるケースもあります(損益通算)。

譲渡所得税の計算方法

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

譲渡価格 取得費 売却した土地や建物を買ったときの代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額
実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用 ・仲介手数料
・測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
・貸家の売却に際して支払った立退料
・建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用など
特別控除額 収用などのとき:最高5,000万円
自分の住んでいる家屋と土地を売却したとき:最高3,000万円
課税譲渡所得金額

税額の計算

課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。
税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって、下表のように異なります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

 

測量費用

不動産を売却するとき「測量費用」が発生するケースがあります。
これは、隣地との境界がはっきりしていないときなどに、土地家屋調査士を入れてきっちり測量し直し、境界確認書を作成するための費用です。測量士を入れるとだいたい20~30万円程度はかかることが多いです。

 

以上のように、不動産を売却するとさまざまな経費がかかるので、予め計算に入れておきましょう。