【初めての相続必見!】実家を相続したときに行うべき7つの行動

・実家を相続したけどどうすればいいの?

・注意点を知りたい

こんな要望にお応えします。

 

実家が持ち家の場合、両親が他界したときには不動産の相続が発生します。
実家が賃貸であれば、賃貸契約が終了となるため大家さんに明け渡せばそれで終わりですが、持ち家の場合、相続人がその後の手続きを行わなければなりません

相続後のことを考えて、その準備を進めていたならスムーズに手続きや対処を進めることもできますが、突然起こった相続となれば、何をしていいのかわからずとまどってしまうことも多いでしょう。

今回は、実家を相続したときに行うべき7つの行動について説明します。

 

 

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3,000万円の控除を受けられるかを確認する

平成28年12月に空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が発表されました。

これは、相続開始の直前まで人が住んでいた家屋及び土地について、相続で所有権を持った個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間(下記の通り延長されました)にそれらを売買等で譲渡した場合は、譲渡にかかる所得税の譲渡所得の金額について、3,000万円の特別控除が適用されるというものです。

与党の平成31年度税制大綱において、空き家の発生を抑制するための特例措置の拡充・延長措置が明記されました。
相続空き家の特例の適用期間が、4年間(令和2年(2020年)1月1日から令和5年(2023年)12月31日まで)延長されることが公表されました。

つまり、相続した実家を売却して3,000万円の所得を得た場合、上記の期間内であればその3,000万円に対しては税が課せられないというものです。
ただし、この特例の適用には以下の条件があります。

相続空き家特別控除の適用条件
  • 相続開始の直前まで被相続人が住んでいたこと
  • その際、他に同居していた者がいなかったこと
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(マンション等区分所有建築物を除く)
  • 売却代金が1億円以下であること

これらの条件をクリアしていれば、この特例を受けられる可能性があります。
さらに、特例の適用にはさまざまな手続きが必要になります。
条件にあてはまる可能性があるなら、必ず確認するようにしましょう。

相続不動産を売却して、譲渡所得が2,500万円の場合、要件を満たすと通常なら525万円(譲渡所得の約20%)かかる譲渡所得税が0円になります。

詳しくは、以下の記事で適用例を挙げていますのでご覧ください。

5分でわかる!3,000万円特別控除とは?【相続空き家編】

2019年2月25日
check point!
  • 特例の条件を満たすかを必ず確認すること
  • 条件を満たしていても申請しないと適用されない
注意点
  • 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することが必要

 

実家の残存物の整理をする

実家には大量の残存物があることがほとんどです。
それを必要品として引き取るもの、不要品として処分するもの、すぐに判断できないのでとりあえず保留とするもの、と区分して整理します。
ただ、その判断が難しいことも多くあります。

持ち主はもういないのですから、相続する方が自分で判断すればいいことなのですが、思い出がつまっている品物を捨てるに捨てられないとの気持ちがわき起こり、整理がスムーズに進まないことも・・・。

そのような場合、おすすめしたいのは、「すぐに判断できないもの」を可能な限り残しておくことです。
自宅にスペースがあればそこに保管し、入りきらない場合はトランクルームなどを利用することも考えましょう。
気持ちが落ち着いた後にあらためて必要品と不用品の区分をします。

相続直後は判断ができなかったことも、しばらく時間が経過して冷静になった頃にあらためて整理をすれば、必要品と不用品の区分がスムーズに進められます。

また、自分で実家の残存物整理ができない場合は、貴金属類等重要と思われるものだけを先にまとめた後、遺品整理を代行する業者や、便利屋等に依頼して処理を行うことをおすすめします。(不動産会社によっては、売却を依頼すれば、貴重品以外の残存物を代行して処分してもらえる場合もあります。)

専門業者に依頼した場合は、遺品は形見として遺族に渡され、不用品は撤去やリサイクル品として買取をしてもらうこともできます。

さらに撤去作業後の清掃まで行ってくれることが多く、費用はかかりますが、実家が遠方であるため自分で出向いてすべての作業を行うことが困難である場合などは、これらの業者に依頼することが良いでしょう。

check point!
  • 残存物の処理は急がず、時間をおいてするのがおすすめ
  • 実家が遠方などの理由で作業が困難な場合は、業者に依頼するのも1つの手段

 

実家の今後の利用を考える


相続した実家をどのように利用するか、もしくは売却して手放すかを考えましょう。

まず、自分の住居として使う方法があります。
実家が現在の住居よりさほど離れておらず、また、現在の住居が賃貸である場合は、実家に転居すれば住居費の負担がなくなります。
自分で居住できない場合は、売却してしまうか、賃貸として賃借人を募集するか、あるいは他の有効活用をするかのいずれかとなります。

このうちの「有効活用」ですが、たとえば家屋が古く、居住の用途には向かない場合などは、家屋を解体して土地を借地にする、駐車場として利用するなどの活用方法が考えられます。
または、古民家を利用した店舗として貸し出すなどの方法も考えられます。
自分で居住する場合以外は、どの利用方法が最も利益になるのかを考え、活用方法を考えましょう。

以下の記事で相続不動産の活用例を解説しています。

【相続した土地の活用】親から相続した土地を有効に活用する7つの方法

2018年2月8日

 

相続登記をする


相続が発生したら、相続登記をする必要があります。

相続登記とは、所有者が亡くなった後、実家等の不動産の名義を、被相続人から相続人に名義変更することです。
この相続登記は法律上の期限が決められていません。
そのため、相続後も登記費用がもったいないといった理由で名義変更をしないまま放置しても、罰則を受けることはありません。

しかし、相続登記による名義変更をしないままにすると、さまざまなリスクが生じることになります。
特に、実家を売却したり、賃貸利用する際には、その名義が自分のものである必要があります
自分がその被相続人の子どもであり、正規の相続人であると主張しても、法律上の行為となる売買や賃貸の契約を行うことはできません。
先々のことも考え、相続登記は早めに済ませておくべきです。

相続登記の方法ですが、まず数種類の書類を準備する必要があります。
いずれも、住民登録をしている役所や法務局でそろえることができます。さらに、法務局で相続登記の申請を行います。

法務局で相続登記申請書の用紙をもらい、記入して揃えた書類とともに提出すれば手続きが完了し、通常は1週間から2週間ほどで名義変更が完了した新しい登記済証(権利書)が発行され、相続登記が完了します。

ただ、書類の作成は記入する部分が多く、また専門知識を求められる部分もあり、司法書士に依頼する方がほとんどです。
依頼すれば当然作成代行費用がかかります。内容によって差がありますが、不動産調査や司法書士報酬など総額15~25万円くらいの支払いは考えておいた方が良いでしょう。

check point!
  • 相続後、売却や賃貸の可能性も考え、早めの相続登記がおすすめ
  • 相続登記の申請は自分でもできるが、司法書士に依頼する人も多い

 

相続登記に関する詳しい内容は下記の記事をご覧ください。

不動産を相続したらまずは相続登記!8つのステップで解説

2019年2月5日

 

不動産売却の査定依頼をする


相続手続き完了後、実家の不動産査定をおこなうことをおすすめします。
これは相続税を計算するうえで必要になります。

相続した不動産の評価額が高い場合などは、相続税の基礎控除額を超えることがあり、相続税を払わなければならなくなるケースがあります。
そのため、正しい税額を算出するためにも、不動産の査定をする必要があるのです。

査定は不動産鑑定士等の専門家に依頼する方法もありますが、よほどの理由がない限り、不動産売買を行っている仲介会社に査定依頼することをおすすめします。
※不動産査定書はどの会社も基本的には無料で作成しています。

不動産鑑定士に依頼する場合は高額な費用がかかるため、事前に見積りをとることをおすすめします。
また、不動産会社に査定依頼をすれば、売却した方がいいのか、賃貸にした方がいいのかご提案してくれます。

今後の利用方法は複数の意見を聞いて慎重に決めるべきです。

保有し続ける場合、毎年固定資産税を支払う必要があります。
そのことも頭に入れて、売却すべきか、保有を続けるかを考えましょう。

まずは以下の査定サイトを使用するなどして、複数の不動産仲介業者に査定依頼をするのが良いでしょう。

 

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売却することも検討しよう

相続した実家を売却することで、さまざまなメリットが生まれます。
相続人が複数いる場合、実家を売却して換金すれば、相続財産の分配をスムーズに行うことができます

また、実家が遠方で、親族が誰も住む予定がない場合、売却することで後の管理をする必要がなくなります。
そのため、相続登記が完了したら不動産査定の依頼をしてみましょう。

 

不動産を売却したあと、確定申告をする

不動産を売却して、売却利益が出た時は、確定申告が必要になります。
申告後、売却利益に対する所得税と復興税、さらには住民税を納付する必要があります。

相続した実家を売却した場合も同様です。
実家を相続する際、兄弟姉妹の共有として複数名の名義にした場合、売却した際の利益やかかってくる税金も相続した人数分で分割されることになります。

 

確定申告に関する詳しい記事は下記をご覧ください。

【知らないとヤバイ】不動産を売却した時の確定申告の仕方について

2018年2月6日

 

まとめ:不動産を相続したら、まずは不動産会社に相談すること

実家を相続した場合、さまざまな手続きが必要になります。
遺産相続の直後は、さまざまな手続きや事後処理が必要になるため、不動産の相続手続きが後回しにされることも多くあります。

しかし、所定の手続を進めずに放置しておいた場合、固定資産税の請求、管理責任の追及、その他さまざまなリスクが発生します。

そうならないためにも、不動産の相続は、まず複数の不動産仲介会社に相談してみましょう。
実家の査定や、どう利用するかの提案はもちろん、必要に応じて税理士や司法書士など専門家を紹介してくれることもあります。

 

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実家相続による売却例(お客様の声)

福岡市南区鶴田のご実家を売却された木村様売却をされた木村様とのインタビュー風景その3