【徹底解説!】3000万円特別控除とは?

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金が課税されます。
ただし一定の基準を満たしたマイホームの売却については「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適用となるため、課税対象の内3,000万円までが控除されます。
「マイホーム特例」とも呼ばれるこの控除は、国税庁のホームページを見れば概要や適用要件を知ることができますが、少し文言や書き方が難しくて「???」となってしまうはず。
そこで今回は、わかりやすく噛み砕いて3,000万円特別控除を徹底解説していきます。

適用期限

まず3,000万円特別控除を受ける際に一番注意しなくてはならないのが、適用となる期限です。
マイホームとして住んでいた住宅なら、いつの売却でも適用となるわけではありません。
期限は、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日まで」と定められています。
住まなくなってから3年後の年末までに売却しないと、控除されないということです。

さらに注意が必要なのは、建物を解体した場合です。
建物を解体した場合は適用期限が短くなり、上記の期限に「取り壊しから1年以内」という条件がプラスされます。
もし、住まなくなってからすぐに解体した場合は、解体から1年以内が期限。
住まなくなってから3年に近い期間が経過してから解体した場合は、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日」と「取り壊しから1年」のいずれか早く来た方が期限となるわけです。

また建物を解体した場合は、売却までに1度でも敷地を駐車場などその他の用途に使った期間があれば、期限内であっても控除は適用されないので注意が必要です。

 

「マイホーム」の条件

「マイホーム」は住んでいた期間についての定めはありませんが、本人の住民票の住所にある家が必ずマイホームとみなされるわけではありません。
具体的には、以下のケースでは適用されないので確認してください。

  • この特例を受けることだけを目的に入居した家
  • 居住する家の建築期間中などに仮住まいとして使った家
  • 別荘など主に趣味や娯楽、保養のために所有する家

考え方としては、「自分が所有者で、自分や家族が生活の基盤として利用している家」がマイホームとみなされます。

住宅ローン控除と併用できないので注意!

マイホームを売却したら、多くの場合で新居を購入すると思います。
新居をローンで購入する場合、「住宅ローン控除」を使うと大きな減税になるのですが、3,000万円控除と住宅ローン控除は併用することができません
どちらの控除を使った方が得になるかシュミレーションして決める必要があります。

住宅ローン控除とは
住宅を取得してから10年間に渡って年末ローン残高の1%を控除してもらえるという制度です。
控除金額の上限は一般住宅であれば1年で40万円、優良住宅は50万円ですから、10年間で最大500万円の節税となります。

3,000万円控除が満額適用になるとすれば、住宅ローン控除を選択する必要はないでしょう。
しかし譲渡所得がわずかだった場合は要検討です。例えば譲渡所得が100万円の場合、課税されるのは、5年超の所有期間であれば20%、5年未満の所有期間であれば39%です。
長期所有の場合は100万円の譲渡所得に対して、課税額は20万円。
このような条件だったら、多くの場合で住宅ローン減税を選択した方が結果として得になるでしょう。

確定申告時期までに、どちらを適用すべきかよく考えるようにしてください。
申告後は取り消しはできないので、必要であれば税理士や不動産会社に相談の上決めるようにしましょう。

その他の要件
  • 売主と買主が親子や夫婦等、特別な関係でないこと
  • 過去2年間に3,000万円の特別控除に加え、買い替え特例、買い替え時の繰越控除、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けていないこと
  • 今回の売却で、その他の特別控除を受けていないこと

適用されるための手続き

3,000万円特別控除は、適用要件を満たしていれば自動的に控除されるわけではありません。
自分で計算し、自分で確定申告をする必要があります。申告期限は、マイホームを売却した年の翌年の3月15日までです。
下記の必要書類をもって、申告時期に所轄の税務署にいって確定申告をするのを忘れないようにしましょう。

必要なもの
  • 譲渡所得の内訳書
  • 住民票の写し(売却したマイホームと住民票の住所が違う場合、戸籍謄本の写し等)

3,000万円控除を適用しても課税される場合は「軽減税率の特例」を併用しよう

10年を超えて所有しているマイホームの売却の場合、「軽減税率の特例」も併用することができます。
あまりないケースだと思いますが、3,000万円を控除してもまだ課税対象となる譲渡所得があるのなら、こちらを利用するとそこからさらに減税されます。

本来5年未満の所有の場合の課税率は39%、5年超の課税率は20%なので、所有期間10年超の課税率は20%なのですが、この特例を適用させることで以下の税率が適用となります。

マイホームを売ったときの軽減税率の表

課税長期譲渡所得金額(=A) 税額
6,000万円以下  A×10%
6,000万円超 (Aー6,000万円)×15%+600万円

※2037年までは、復興特別所得税として隔年の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて納付する必要があります。

軽減税率の特例も3,000万円控除と同様、

  • マイホームの売却
  • 住まなくなった日から3年目の12月31日が期限
  • 特別な関係者への売却ではない

等の適用要件があります。

 

3,000万円特別控除 よくある質問Q&A

ここからは上記や国税庁のHPでは判断しきれない、よくある疑問点を解消していきます。

Q.名義人である主人が転勤した場合、マイホームではなくなる?

A.ご主人が転勤先に転居しても、生計を共にしている家族が自宅に残っている場合はマイホームとしてみなされます。
一方で、家族とともに転勤先に転居した場合は、転居した日を「住まなくなった日」とします。
ちなみに家族がおらず、単身者の方がマイホームと転居先を行ったり来たりするような場合は、主に拠点としている方をマイホームとみなします。

Q.介護施設に入所した場合、マイホームではなくなる?

A.ショートステイや一定期間の入所で、マイホームがその人の拠点となっている場合はマイホームとしてみなされます。
ただし完全に終日入所し、自宅にほとんど戻らないような場合は、介護施設が拠点となったとみなされ、入所した日を「住まなくなった日」とします。

Q.共有者がいる場合はどうなる?

A.基本的に共有者は、それぞれ特別控除を受けることができます。
例えばご夫婦で1/2ずつ共有しているマイホームの譲渡所得が6,000万円だった場合、夫、妻、それぞれ3,000万円の譲渡所得が生じたことになりますが、それぞれ3,000万円控除されますので、この場合は非課税とすることができます。
ただしこのケースは、土地と建物を合わせて持分を分けている場合に限ります。

例えば土地の所有権が父、建物の所有権が息子などの場合、父子が同居していなければ3,000万円の控除を受けられるのは息子のみです。
同居していたとしても、この場合は各々が3,000万円控除されることはありません。
そもそもこの控除は、「自己居住用家屋」を前提としているため、「土地のみ」には適用されないからです。
しかしこの場合でも建物分から控除しきれなかった分については、土地から控除することが可能です。
要は建物と土地の所有者が違うとしても所有者同士がその家で同居している場合は、各々が3,000万円ずつ控除されるのではなく、建物が優先的に控除され、控除しきれなかった分だけ土地からも控除できるということです。

Q.土地が借地の場合はどうなる?

A.土地が借地であっても、マイホームである建物と土地の借地権を同時に売却すればが適用されます。

Q.店舗や事務所との併用住宅の場合はどうなる?

A.居住部分が全体の90%以上であれば、最大3,000万円の控除を受けることができます。
居住部分が90%に満たない場合は、居住部分のみが特例の対象となります。

Q.売却をして逆に損をした場合、確定申告はいらない?

A.譲渡所得はプラスになるより、マイナスになる方が多いはずです。
マイナスになることを「譲渡損失」と呼びます。この場合、確定申告の義務はありませんが、マイホームの売却で譲渡損失が生じた場合は、給与所得など他の所得と損益通算することができます。
つまり給与所得などに課税される税金を安くすることができるということです。
そのためマイホームの売却の際は、譲渡所得が出ても譲渡損失が出ても(プラスになってもマイナスになっても)確定申告をされることをおすすめします。

 

相続空き家の3,000万円控除

マイホームの3,000万円特別控除は、自分が住んでいた家を売却した場合に適用となる控除です。
従来までは「マイホーム」の売却時以外は、これほど大きな控除は存在しませんでした。
しかし空き家問題の深刻化や、少子高齢化による不動産相続の増加などを受け、マイホームの3,000万円特別控除と同じような節税効果がある、「被相続人の居住用財産(空き家)にかかる譲渡所得の特別控除の特例」が2016年に新設されています。

この特例は、相続人が被相続人の住んでいたマイホームを売却する場合にも、譲渡所得から最大3,000万円控除されるものです。
ただしこの特例は、マイホームの特例以上に適用要件が厳しいものです。適用要件の内、主なものは以下の通りです。

相続空き家の3,000万円控除の適用要件
  • 相続の開始直前まで被相続人が居住していた家屋の売却
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家
  • マンションではなく戸建て
  • 相続されてから売却するまで、事業をしたり、賃貸をしたりしていないこと
  • 一定の耐震基準を満たすこと
  • 相続の開始から3年後の年末までに売却

築年数が比較的浅いものや、耐震基準を満たしていないもの、マンションなどを適用外にしていることからもわかるように、この特例は「有害な空き家を減らす」ことを目的に新設されたものです。
その証拠の1つとして、マイホーム特例では更地にした場合、適用期限が1年に短縮されますが、こちらの特例は更地にしても期限は短縮されません。
そのため基準を満たすためには、耐震リフォームをしてから売却したり、更地にしてから売却したりすることも有効となります。

 

まとめ

3,000万円特別控除は適用要件は厳しいものの、やはりその節税効果はとても高いです。
そのため、あらかじめ持ち分の分け方を考えたり、マイホームの考え方を認識したりして、できる限り適用要件を満たす差配が必要です。
そして何より大切なのは、売り時を考えること。適用期限や更地にすることでの期限短縮のリスク、相続してから適用されるかの確認等をしっかりして、賢く特例を使い、賢く節税したいものです。

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