底地の売却方法3つと相続税評価額の計算方法

・底地は売却できるの?

・そもそも底地ってなに?

こんな疑問にお答えします。

 

日常的に不動産を売買する不動産業者でさえ、余り取り扱うことがない底地の売買。

一般的な住宅用の宅地と異なり専門的な知識は必要になりますが、正しく理解して取引をすれば、ライバルも少なく、場合によっては周辺の相場よりも有利に進められる可能性を秘めている不動産の種目です。

有利に交渉を進められるよう、底地の制度やメリット、デメリット、また相続税評価額の計算方法について正しい知識を持って売却に臨みましょう。

 

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底地とは

底地とは、所有権に制限のついた土地のことを指します。

所有権は本来、以下の3つが基本です。

  • 自由に「使用」する権利
  • 担保に入れたりする「収益」する権利
  • そして売却できる「処分」する権利

しかし、底地は、土地に借地権や地上権などの第三者の権利が付着しているため、所有者には「使用」する権利がありません。

つまり所有者にもかかわらず自分で自由に「使用」できない土地のことを底地といいます

この3つの権利のうちの「使用」ができないことから、慣習上は底地のことを不完全な所有権と表現する場合もあります。

つまり、底地とは法律上の用語ではなく、あくまでも不動産業界特有の通称なのです。

不動産業にかかわらない一般の方は広告などでは余り目にすることはない表現かと思いますが、実際には都市部で所有者が寺社仏閣などの場合や、昔からの住宅街である場合には、借地権が付いているケースも少なくないため、底地売買を専門にしている業者も少数ですが存在します。

また、底地に関わるケースは問題が長期化しやすい傾向にあるため、相続案件がらみのケースも多く存在します。

底地売却の難易度が高い理由
  • 権利関係が複雑化し当事者が多くなることがある
  • 契約が長期的になり記憶も散逸しやすくなる
  • 借地法が何度も法改正されているので底地と一口に言ってもどの時代の借地権かによって底地の内容が全く異なる

 

底地のメリット

それでは、底地のメリットとしてどういったものが考えられるでしょうか。

 

長期的に安定した収入が見込める

まず、第一に、底地は自己使用と比較すると収益物件として長期的に安定した収入が見込めることです。

例えば、土地の賃料は当然ながら、礼金・保証料などの名目を問わない費用、契約更新料や名義変更料などの借地契約から発生する、様々な収入を得ることができる場合もあります。

また、定期的ではありませんが、借地権者が借地権を売買しようとする時は、底地の所有者から譲渡の承諾を得る必要があるため(民法612条第1項)、この際に承諾料(通称ハンコ代)を得られるケースもあります。

さらに、底地は土地を貸すため、建物を貸す場合に比べて長期契約が多く空室リスクが少ない、また管理も楽という点も大きなメリットです。

 

税金が安い

第二に、底地は更地と比較して税金が安いというメリットがあります。

固定資産税、都市計画税の計算方法には、土地の上に建物を建築すると住宅地として扱われる軽減税率があり、それは底地であっても適用を受けられるのです。

 

不動産の固定資産税に関する詳しい記事は下記をご覧ください。

>>固定資産税の価格はどうやって決まるの?計算方法について徹底解説!

 

底地のデメリット

では逆に、底地のデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

 

値上げしにくくインフレに弱い

第一に、底地に設定された借地権は短いものでも20年から30年と長期契約になっていることが多く、値上げしにくいことが挙げられます。

つまり、収益物件としては利回りを上げることが難しく、結果として土地価格の上昇に比べてインフレに弱いということがあります。

 

流動性が低く安く買い叩かれることもある

第二に、底地は土地を「使用」することができないため、自由に使用できる土地に比べて購入希望者が少なく、流動性が低いため安く買い叩かれる可能性があるということです。

つまり、底地のような不完全な所有権を買おうとする人は限られます。

 

銀行からの担保評価が低くなることがある

第三に、底地自体の存在は一般の人には余り知られておらず、例えば銀行からの担保評価に大きくマイナスに影響する可能性があるということです。

きちんとしたプロの業者であればきちんと底地も評価できるのですが、底地が良く分からないから低めに評価しよう、というような銀行も中には存在します。

 

底地の売却方法3つ

それでは、底地を売却しようと考えたときに取るべき3つ売却方法を検討してみましょう。

 

借地権者に売却する方法

これはおそらく底地の所有権者が売却を考えたときに、最初に検討する方法です。

また、実際の売買のケースを見ても、底地に建物を立てて住んでいる人が底地を購入する、というケースが圧倒的に多いです。

借地権者からすると、見ず知らずの人が底地を買って所有者になるよりも自分で購入したほうが安心でもあるし、すでに使用している土地であれば全く知らない土地に比べても予想していなかったトラブルなどが起こりにくいからです。

ただし、場合によっては所有権の混同によって借地権が消滅してしまう場合もある点については注意すべきです。

また、借地権が抵当権の目的になっている場合は消滅しないなどの例外もあります。

いずれにせよ素人では難しい手続きが多くあるので、不動産仲介会社を入れてきちんと売買の媒介に入ってもらうことをおすすめします。

 

もし、個人で不動産売却を考えている場合は以下の記事を読み、リスクを十分理解した上で取引してください。

>>不動産売却を個人で行うことのメリット・デメリットを徹底解説

 

第三者に売却する方法

底地だとしてもきちんとした土地なので、全く問題なく売却することはできます。

しかし、借地権が付いた底地は実際に利用することができないため、購入を検討しようとする層はかなり限定されます。

具体的には投資目的、収益目的の不動産投資家が該当します

また、底地買取専門の不動産業者も存在します。

専門業者は対応が早く多少権利関係が複雑だとしても、借地人とのトラブルがあっても買うケースが多いため、売り手が見つからないときにはかなり重宝しますが、他の買い手に比べて買取価格が安くなります。

 

底地と借地権とを一緒に売却する方法

最後に、自分が持っている底地と一緒に借地権も売却するという売却方法があります。

この方式だと、2番目の方法と異なり底地を買う人は土地を利用する権利も取得できるため、一般の方でも購入を検討できることになります。

購入者も限定されないため買い手も探しやすくなります。

つまり、不完全な権利だった底地だけではなく、完全な所有権が目的物となり、底地の権利と借地権、建物の権利を同時に手に入れることができるのです。

ただし、この方法は底地の所有者だけではなく、借地権者も借地権や建物を売却したいと考えることが条件であり、必ずしも一人ではできない売却方法なので注意が必要です。

 

借地権に関する記事は下記をご覧ください。

>>借地権の売却方法3つと相続税評価額の計算方法

 

どの売却方法が一番有利なのか

複数の売却方法をご紹介しましたが、どの売却方法が一番底地所有者にとって有利なのでしょうか。

結論からいうと、状況によって異なるので一概に決められないということになります。

例えば、「借地権者に売却する方法」は、借地権者が買ってくれれば良いのですが、必ずしも買いたいと思ってくれるわけではありません。

世の中には、底地も所有すると納税の義務が発生するので、借地権の方が気楽という人も一定数存在するため、底地所有者が売りたいと申し出ても買ってくれるとは限りません。

また、「第三者に売却する方法」は、前提としてかなり難易度が高くなります。

現時点では大部分の人は自分が建物を建てて使用するための土地を買うことがまだまだ一般的だからです。

また、底地を買おうと検討する人がそもそも少ないことに加えて、銀行が担保評価しにくいケースもあってローンが組みづらい点もあります。

そのため、価格としては安くなるものの底地買取専門の不動産業者の存在は大きく、特に複雑な権利関係や相続案件でのトラブル対応には非常に有用な存在です。

最後の「底地と借地権とを一緒に売却する方法」は、借地権者も借地権を売ろうとするタイミングでないといけないというのが一番のハードルとなります。

簡潔にいうと、借地権者との関係性や協力が得られないと選択できない売却方法です。

土地の上に建物がある場合は、底地の所有権、建物の所有権、建物の借地権の3つ同時に売買することになり、それぞれ所有権者が異なる場合は複雑な売却方法となります。

この方法をとる際には権利関係が複雑なので仲介業者の選任がかなり重要となることでしょう。

 

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相続税評価額の計算方法

上記の通り、底地には様々な権利関係が付着し一般の方にとっては理解しにくい制度となっています。

同じように税金の評価についても複雑な処理がされており、やはり分かりにくい仕組みになっています。

ただ、基本的な考え方はシンプルで、
「底地の価値」=「自分が使用する場合の土地(これを自用地といいます)」ー「借地権の割合」
で計算して算出する仕組みになっています(財産評価基本通達25(1))。

例えば、借地権の割合が70%と決められた土地の場合は、自用地100%ー借地権70%=底地評価は30%となります。

この計算法を借地権価額控除方式といいます。

なお、例外として一時使用の底地の場合は計算方法が変わってきますので、税金の計算をする際には必ず専門家にご相談することをおすすめします。

 

モデルケースを使って相続税評価額を計算

それでは、具体的な計算方法を、例を挙げながら算出してみます。

まず、底地の住所を国税庁が出しているホームページで検索します。

財産評価基準書路線価図・評価倍率表」というサイトで底地の住所を入力して、路線価を調べます。

都道府県、市町村、町名と選択をしていくと、路線価図ページ番号というサイトにたどり着きます。

そのサイトで、底地の前の道路に付けられている数字と記号について調べてみて下さい。

数字は路線価を示し、1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示しています。

そしてアルファベットは借地権割合を表示しており、Aが90%、Bが80%で、Gの30%まで7段階に分かれています。

例えば、前の路線に「300E」と書かれている底地が60平方メートルあるとします。

この底地は1平方メートル当たり30万円なので1,800万円となり、底地の割合は50%と評価されるので1,800万円の50%の900万円として相続税評価をされる土地ということになります。

参考:国税庁ホームページ「路線価図の説明

 

固定資産税に関する記事は下記をご覧ください。

路線価が高い

不動産売却に活用できる路線価の見方4つのポイント

2020年1月8日

 

まとめ

以上が、底地に関する3つの売却方法の説明と、相続税評価額の計算方法の概要となります。

底地は、正確な知識を持って取引できれば周辺の相場よりもかなり有利に売却を進められるメリットの多い土地とも言えます。

ぜひ売却方法のきちんと検討した上で、その底地にあった最適な方法を選択してください。

 

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