相続不動産の「有効活用」7つの方法を解説

相続不動産の活用
  • 相続した土地を活用したい
  • どんな活用方法があるか知りたい

こんな要望にお応えします。

 

はじめて土地(不動産)を相続した場合、何をどうすればいいのか悩む方はたくさんいます。そのままにしていると、固定資産税だけ毎年課税されます。

また、その土地の手入れ(管理)を行わないままでいると、不法投棄や違法駐車で荒らされてしまう可能性もあります。土地を放置していて近隣の方々に迷惑をかけることになれば、行政から管理責任を問われることもあります。

土地に柵を設けるなどしてそれらを防止しても、放置した土地が雑草で荒れ果ててしまうことにもなりかねません。

相続した不動産が「家」であれば、「自分が住む・賃貸住宅にする・売却する」などの方法がありますが、土地となると方法が変わってきます。

今回は、相続した土地をどうするべきか、有効な活用方法をご紹介します。

 

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土地活用

 

土地を借地として貸し出す

借地
まず、借地として貸し出す方法があります。この場合、月額または年額の単位で地代を受け取ることができます。

地代に関しては、不動産収入として所得税の対象になります。また、所有者は「自分」であるため、毎年固定資産税を納める必要があります。

借地契約ですが、借地借家法に基づき、定期借地権の契約をすることが可能となっています。この法律が定められる以前は、土地を貸すと、その後返還してもらいたい時になかなか返してもらえない、立ち退いてもらえないという弊害が多発していました。

しかし現在は、定期借地権の契約により借地の契約期間を定めることができます。それにより、契約期間が満了すれば、土地を返還してもらうことができますし、契約を更新することもできます

借地権に関する詳しい記事はコチラから

>>底地の売却方法3つと相続税評価額の計算方法

 

土地に建物を建てる

集合住宅
相続した土地に建物を建てる方法もあります。自宅を建てる他に、アパートやマンションなどの集合住宅を建てて家賃収入を得ることができます。

しかし、土地によっては建築基準法や都市計画法により建てられる建物が限定されることがあります。その土地の用途地域によっては、二階建て以下の低層住宅しか建てられないなどの制限がある可能性もあります。

用途地域の確認は、その土地の住所地の役所でできますが、インターネットで確認することもできます。

参考:福岡市都市計画閲覧システム

さらに、その地域に賃貸住宅の需要があるかどうかも考える必要があります。駅に近い、大学や短大、専門学校などが近くにあるなどの賃貸の需要が高い地域であれば問題はないですが、そうでない場合は、綿密な需要調査をすべきです。

賃貸として借り手がない地域に賃貸住宅を建てても、空き家状態が長く続き、見込んでいた家賃収入が入りません。

特に、新築するとなれば、高額の資金が必要です。銀行から融資を受けて建築する場合は、毎月の返済金と建物の維持費・管理費が必要になります。

空き家状態が続き、賃料収入が入ってこなければ返済もままならなくなります。それだけに、賃貸住宅を建築してその経営が成り立つのか、定期的にに入居者を得られるのかをあらかじめ十分に調査しておく必要があります。

 

 

駐車場として貸し出す

駐車場
建物を建てるのではなく、整地して駐車場として使うこともできます。月極駐車場として運営し、自分で管理して月々の賃料を得る方法もありますが、コインパーキングの業者に土地を貸し出して、毎月売上の一部をもらう方法もあります。

駐車場として活用する場合は、その土地の周辺環境を考えてどのような形態にするかを決めましょう。

住宅が多い地域であれば、月極駐車場として使うほうが高い収益を得られます。商業施設が多い地域であれば、コインパーキングにして、短時間の駐車利用で回転率を高めるほうが良いでしょう。

 

 

土地を信託する

土地を自分で活用するのではなく、信託銀行等に土地を預けて「信託」をおこなう方法もあります。土地を預かった信託銀行等は、その土地の開発や建物の建築をおこない、管理・運用して、賃貸等の事業をして収益を上げます。

その収益から必要経費や信託報酬と呼ばれる手数料を差し引き、残金が信託配当として土地所有者に支払われます。

不動産投資のプロである信託銀行等が土地を活用するため、安心して委託することができますし、建物を建てるなどの初期費用が不要となるためリスクがありません。

 

土地を事業受託する

相続した土地をデベロッパーや住宅メーカーなどに預け、委託を受けた会社が賃貸住宅の経営など土地を有効活用し、その収益の中から配当を受け取る方法です。

しかし、この方法は事業性が成り立つ立地が最重要であり、土地の広さも200坪以上のまとまった広さがないと厳しいと思います。

この方法が進められる場合は、不動産のプロである会社が土地を有効活用するため、自分で賃貸住宅を建てて運用するよりもリスクが低いといえます。

 

土地を等価交換する

相続した土地を開発事業者などに譲渡し、その事業者が土地に建築した建物の一部を買換資産として取得する方法を「等価交換」といいます。
土地を提供することにより、その土地価格に見合った建物の一部(部屋)を取得することができます。

その部屋には自分で居住することもできますし、賃貸住宅として居住者を募集し、賃料を得ることもできます。
この等価交換の方法であれば、賃貸住宅を建てる費用がない、銀行から借入ができないといった場合に、代わって事業者に建ててもらうことができます。

投資リスクを負うこともなく、新築の住居を入手することができます。また、土地が広く取得した部屋数が多い場合などは、自分の居住用と賃貸用の両方に活用することもできます。

 

土地を売却する


上記に述べた方法が難しい場合は土地を売却するのも1つの対策です。
また、複数の方で相続する場合は、賃貸を選ぶ場合、賃料の振り分けや建築する場合は、出資金をどうするか、建物の維持管理方法等、多くの取決めをしなければなりません。
そのため、複数の方で相続する場合は、売却を選ぶ方がほとんどです。

土地の売却をする一番のメリットは、現金化できるため資産管理が楽になり、草刈りや固定資産税等の固定費を払う必要がなくなることです。

土地の活用は、どの方法でも収益物件としてのリスクは常に負うことになります。極端な例を挙げれば、自然災害などで経営していたアパートが壊れてしまった等です。

その点、売却すると不動産は失いますが、その代わり固定資産税の支払いや、その不動産の草取りなど管理や維持などの義務や責任から解放されます。

活用するには難しい立地であったり、活用するための資金が工面できない場合は、売却することも考えましょう。

相続した土地を売却した場合、譲渡所得に対して所得税や住民税などの税金がかけられます。その税額の計算については、不動産仲介会社や税理士にあらかじめ確認しておきましょう。

売却で得たお金を何も考えずに使ってしまうと、後に税金の納付を求められたときに困ってしまいます。概算でもいいので事前に税額を調べておきましょう。

 

不動産の相続対策は不動産仲介会社に相談しよう:まとめ

不動産会社に相談
相続した土地の対策はさまざまです。どの方法が最良なのかは、その土地の地域や面積、形状、その他の条件によって変わってきます。

うまく活用し収益を上げることが出来れば良いのですが、中には活用することが難しい土地もあり、その場合は売却するのも良いかもしれません。売却すると、毎年の固定資産税や管理・維持費用もかからなくなります。

どのような相続対策をするのかは、自分だけで悩まずに不動産のプロに相談しましょう。

 

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