【ワンルームマンション売却】絶対に損しないための5つの注意点

マンションと電卓
  • ワンルームマンションを所有しているけど、どうやって売ったらいいかわからない
  • なるべく損をせず、高く売りたい!
  • コロナショックの影響は?

こんな要望にお応えします。

 

不動産に限らず、物を売るときには誰でも1円でも多く売りたいと考えるものです。
特にマンションなどは高く売るための努力をした場合としていなかった場合とでは金額に大きな差が出る可能性が高いです。

そこで今回は、ワンルームマンションの売却で損をしないための方法と、1円でも高く売るための方法を紹介します。

最後に、新型コロナウィルスによる不動産価格への影響についても少し触れます。

 

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

 

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ワンルームマンションの売却で損しないための注意点

居住者

今回のテーマ「ワンルームマンション売却」では、損をしないための注意点がいくつか存在します。
まだワンルームマンションの売却に着手していない人は、以下に挙げた注意点をしっかり理解して売却に臨みましょう。

  1. 空室の場合は埋めてから売る
  2. 税金が安くなってから売る
  3. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  4. 悪質入居者は退去させた状態で売る
  5. アンダーローンの状態で売る

順に解説します。

 

①空室の場合は埋めてから売る

ワンルームマンションの売却に際して、現況が空室の場合は購入希望者がなかなか現れません。
なぜなら、空室からは収入が得られず、管理費だけがかかってしまうからです。
したがって、空室を埋めた状態で売ることが重要です。

もし、入居者が決まらない場合は、入居後1ヶ月間の賃料を免除するといったサービス『フリーレント』を使ってみるとよいでしょう。
ワンルームマンションを対象に探している世代層は大学生などのお金がまだない人が多いため、1ヶ月無料はとても喜ばれるサービスです。

また、もしフリーレントを使うのであれば、募集賃料は下げず埋めるようにしましょう。

下げずに高めの賃料のまま入居者を埋めておくことで、買い手にとっても高額な賃料が発生するので、それだけ高く売却することができます。

まずは、管理会社や仲介会社に相談しましょう。

 

②税金が安くなってから売ること

不動産を売却し、譲渡所得がプラスになると必ずその額に応じた「所得税」と「住民税」が課せられます。
以下は課税譲渡所得金額の計算式です。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価格(売却額)-取得費-譲渡費用(仲介手数料)

※取得費:土地や建物の購入価格から減価償却費を差し引いた価格のこと

当然ながら、課税譲渡所得金額がマイナスであれば、税金は発生しません。

またこれらの税額は、以下の通り譲渡所得に税率を乗じて求めます。

住民税・所得税の税額=課税譲渡所得金額 × 税率

では、その税率はどうやって求めるのでしょうか。

国税庁の公式ページには「税率は、【長期譲渡所得】になるか、【短期譲渡所得】になるかによって異なる」と書かれています。

不動産を売った年の1月1日時点から数えて所有期間が5年を超す場合は「長期譲渡所得」、となり、1月1日時点から数えて所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」と分類されるのです。

それぞれの期間に応じた税率は以下の表の通りです。

区分 所得税 住民税 合計
長期譲渡所得 15% 5% 39%
短期譲渡所得 30% 9% 20%

この表からわかるように、所得税や住民税がかかるほどプラスの課税譲渡所得を手に入れられそうな場合は、「長期譲渡所得」のタイミングで売却した方が19%分も税金を安く抑えることが可能です。

もし課税譲渡所得金額がプラスとわかり、期間があと少しで5年を超えそうな場合は、「長期譲渡所得」になったタイミングで売却するのがおすすめです。

 

③複数の不動産会社に査定を依頼すること

売却価格の決め方は複数あります。また、不動産会社によっても査定方法・査定価格が異なります。
よって、不動産会社を1社だけに限定し査定を依頼してしまうと、1社のみの価格しか知ることができず、その価格が適正に近いかどうかの判断も平均値もだすことができません。

多くの会社で無料の査定をやっており、いまは一括査定サービスを提供しているサイトもあるので、査定を依頼する場合は複数社に依頼して比較しましょう。

 

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投資用のワンルームマンションは投資物件専門の不動産会社に

ワンルームマンションは主に自家用と投資用に分かれます。
不動産会社によっては自家用と投資用で得意・不得意があるので、投資用の物件に力を入れているところに売却を依頼しましょう

また、投資物件を専門に扱う不動産会社は、すでに多くの投資家とのパイプができている可能性が高く、よい物件であればあるほど投資家に紹介してもらえる確率が高くなります。

自家用のワンルームマンションを扱っている不動産会社よりも、投資用ワンルームマンションを扱う不動産会社の方が、査定額も正確に出やすいことからも、投資用のワンルームマンションを売却するときは、必ず投資物件が得意な不動産会社に依頼するようにしましょう。

豆知識

不動産用語では、自家用を実需物件投資用を収益物件と呼ぶこともあります。

 

不動産会社の選び方に関する記事一覧は以下からご覧ください。

 

④悪質入居者は退去させた状態で売ること

不動産経営をしている人のなかには、悪質な入居者に頭を悩ませた人も少なくないはずです。

もしそのような人がまだ入居している状態で、売却を考えているのであれば、売却の機会を逃すリスクを背負いかねません。
少し時間をかけてでも悪質入居者を退去させ手からの方がよいでしょう。

特に、家賃の不払いがある悪質入居者に関しては早めの対応をしましょう。
購入希望者の経営にも関係してくるため、必ず入居者の支払い状況などを聞かれます。

ちなみに、家賃不払が3ヶ月以上続いた場合、立ち退き料なしで立ち退かせることが可能です。
立ち退き料を経営側が払うのはとてももったいないこと。
特に急ぐ必要がないのであれば、家賃不払が3ヶ月以上続いた段階で、退去勧告をしましょう。

 

⑤アンダーローンの状態で売ること

不動産を売却するときや、離婚時の住宅ローン問題に必ず関与するのが「アンダーローン」と「オーバーローン」というワードです。

「アンダーローン」とは不動産に回したローンの残債が売却価格よりも下回っている状態のことを指します。つまり売却価格でローンの残債を完済できる状態のことです。

一方、「オーバーローン」とは、不動産に回したローンの残債が売却価格よりも上回っている状態のことです。
この場合、不足分が無くなるまで払い続けないといけなくなる、もしくは手出しをしなければならないというデメリットが生まれてしまいます。

ワンルームマンションを売りに出す場合も同様で、可能であればアンダーローンの状態で売る方がその後の生活資金も貯めることができるでしょう。
売却するべき不動産のローンが残っている人は、査定を取ってもらった段階でアンダーローンであるかどうかも確認して、無理のない額だとわかった時点で売却してください。

残債がある不動産売却に関する詳しい記事は下記をご覧ください。

>>住宅ローンが残っている状況でのマンションや一戸建ての売却~確認すべき3つのポイント

 

ワンルームマンションを売却する手順

相場のリサーチ

ワンルームマンションを少しでも損することなく売却するためには、しっかりとした手順を踏んでいくことが重要です。
以下は損をしないための手順を解説していきます。売却時の参考にしてください。

  1. 売却予定物件周辺の相場をリサーチする
  2. ワンルームマンションの競合リサーチ
  3. 不動産会社を選ぶ
  4. 不動産会社との媒介契約、売却活動、売買契約
  5. 確定申告

順に解説します。

 

①売却予定物件周辺の相場をリサーチする

最初から不動産会社に査定を依頼するのも1つの手段としては考えられますが、自分でも物件の大まかな相場を知ることが可能です。サイトによっては、対象エリアを細かく絞り込むことができ、単価も「〇万円/m²」のように細部まで確認可能です。

査定前にこの結果を把握しプリントアウトしておけば、不動産会社とのやりとりも円滑になるでしょう。数としては、3〜4件のサイトを見回るくらいで足りるはずです。

 

②ワンルームマンションの競合リサーチ

同じようにワンルームマンションを売却しようとしている人は少なくありません。競合がどれくらいの売り出し価格で出しているのかを知るのは自身の物件の価格を決めるうえで大変重要です。
特に周りの地域で売られているワンルームマンションを見つけた場合は、必ずチェックしましょう。

 

③不動産会社を選ぶ

上述したように、不動産会社選びの基本は「複数の会社に査定依頼をすること」です。
ただ査定額が高いからという理由だけで会社を選ぶのは絶対に避けましょう。

ほかにポイントとなるのは以下の4つです。

  • ワンルームマンションの売買実績が豊富
  • 担当者が自分事として動いてくれるか
  • 広告手法(写真の取り方など)は巧みか
  • 売却に関して知識があるスタッフが豊富かどうか

これらも不動産会社の良し悪しを決める重要なポイントになるため、可能な限り見極めてみましょう。

 

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④不動産会社との媒介契約、売却活動、売買契約

不動産会社や売却の条件が決まり次第、「媒介契約」を結びます。

媒介契約を結んだ後に、売り手側が行うことは内覧希望のときに立ち合うくらいで、あまり多くありません。ほとんどは契約した不動産会社が行なってくれるので購入希望者が現れるまでゆっくり待ちましょう。

媒介契約の種類や違いに詳しい関する記事は下記を参考にしてください。

>>【不動産売却の基礎知識】3つの不動産媒介契約の種類と違いについて

 

⑤確定申告

売却予定のワンルームマンションが無事に売却できた場合、翌年の2月中旬から3月中旬の間に、確定申告をして所得に見合った税金を納付することになります。
確定申告を忘れてしまうと追加徴税など色々と面倒なので、必ず期間内に行ないましょう。

 

ワンルームマンションの売却相場の調べ方

ワンルームマンションの売却相場を調べる方法は、「自分で計算する方法」と「売却相場をサーチできるサイトを利用する方法」の2つに分かれます。
それぞれの特徴を理解したうえでどちらがよいか判断してみましょう。

 

自分で計算して調べる

自分で計算して不動産の相場を調べる方法として挙げられるのは、「収益還元法」「原価法」「取引事例法」の3つです。それぞれの特徴は以下の通りです。

調べる方法 特徴
収益還元法 不動産が将来どれくらいの収益を出すのかを算出して物件の価格を決める方法のこと。利回りと家賃収入から物件価格を算出する直接還元法と、将来得られる利益と将来の物件価格から現在の物件価格を割り出すDCF法に分かれる。
原価法 売却したい不動産をもう一度建築した場合にいくらかかるか(再調達額)をもとに物件の価格を算出する方法。再調達額に物件の耐用年数から築年数を引いた残存年数などを勘案し割り出す。
取引事例法 不動産と条件が近い不動産の取引事例をもとに価格を算出する方法のこと。一般的には算出された価格に、立地条件や部屋の状態などを加えて価格を決定する。

ただ、この3つの方法は計算が難しいうえに、たとえ試算できたとしてもその価格で必ずしも売却されるわけでもないのです。
この価格に加え、物件と駅の距離や日当たりの状態、物件内と外観の状態も価格に関係します。

 

相場を調べられるサイト、業者を探す

上述したように、現代は物件の相場を細かく調べられるサイトがあるため、自身で計算するよりも簡単でより正確でしょう。特に以下2つのサイトはぜひ活用するべきです。

 

ワンルームマンションを高額で売却する3つのポイント

金利

ワンルームマンションを高額で売却するためにはいくつかのポイントを踏まえておく必要があります。以下に挙げるポイントをしっかり理解して、高く売れるように工夫しましょう。

 

金利が低いタイミングで売却する

基本的に、金利が低くなるとそれに乗じて利回りも低下し、ワンルームマンションの価格も上昇します。
このことより、金利が低くなったタイミングというのはワンルームマンションを売るチャンスといえるのです。

 

リフォームをする

ワンルームマンションを高額で売却するために必要なのは、浴槽、トイレ、内装のリフォームです。
完全にリフォームをせずとも、便器や浴槽を取り替えたり改善したりすることで、賃料を上げる材料になると考えてよいでしょう。
ただしリフォームをするのであれば、かかる費用とリフォームによって上げられる物件価格を比較して、無理のない範囲でリフォームを行ないましょう。
もちろん、この方法はなかなか空室が埋まらない場合の対策です。入居者がいる場合は必要ありません。

 

コロナショックで不動産価格は下落するのか

個人的な意見にはなりますが、コロナショックによる不動産価格の下落は起こると思われます。
特に都心部のマンションは、コロナショック以前から異常とも思えるくらい価格が上昇し続けていました。

いつこのバブルがはじけてもおかしくない状態だった上に、コロナショックがとどめを刺したといっても過言ではありません。

まずは、あわてず不動産会社に相談することから始めましょう。

 

まとめ:ワンルームマンションを売却するときは、方法と手順を確立させよう!

ワンルームマンションは普通のマンションと異なり、売れる対象が限られる物件です。
そのため、「どういう方法で売るか」「どういった手順で売り、どんなポイントに気をつけるか」を確立することはとても重要です。

売却の際は慎重に1つずつ段階を踏んでいきましょう。

 

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