【早わかり】不動産売却にかかる4つの税金

  • 不動産を売却したときに発生する税金には、どのようなものがある?
  • 不動産を売ったら、どのくらいの税金がかかるんだろう
  • 税金を抑えるためのポイントは?

不動産を売却するときには「税金が心配」という方が多いです。
今回は不動産売却の際にかかる税金の種類と計算方法をご説明します。

譲渡所得税、住民税

譲渡所得税、住民税とは

不動産を売却するときにかかるもっとも大きな税金は「譲渡所得税」です。
譲渡所得税とは、不動産を売って得られた利益である「譲渡所得」に課税される税金です。
不動産を購入した金額やかかった経費の合計よりも売却代金の方が大きい場合、「譲渡所得(利益)」があるとして譲渡所得税を課税されます。
住民税は、都道府県や市町村に支払う税金で、所得に応じて発生します。譲渡所得税がかかる場合には住民税もかかるので、この2つはセットで把握すると良いでしょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、「譲渡所得」に対して一定の税率をかけ算することで計算します。
譲渡所得は、以下のような計算式で算出します。

譲渡所得の計算式
譲渡所得=不動産の売却価格-(不動産を購入した価格+不動産を売却したときの経費+不動産を購入したときの経費)

売却したときの経費とは、不動産会社の仲介手数料や測量費用、土地建物の明け渡しにかかった費用などです。
不動産を購入したときの経費とは、測量費や不動産会社の仲介手数料、境界確定にかかった費用などです。

売却したのが古い物件で、契約書や領収書を失くしてしまって不動産の購入価格や経費がわからなくなっている場合には、これらをまとめて「売却価格の5%」として計算することも可能です。

譲渡所得税と住民税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
不動産の所有期間が5年以下の場合には「短期譲渡所得」となり、譲渡所得税が30%、住民税が9%、合計39%の税金がかかります。
不動産の所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」となり、譲渡所得税が15%、住民税が5%、合計20%の税金がかかります。
居住用の物件を、10年を超えて所有していた場合には「軽減特例」が適用されます。
6000万円以下の部分の譲渡所得税の税率が10%、住民税が4%、合計14%の税金がかかります。6000万円を超える部分の税率は、通常の長期譲渡所得と同じ合計20%です。

譲渡所得税と住民税の表

譲渡所得税 住民税
短期譲渡所得 30% 9%
長期譲渡所得 15% 5%
10年超の居住用物件の軽減特例 6000万円までは10%

6000万円超の部分は15%

6000万円までは4%

6000万円超の部分は5%

売却価格(収入金額)が3000万円、取得費が2400万円、譲渡費用が300万円とすると、
譲渡所得は「3000万円−2400万円−300万円」で300万円が譲渡所得になります。
この譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所有期間により以下の金額になります。

  • 所有期間5年以下
    300万円×39%=117万円(所得税90万円+住民税27万円)
  • 所有期間5年超
    300万円×20%=60万円(所得税45万円+住民税15万円)
  • 所有期間10年超(軽減税率の特例を受ける場合)
    300万円×14%=42万円(所得税30万円+住民税12万円)

 

3000万円の譲渡所得控除について

居住用の不動産を売却したときの譲渡所得税には、控除制度があり、3000万円までの譲渡所得に対する譲渡所得税がかからなくなります。
そこで居住用物件を売却したときには、譲渡所得が3000万円を超えない限り譲渡所得税や住民税がかかりません。

【徹底解説!】3000万円特別控除とは?

2018.11.02

 

印紙税

不動産を売却するときには「印紙税」という税金もかかります。印紙税とは、不動産の売買契約書に貼り付ける「収入印紙」の代金です。
印紙税の金額は、不動産の「売買代金額」によって変わります。
売買代金ごとの印紙代は、以下の表の通りです。

売買代金額 印紙税額
10万円を超えて50万円以下 200円
50万円を超えて100万円以下 500円
100万円を超えて500万円以下 1,000円
500万円を超えて1千万円以下 5,000円
1千万円を超えて5千万円以下 10,000円
5千万円を超えて1億円以下 30,000円
1億円を超えて5億円以下 60,000円
5億円を超えて10億円以下 160,000円
10億円を超えて50億円以下 320,000円
50億円を超える 480,000円

通常の居住用の不動産の売却の場合には、1万円または3万円となるケースが多いでしょう。

 

登録免許税

不動産を売却するとき「登録免許税」がかかるケースもあります。登録免許税とは、不動産の登記をするときにかかる税金です。
売却の際、所有権移転登記にかかる費用は、買主が負担するので売主は負担しなくてかまいません。
ただ、もともと住宅ローンが設定されていた物件を売却するときには、売主が抵当権の抹消登記費用を負担する必要があります。
抵当権の抹消登記費用は、不動産1つについて1000円です。土地と建物両方であれば、2000円の抹消登記費用がかかります。
なお司法書士に登記を依頼した場合には、税金とは別に司法書士の報酬が発生します。

 

消費税

不動産を売却するとき、不動産仲介業者に依頼することが一般的です。その場合には、仲介手数料に消費税がかかります。
また司法書士に抵当権の抹消登記などを依頼した場合には、司法書士報酬にも消費税が加算されます。

 

以上が不動産を売却するときにかかる税金の概要です。参考にしてみてください。

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