収益物件の売却にかかる譲渡所得の計算方法と確定申告について解説

・収益物件を売ったら税金はいくらかかるの?

・そもそも税金はどんな時にかかるの?

不動産を保有している方なら、誰しも売却した場合に税金がいくらかかるのか心配したことがあるのではないでしょうか。

特に収益物件の場合、思ったとおりの価格で売却されたとしても予想外に税金が高くて結局手元に残るのはほんのわずかになってしまった、というケースもあります。

また逆に、確定申告をしておけば損失が出ても還付されてお金が戻ってくるというケースもあるため、事前に収益物件の売却にかかる譲渡所得の計算と確定申告についてきちんと理解しておく必要があります

 

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確定申告とはどのような手続きか

年末から春ごろにかけてテレビやラジオ、インターネットなどでよく聞く「確定申告」という言葉、そもそもどのような手続きなのでしょうか。

サラリーマンの方だと、よく聞く言葉でも実際に確定申告をしている方は多くはありません。
確定申告のメリットやデメリット、やり方などについて基本的なところから深堀りしていきます。

確定申告とは

日本の法律では税金の額である税額の確定方法には2つの方法があります。

一つ目は、国や地方公共団体が納付すべき税額を計算してくれて納税者に通知する賦課課税方式です。
この方式を採用している税金としては住民税や固定資産税などがあります。

もう一つは、納税者が法律に基づいて自ら納付すべき税額を計算して申告・納税する申告納税方式です。
この方式を採用しているのは所得税や法人税です。

そして確定申告はこの申告納税方式のうち、個人の所得にかかる税金を暦年(1月1日から12月31日)の期間で計算し、翌年の3月15日までに申告することを指すのです。

年末調整との違いは何か

サラリーマンの方であれば年末調整という言葉を聞いたことがあるかと思います。
この年末調整は確定申告とどのような関係があるのでしょうか。

確定申告も年末調整も所得税に関わる手続きであることは共通しています。
しかし、実施される時期が大きく異なります。

年末調整はサラリーマンであればおおよそ11月から12月の間に行われる手続きです。
本来、所得税は12月31日までの所得が決まらないと計算できないものですが、サラリーマンのような給与所得者の場合は、毎月の給与の増減が少ないため、最初に年間の所得税額を概算で決めてしまい、それを毎月の給与から控除していく仕組みをとっています。

この仕組みは源泉徴収方式と呼ばれています。

その上で、毎年11月から12月にかけて生命保険料控除などの控除も正確に反映し、正しい所得税額を出した上で調整しているのです。

その結果、毎月多く控除しすぎていれば還付し、逆に少なく控除していれば最後の月に多く徴収するという調整をする必要が出てくるのです。
この調整のことを年末調整と呼びます。

確定申告をしなければいけない人はどんな人か

次に確定申告をしなければならない人はどのような人でしょうか。

本来サラリーマンのような給与所得者は年末調整の制度があるため確定申告は不要です。

しかし、給与所得の金額が2,000万円を超えるような高収入のサラリーマンや、副業などで2カ所以上から給与の支払いを受けている人、不動産賃料などの事業所得が20万円を超える人、雑損控除・医療費控除・寄附金控除の適用を受けたい人、住宅借入金等特別控除の適用初年度の人などは、サラリーマンであっても確定申告をしなければなりません。

また、サラリーマン以外であっても、退職所得がある人、収益物件を売却・譲渡したことによって利益が出た人も同じく確定申告をしなければなりません。

確定申告をしないとどうなるのか

義務があるとはいえ確定申告は手間もかかってちょっと面倒だなと思う方もいるかと思います。
仮に確定申告をしなかった場合はどうなるのでしょうか。

申告期限を過ぎたらすぐに税務署から連絡がくる、というようなものではありませんが、後日になって税務署から調査がくる場合があります。

その際には、本来支払うべき税額に加えて、遅れた分の延滞金が追加されて課税されてしまいます。
つまり、申告しなかったら多く支払わないといけない結果になってしまうのです。

また逆に、還付と言って払い過ぎた税金が戻ってくる制度があるのですが、確定申告をしないとこの還付も受けられなくなってしまいます。

つまり、確定申告をしないとデメリットばかりになってしまいますので、必ず期限内に終わらせるようにしましょう

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確定申告のやり方とは

確定申告には、確定所得申告、還付等を受けるための申告、確定損失申告の3種類の申告書があります。

確定所得申告はいわゆる確定申告のことで、納付すべき所得税を算出して翌年の3月15日の確定申告期限までに申告します。

還付等を受けるための申告とは、給与等から源泉徴収された所得税額や予定納税額が本来の所得税よりも多い場合、つまり多く源泉徴収され過ぎている場合に還付申告をして払い過ぎの税金を返してもらう手続きです。

還付申告ができる期間は確定申告よりも長く、5年間のうちに申告すれば良い手続きです。

確定損失申告とは、確定損失申告を提出することによって、純損失の金額や雑損失の金額を繰越控除の適用を受けられる手続きのことです。

自分で確定申告する方法

かつては確定申告の時期になると税務署には長蛇の列が並び、作成コーナーの一角で職員に指示されながら確定申告書を記入するという姿もみられました。

しかし、現在では非効率ということで、国税庁も画面の指示に従って金額を入力していくと確定申告書を作成できるようなサイトの提供などもしており、以前に比べれば確定申告のハードルは低くなったと言えるでしょう。

基本的な確定申告書の提出方法は3種類あります。

持参して申告する方法

1つ目は、税務署に直接持参して提出する方法です。

メリットは職員に直接見てもらえるので安心である点ですが、逆に申告時期は税務署が大変混み合うので時間がかかるというデメリットがあります。

e-Tax、スマート申告でオンライン申告する方法

2つ目は、e-Taxと呼ばれるオンラインシステムを使用して確定申告をする方法です。

e-Taxの申告自体は簡単なのですが、その準備のハードルが非常に高いです。

準備はマイナンバーカードを事前に取得していることと、マイナンバーカードを読み取れるICカードリーダライタという電子機器を用意することです。

確定申告という大切な手続きなので確実に申告することが必要ではあるのですが、事前準備のハードルが高すぎてなかなか利用者が増えませんでした。

そこで、令和2年からはスマホでも確定申告ができるようになりました。
国税庁は「スマート申告」と呼び、なるべく利用するように呼びかけています。

スマート申告を利用するためには、マイナンバーカードとマイナンバー対応のスマホを利用するマイナンバー方式か、顔写真付きの身分証明証を税務署に持参してIDとパスワードを発行してもらうIDパスワード方式があります。

国税庁 「確定申告について

国税庁 「スマート申告

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印刷して郵送する方法

3つ目は、自宅や職場で確定申告サイトを利用して作成した申告書を印刷して郵送する方法です。

注意すべき点は確定申告の申告期限です。

郵便局の消印が提出した日とみなされることになっていますが、郵送の場合は到着まで日にちがかかるのでなるべく余裕を持って提出することをおすすめします。

国税庁 「確定申告書の税務署への送付

確定申告に必要な書類の用意

確定申告をする際には、まず金額の根拠となる書類を手元に用意します。

収益物件を売却した場合だと、確定申告に必要な書類は収益物件の収益が分かる書類や売却した収益物件の価格や取得費、譲渡費用が分かる書類です。

具体的には、家賃などが書かれたレントロールや管理会社からの収益一覧表、売却時の不動産売買契約書や収益物件を購入した際の売買契約書、仲介手数料の領収証、司法書士の報酬手数料の領収証などです。

【知らないとヤバイ】不動産を売却した時の確定申告の仕方について

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収益物件の売却にかかる譲渡所得とは

それでは、実際に収益物件を売却したらどのような形で税金がかかるのかを具体的な税率を含めて説明していきます。

譲渡所得

マイホームではなく不動産投資用の収益物件を売却すると、その所得は譲渡所得に分類されます。
譲渡所得とは資産の譲渡による所得を指します。

注意が必要なのは土地や建物ではなく山林を譲渡して所得を得た場合は、譲渡所得ではなく山林所得に分類されます。

税率が変わってきてしまうので十分に気をつけてください。

復興特別所得税

平成23年12月2日に東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法(平成23年法律第117号)が公布され「復興特別所得税」及び「復興特別法人税」が創設されました。

そして、平成25年(2013年)から平成49年(2037年)までの間、所得税を納める場合にプラス2.1%の割合で復興特別所得税が加算されることになっています。

住民税

譲渡所得のような所得税が国税であるのに対して、住民税は地方税に該当します。

住民税も所得に課税され、分離課税方式を採用しているため、収益物件の売却所得に対して課税れます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の金額は、「総収入金額」-(取得費+譲渡費用)で計算します。

そして譲渡所得に税率を掛けることによって税額を算出します。

総収入金額とは何か、いつ計上するか

収益物件を売却した際の価格、つまり受け取った金額が総収入金額になります。
ではいつの時点で計上されるのでしょうか。

原則としては、契約日ではなく引き渡し日、つまり決済日となりますが、自由に選択をすることもできます。

取得費とは何か、どのように計算するのか

収益物件の譲渡所得を算出する際に、その収益物件を取得した費用を控除することができます。

取得費は具体的には収益物件の購入代金、購入時に支払った仲介手数料、測量費用、建物建築費用、土地の造成費用などが代表的です。

土地は価値が減少しない資産なので減価償却されませんが、建物は経年により価値が下がってきますので、取得費も減少分を控除した金額で算出します。

例外として、相続した物件や遺贈や贈与で取得した物件の場合は、元々いくらで取得したのかが分からない場合があります。

この場合は実際の取得費の代わりに概算取得費を計算することによって、所得費と見なすことができます。
概算取得費は「譲渡による収入金額の5%」です。

また実際の取得費が分かっている場合でも、概算取得費と比べて取得費が小さい時は大きい金額の方、つまり有利な金額を取得費として計上することができます。

収益物件を相続か遺贈で取得した時だけできる取得費加算

相続・遺贈で取得した収益物件を、相続開始の翌日から、相続税申告期限の翌日以降3年以内に譲渡した場合には、その譲渡した収益物件に対応する部分の相続税額を取得費に加算することができます。

譲渡費用とは何か、どのように計算するのか

譲渡費用とは、譲渡のために直接必要になった費用のことです。

具体的には、以下の費用が挙げられます。

  • 売却時に不動産業者に支払った仲介手数料
  • 売却のために借家人に立ち退いてもらった場合の費用
  • 収益物件を譲渡するために建物を壊した場合には建物解体費用
  • 契約書に貼付した印紙税
  • 借地権の移転の際に地主に承諾してもらうための承諾手数料
  • 収益物件を一度売買契約したが有利な条件が他にあったのでその契約を解除した時の違約金

逆に、譲渡費用にならないものとしては修繕費、固定資産税などがあります。

譲渡所得の税率の算出方法

このように「総収入金額」-(取得費+譲渡費用)が分かると、次に税率の計算をおこないます。

所得税の税率は収益物件を所有していた期間に応じて決まっています。

譲渡所得の場合は、取得の日の翌日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下か、5年を超えるかで税率が大きく変わってくるのです。

譲渡の場合に注意が必要なのは売却した年の1月1日が判定日になるので、その年内であればどの日に売却しても所有期間が変わらない点です。

初心者の不動産投資家がやりがちなミスとして、例えば2010年8月1日に取得した収益物件を2015年10月1日に売却しようと思い、所有期間は5年2ヶ月なので長期譲渡所得になるだろうと誤った判断をしてしまうースです。

この場合は、2015年の1月1日が基準日なので計算上の所有期間は4年8ヶ月となり、5年以下なので、正しくは短期譲渡所得になります。

短期譲渡所得とは何か

収益物件の所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。

所得税の税率は30%です。

復興支援所得税は、30%×2.1%で0.63%です。

長期譲渡所得とは何か

収益物件の所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となります。

所得税の税率は15%です。

復興支援所得税は、15% × 2.1%で0.315%です。

住民税の計算方法

住民税も所有期間に応じて税率が変わります。
期間の区切りは所得税の譲渡所得と同じです。

収益物件の所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。
短期譲渡所得の場合、住民税の税率は5%です。

収益物件の所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となります。
長期譲渡所得の場合、住民税の税率は9%です。

税率のまとめ

所得税と住民税を所有期間に応じてまとめると、短期譲渡所得の場合は所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%の合計20.315%です。

これに対して、長期譲渡所得の場合は所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%の合計39.63%です。

この差は非常に大きく特に短期譲渡所得は4割近くが税金として納税しないといけないため注意が必要です。

具体的な計算方法

具体例として、収益物件の価格(総収入金額)が5,000万円、取得費が4,250万円、譲渡費用として仲介手数料は150万円、司法書士報酬が50万円、銀行の繰上げ返済手数料30万円、借家人の立退費用が20万円のケースで課税される税金を算出します。

譲渡所得は「総収入金額」-(取得費+譲渡費用)で算出されるため、「5000」-(4250+150+50+30+20)=500万円が譲渡所得です。

所有期間が5年以下の場合

所有期間が5年以下の場合は、500万円の39.63%が課税されます。

具体的には500万円 × 39.63%=198万1,500円(内訳は所得税153万1,500円、住民税45万円)です。

所有期間が5年を超える場合

所有期間が5年以下の場合は、500万円の20.315%が課税されます。

具体的には500万円 × 20.315%=101万5,750円(内訳は所得税76万5,750円、住民税25万円)です。

このように、所有期間が異なるだけで大きく手元に残る金額は変わってきてしまいます。

特に基準日近くの売買の場合は、きちんと専門家にシミュレーションをしてもらう必要があります。

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不動産売却は短期譲渡・長期譲渡のどちらがお得?税率や売却のしやすさを徹底比較

2019年10月5日

収益物件ではなくマイホームの売却だと軽減される場合

なお、不動産の売却に関わる税金として非常に似ていて紛らわしい制度があります。

それは居住用財産の譲渡の特例です。

これらは居住用財産にかかる特例なので、収益物件の売却時には適用されないことが多いのですが、同じ不動産売却時の話なので一緒に記載されることが多いです。

3,000万円の特別控除の特例

居住用不動産を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除する制度があります。

つまり自宅のような居住用財産を売却して、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税されないということです。

ただし、この制度は、前年と前々年に適用を受けていると使えません

5分でわかる!3,000万円特別控除とは?【マイホーム編】

2018年11月2日

所有期間が10年以上の軽減税率の特例

10年を超える期間所有した居住用不動産を譲渡した場合、本来15%の所得税がかかるが、譲渡所得が6,000万円以下であれば、所得税が10%に軽減されます。

この「3,000万円の特別控除の特例」と「所有期間が10年以上の軽減税率の特例」は併用することが可能です。

つまり、所有期間が10年以上の居住用不動産を売却して譲渡所得が5,000万円だった場合は、そこから3,000万円を控除して、残った2,000万円にさらに軽減税率の10%が課税されます。

買い替えの特例

特定の居住用不動産の買い替えの場合の長期譲渡所得の課税の特例とは、居住用の不動産を売却して新たに居住用不動産を購入した場合に売却価格に応じて課税を繰延する制度です。

買い替えをしなければ譲渡所得に課税されてしまうのですが、居住用不動産の買い替えをすることによって課税を先送りさせることができるため、結果として不動産の売却と購入を促進することになるということです。

この制度は他の特例制度と併用をすることができないため注意が必要です。

譲渡損失がでた場合の特例

分離課税の譲渡損失は原則として損益通算することができません。

しかし、居住用不動産の譲渡損失は一定要件を満たして場合に損益通算されて、さらに控除しきれない金額は翌年以降3年間に渡って所得から控除する特例です。

まとめ

以上が、収益物件の売却にかかる譲渡所得の計算方法と確定申告についてです。

特に収益物件の場合、売却後の税金まで考えないと収益が出せないというケースも十分に考えられます。

きちんと仕組みを理解した上で収益物件の売却にかかる譲渡所得を計算し、有利な価格とタイミングで売却をするように注意しましょう。

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