はじめて土地を売るときに押さえておきたい5つのポイント

売り地
  • 土地を売りたいけど何からすればいいの?
  • 土地売却のポイントを知りたい

こんな要望にお答えします。

 

当サイト「売る研」運営会社の所在地である福岡市の人口増加率は、政令都市のなかでダントツで1位です。
それに伴って福岡の不動産売買市場にも動きがあり、土地の価格(地価)も上昇が続いています。
また、全国各地の主要都市も上昇傾向が続いています。

しかし、コロナ禍の中で今後の不動産価格は下落する可能性が高くなっています。

はじめて土地を売却される方、売却をお考えの方のために、初心者向けの土地売却の5つのポイントを解説いたします。

この記事は2017年12月に公開した内容を、2020年6月加筆修正しました。

 

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHKの取材実績も)

 

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土地がいくらで売れるか相場を確認する

「実勢価格」と「公示地価/基準地価」の2つを確認しよう

最初に、自分の保有する土地がいくらくらいで売れるのかを把握しておく必要があります。

実は、土地には以下の5種類の価格が存在します。

  • 実勢価格
  • 公示地価/基準地価
  • 相続税評価額
  • 固定資産税評価額
  • 鑑定評価額

これらが、すべて同じ価格で一致することはまずありません。
土地の売買については、実勢価格を用いることがほとんどになるため、その価格ともう1つ、「公示価格/基準地価」を確認しておくと良いでしょう。

実勢価格は、実際に不動産市場で取引されている価格であり、「相場」そのものといえます。
それまでの取引事例から得られる価格であり、現状の取引価格に近いものです。
しかし、売却する土地の地域の取引件数が少ない場合は、相場としての精度が低いことがあります。

そこでもうひとつ、公示価格/基準地価を参考にします。
これは国または都道府県が公表している価格です。
不動産市場での取引においても売買価格を設定する際の参考にされることが多く、公的な指標とされています。
それらは、インターネット上の「全国地価マップ」等で確認できます。

参考:全国地価マップ https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

 

相場価格を知っておく必要性

この相場の価格を知らなければ、不動産仲介会社が提示する価格が、果たして相場に基づいた正しい価格なのかどうかを判断することができません。

その土地の形状や面積、更地なのか古家等の建物付なのかなどの条件によって査定価格が変わってきますが、相場の価格に比べて極端に開きがある場合は、その理由を説明してもらう必要があります。

そのことも踏まえて、あらかじめ自分の土地の相場価格を把握しておいたほうが良いでしょう。

不動産の売却相場を調べる方法はコチラから

>>不動産の売却相場を調べる5つの方法を徹底解説!

 

可能な範囲で土地をきれいにしておく

雑草更地の場合は、放置している間に雑草が生い茂っていたリ、粗大ごみなどが投棄されていたり、荒れていることがあります。

また、柵やロープを張るなどしていないと、近隣の住人が無断で駐車場代わりに使っていることもあります。

不動産仲介会社が現地に査定に来る前に、できるだけ土地の整備をしておきましょう。ゴミが投棄されていたなら、処分します。雑草が生えている場合、自分で処理できる程度は草刈りをします。

自力で無理ならば、その対処を行う業者に依頼しましょう。
費用はまちまちですので、数社に見積もりを取ってみることをおすすめします。

駐車場代わりに使われている場合、その車に貼り紙をするなどして移動を促します。

また、簡単なものでいいので杭を打ってロープを張るなどして、自由に立ち入りできないようにしておきます。それによって、管理者がいて、定期的に管理がなされているものと思われ、無断立入もなくなるでしょう。

ゴミだらけ、雑草だらけの土地は、その処分費用を査定額から減額されることもあります

 

複数の仲介会社に価格を査定してもらう

その土地がいくらで売れるのか、売却価格の査定は複数の不動産仲介会社に依頼しましょう。

インターネット上で一括査定ができるサイトなどもありますので、まずそれらを利用します。
査定は無料ですので気軽に利用しましょう。

 

高く・早く不動産を売却できる一括査定サイトは?
不動産の売却をお考えでしたら、
一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をおすすめします。

不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。

 

ここでわかることは、不動産仲介会社によって査定価格がまちまちだというです。
大きな差が生じることはほとんどありませんが、会社によって独自の査定基準があったり、その地域を得意としているため高い査定額の提示が可能などの事情があったりもします。

高い査定額を提示する会社だからいい会社とは限りませんが、何らかの根拠があって高い価格を提示されているのであれば、売却を依頼するのも良いでしょう。

また、一括査定サイトを利用するほか、そこに登録されていない会社にも査定を依頼しましょう。

不動産仲介会社は福岡県内だけでも多数あります。まずは、そのなかの2,3社に査定依頼することをおすすめします。

特に、その土地の近隣の会社には、会社の規模に関係なく依頼しましょう

 

売却を依頼する仲介会社は、担当者で選ぶ

ポイント

営業担当者選びは重要

土地をはじめとする不動産の売却においては、信頼できる担当者を選ぶことが重要なポイントになります。

不動産の売買では大きな金額が動きます。売買を仲介する会社も、その取引において、多額の仲介手数料を得ることになります。

そこで、会社によっては、営業社員に取引件数や取引額に応じた歩合給を支給しているところも多くあります。
営業社員によっては、営業成績を上げて、より多くの歩合報酬を得ることを目的として、強引な手法で契約をとったりする者もいます。
中には、虚偽の説明をするなどして契約をとろうとする者もいます。

そのような営業担当者に当たらないように、信頼できる担当者を選ぶことは重要です。
大きな会社だから、どの営業担当者も信頼できるだろうと判断するのは早すぎます

 

信頼できる担当者を選ぶ

その営業担当者が信頼できる人物なのか、判断するポイントのいくつかを挙げてみます。

信頼できる担当者か見極めるポイント
  • 掲示した査定金額について、その根拠を明示して説明してくれるか。
  • 土地を売却する理由を確認して、具体的な売却プランを提案してくれるか。
  • 不動産売却の初心者であると知って、態度を変えたりしないか。
  • ローンの残債や、土地に関する権利関係などの情報まで確認してくれるか。
  • 質問に対して誠実に回答してくれるか。
  • 十分な話をしていないのに、しきりに媒介契約を急かして進めようとしないか。

媒介契約は不動産仲介会社に対して行うものですが、その土地を購入したいと希望する方の案内、売却の交渉、契約が決まった後の契約書作成などの手続関連は、営業担当者が主導となって行うことになります。

それだけに、営業担当者は土地を売却する際のすべての窓口になるといっていいでしょう。
担当者の良し悪しで土地の売却がスムーズに進むかどうかが大きく変わると言っても過言ではありません

信頼できる担当者を選ぶことは土地の売却についてとても重要なことなのです。

 

初心者には「一般媒介」の仲介契約がおすすめ

不動産売却の仲介契約は「媒介契約」とよばれ、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

初めて土地を売却する方には、「一般媒介」をおすすめします
「専任媒介」と「専属専任媒介」は1社とのみ仲介契約を結ぶのですが、「一般媒介」は多数の仲介会社と同時に媒介契約をすることができます。

初心者には、数多くある不動産仲介会社の中から、最も信頼できる1社を選ぶことが難しいため、「この会社なら」と判断された数社と同時に媒介契約を結ぶ「一般媒介」をおすすめします。

 

不動産売却の知識・相場観を養って不動産会社に依頼しよう:まとめ

初心者が土地の売却を行うには、土地の相場価格など、できるだけ多くの知識を得たうえで、仲介を依頼する不動産仲介会社を選ぶことが大切です。

その会社を選ぶにあたっては、実際に売却希望者と購入希望者と接することになる営業担当者が、信頼できるかどうかを基準にすべきです。

初心者はもちろん、何度か不動産取引の経験がある方でも、仲介会社に任せる比重が高いことには変わりがありません。

それだけに、信頼できる営業担当者のいる仲介会社を選ぶことが大切です。

 

高く・早く不動産を売却できる一括査定サイトは?
不動産の売却をお考えなら、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をおすすめします。

不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。

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