旗竿地は路地状部分が狭く、人や車の出入りが大変なため、評価額が下がりやすい傾向にあります。
しかし、建物と合わせて売る、接道義務をクリアする、等価交換をする、隣人に売却する、再建築不可物件が専門の買い取り業者などへ売却するといった方法であれば、高く売却することも不可能ではありません。
今回は、旗竿地を高く売却するための5つのポイントについて詳しく解説するとともに、旗竿地のメリット・デメリットについて説明します。旗竿地をお持ちの方はぜひ参考にしてください。
目次
極意1. 旗竿地にある建物と合わせて売る
土地だけではなく、旗竿地にある建物と合わせて売ることは、旗竿地を高く売却するコツのひとつです。
旗竿地は道路への間口が2メートル未満の場合、建築基準法により再建築できないことがあります。再建築不可の物件は、担保価値がとても低いのです。
しかし、建物がある、もしくはその資産価値が高ければ話は別です。リフォームを施してデザイナーズ住宅のような建物にすれば、売却は十分に可能です。
ただし、重機が入れない分、リフォーム代は通常よりかかることが予想されます。費用をかけてリフォームする価値があるのかを、事前に売却額と照らし合わせて考えてみてください。
その際、旗竿地のような「ワケあり物件」に強い業者へ査定を依頼すれば、スムーズに判断できるでしょう。そのような業者は売却の経験が豊富で、特殊な土地に強いリフォーム業者にツテを持っている可能性があります。
極意2. 隣接する土地の一部を買い取ったり借りたりして接道義務をクリアする
旗竿地を高く売却するためには、接道義務（路地状部分に求められる幅）をクリアしましょう。必要であれば、路地部分（建物と道路の間に細い路地状部分を持った敷地）に隣接する土地の一部を買い取りましょう。隣人が売却を渋る場合には、借りるのも1つの手です。
タイミングが良かったり資金に余裕があるなら、隣の土地をすべて買い取ることも視野に入れると、元々の旗竿地と合わせた、広さのある正方形の土地にできます。これにより、評価額はぐっと高まるでしょう。
関係性にもよりますが、隣家の持ち主が変わった時期であれば話が円滑に進む可能性があります。日頃から良好な関係を保ち、売却を考えているのであれば声を掛けてほしいと伝えておくといいでしょう。
極意3. 隣人の敷地面積と等価交換をして資産価値を上げる
売却するのではなく、隣人の敷地面積と等価交換し、接道の間口を広げれば資産価値が一段と向上します。接道義務を満たせるだけでなく、旗竿地での建築が可能になるためです。また、車の進入が容易になる点も資産価値の高まりに影響しています。
ただ、等価交換取引は一般の方には難しい部分があるので現実的ではありません。
極意4. 隣接する敷地を所有している隣人に旗竿地を売却する
自分の旗竿地と隣接する敷地を所有している隣人へ、土地を売却することもひとつの手です。あなたの旗竿地を隣人が購入すれば、隣人は2つの土地を合わせた1つの大きな敷地が得られるのです。
隣人があなたの旗竿地を購入した後、自分の土地と合わせて高く売却したいと考えていれば良い条件が付くこともあります。
隣人は売る以外にも、自分たちで使える広い駐車スペースやカーポート、庭を望んでいる場合もありますので、売却を持ちかけてみるといいでしょう。
持ちかける際には、専門の不動産業者に相談することをお勧めします。不動産業者を仲介役にすれば、隣人と話をスムーズに進められるでしょう。
極意5. 再建築不可物件が専門の買取業者などへ売却する
再建築不可物件が専門の買取業者か、旗竿地そのものの扱いが得意な不動産会社に買取を相談するといいでしょう。
所有の旗竿地を売却する際、隣家が整形地（正方形に整った敷地）を売るタイミングに合わせることを特にお勧めします。
不動産会社は旗竿地と整形地の2つを買い取って土地を広くし、建築可能な区画として売り出せるからです。この場合、高く売却できる見込みがアップします。
再建築ができない物件は担保価値がかなり低く、金融機関による融資は期待できません。しかし、価格は安いので、一部の不動産投資家には旗竿地のような再建築不可物件を現金で購入する人がいるのです。
また、その旗竿地が駅から徒歩5分以内など条件が良ければ、業者が欲しがることもあります。さらに、旗竿地に建物があれば、業者は改修を行って賃貸物件に活用できるのです。
旗竿地の4つのメリット
旗竿地にどのようなメリット・デメリットがあるのかも理解しておきましょう。
まずは、旗竿地は価格が安い、プライバシーを確保しやすい、アプローチ部分を自由に演出できる、子どもの飛び出しを防止できるといったメリットをご紹介します。
評価額に「奥行価格補正率」が影響するため旗竿地は価格が安い
旗竿地のメリットはなんといっても評価額の安さです。これは、宅地の一面のみが道路に接している住宅に乗じる「奥行価格補正率」の影響で、国税庁が奥行距離に応じて定めています。
評価額は通常、路線価に宅地面積をかけ合わせて算出しますが、旗竿地の場合はさらに奥行価格補正率を乗じるのです。例として、「普通住宅地区」の区分で奥行距離が4メートル未満の場合は、奥行価格補正率は0.90です。[注1]
そのため、まとまった広さのある正方形の土地よりも10％安くなります。
また、土地の面積が100平方メートルで路線価が40万円の土地の場合、正方形の土地では評価額は4,000万円です。しかし、旗竿地であれば奥行価格補正率である0.90をかけるので3,600万円になり、400万円も安くなります。
基本的に、路地状部分が短すぎたり長すぎたりして使い勝手が悪ければ、補正率は大きくなるので、相続税もその分節税できるでしょう。
[注1]国税庁：奥行価格補正率表
道路から離れているため通行人の目を気にせずに済む
旗竿地にある家屋は道路から離れるので、住人は行き交う人の視線を気にしなくて済みます。通行人が行き交う場所にある住宅の人気は高いですが、やはり人目が多くなり、窓は年中閉めっぱなしということも少なくないようです。
また、旗竿地の住宅は通りから見えないことから、外観よりも室内装飾に費用を費やせるメリットもあるでしょう。
アプローチ部分を自由に演出できる
旗竿地の竿にあたるアプローチ部分に植物を飾って庭園風にしたり、天然木を用いて和風な雰囲気を演出したりすることが可能です。
住人やデザイナーのセンスで入口を自由に演出できるので、DIYやガーデニングが好きな方は旗竿地に親しみを持てるでしょう。
家の目の前に道路がないため子どもの飛び出しを防止できる
旗竿地は、家の目の前に道路がないため、飛び出しによる事故に遭うリスクを抑えられます。
飛び出し事故の割合は幼児から小学高学年にかけて高くなるので、旗竿地は小さな子どもがいる家庭に適しているといえるでしょう。[注2]
[注2]公益財団法人交通事故総合分析センター：イタルダインフォメーション 子どもの交通事故[pdf]
旗竿地の4つのデメリット
旗竿地には、人や車の出入りが大変、緊急時に手間取る、隣家とトラブルになる、泥棒に狙われることがあるという4つのデメリットもあります。
路地が狭ければ人や車の出入りが大変
旗竿地の竿の部分が狭ければ狭いほど、出入りが大変になります。車がある場合はその横をすり抜けづらかったり、余裕をもってドアを開けられなかったりするでしょう。
また、路地が狭ければ車の出し入れもしづらいので、車体を傷付ける可能性があります。路地の幅が十分でない場合は、賃貸駐車場やカーシェアリングサービスの利用を視野に入れなければなりません。
緊急時に手間取る可能性がある
旗竿地に住居があれば、消防車などの緊急車両が入って来られません。道路に面していないことから、救急車を玄関の前に停められないことからも、旗竿地は緊急時に手間取る可能性が考えられます。
また、災害が発生して路地の塀が倒壊すれば通れなくなり、避難経路が他になければ逃げられません。隣接する敷地へ逃げる方法も考えられますが、隣家の住宅にも被害が出ている可能性があるので安心できないでしょう。
隣家との距離が近い傾向にあるため隣家とトラブルに発展することも
隣家との距離が近い場合、生活音や話し声などが聞こえたり、プライバシーが気になったりするでしょう。旗竿地は隣家との距離が近い傾向にあるので、騒音トラブルに発展することが少なくないようです。
これを避けるためには、音が漏れないよう防音対策をしたり、隣家の生活音が聞こえないよう窓を閉めたりする配慮が欠かせません。
また、窓から家の中を覗けるほど隣家との距離が近ければ、プライバシーは保ちにくくなるでしょう。
通行人から見えにくいため泥棒に狙われやすい
旗竿地は道路から奥まった場所に住宅があり、通行人から見えにくいため泥棒に狙われることがあります。また、周辺に共働き世帯が多ければ人の目が少なくなり、より狙われやすくなるので注意が必要です。
ホームセキュリティに加入したり、センサーや防犯砂利を設置したりして防犯性を高めなければなりません。
評価額が下がりやすい旗竿地でも高く売却できる！
旗竿地は路地状部分が狭く出入りしにくい理由などから、評価額が下がりやすい特徴があります。
ですが、建物と合わせて売る、接道義務をクリアする、等価交換をする、隣人に売却する、再建築不可物件が専門の買取業者へ売却する、などの方法であれば高く売却できるでしょう。
不動産業者を仲介役すると売却をスムーズに進めやすいので、ぜひ相談を検討してください。
