投資用マンションの賢い売却方法

  • 投資用マンションを売却するべきか
  • 投資用マンションを相続したが運用する自信がない
  • 売却するのであればどのタイミングがいいのか
  • 高く売却するためにはどうしたらいいのか

こんなお悩みありませんか?
損をしないで投資用マンションを売却するためには、いくつか「コツ」が必要です。

そこで今回は、投資用マンションの賢い売却方法を紹介します。リスクをできるだけ抑えつつ、高く売却したい人は必見です!

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投資用マンションを高く売却するために必要なこと

現在、賃貸マンションの需要は増加傾向にあります。
野村総合研究所が公表している「日本の不動産投資市場2018」をみると、転居世帯数はやや減少しているものの賃貸マンションへ移り住む世帯の割合は増加傾向にあります。
転居する家族は減っているけれど、マンションへの転居率が高いということがわかります。

このことから、投資用マンションの需要は低くないということ、さらに、マンションを高値で売却できるチャンスはまだまだあると言えます。
高値で売却できるチャンスを逃さないためにも、投資用マンションを高く売却するために必要なことをしっかり押さえておきましょう。

投資用マンションの相場を確認する

まずは、所有しているマンションの相場を確認していきましょう。

不動産を売却するときに、不動産の価値を知ることは基本ですが、投資用マンションの相場を確認する場合は戸建て住宅や土地の算定方法と異なります
投資用マンションは不動産の価値だけでなく、その物件がどの程度の収益を生み出すのかも調べていかなければいけません。

投資用のマンションの相場を確認する方法は、収益還元法を使い算出する方法と不動産会社に査定してもらう方法とがあります。

収益還元法を使い自分で算出

収益還元法とは、その収益物物件の賃料収入を算定し、物件の価格を求める方法です。
収益還元法は、「直接還元法」「DCF法」に分かれ、年間利益と利回りを算出するために使われます。

収益還元法
直接還元法 収益価格=一年間の純収益 ÷ 還元利回り
DCF法 資産価値=(年間割引率÷年間のキャッシュフロー)+残存価値

一般的にはDCF法が使用される傾向ですが、物件の種類や投資目的によって使い分けされます。正しく算出するためにか、過去の家賃収入や管理費、積立金など様々な書類が必要です。
「素人には難しい」という場合は、専門家に算定を依頼してください。

投資に詳しい専門家に鑑定依頼

投資物件の相場確認は、不動産鑑定士か不動産会社に依頼しましょう。

不動産鑑定士へ投資マンションの鑑定を依頼料すると、査定で10~20万円程度、鑑定で約30~90万円の費用が必要です。
不動産鑑定士は固定資産税の評価額の算出も行っているため、より正確な価値を算出してもらえます。

一方で不動産会社の査定依頼は、無料で行えます。ただし、不動産会社によっても査定結果にバラつきがあるため、投資マンション売却に特化した業者を選んでいきましょう。
マンション売買に詳しい不動産会社を調べるために、不動産一括査定のようなWEBサービスを利用するという手もあります。

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売却スケジュールをたてる

相場がわかれば、希望価格を提示できます。「いくらで売りたいか」「いつまでに売りたいか」を確認し、売却スケジュールを立てていきましょう。

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相場から売り出し価格と成約価格を考える

売り出し価格は「売りたい価格」、成約価格は「実際に売れた価格」です。

査定結果をもとに、売り出し価格と成約価格を大まかに決めていきましょう。査定結果はあくまで相場確認であり、成約価格とは大きく異なる場合があります。
買手からの値下げ交渉が入ることも考慮し、「どのくらいまで値を下げるか」と値下げ幅を先に決めておくとスムーズな売買交渉が可能です。

売却希望時期から販売開始時期を決める

また、売却には最低でも2~3ヵ月、長くて1年以上かかることもあります。そのため、売却活動を開始する時期は、売却したい日から逆算しなければいけません。

「売りたいのに売れない」という状況を作らないためにも、余裕をもった時期から売却活動を開始してください。

売却するための経費と費用を確認

売却損にならないために、売却時に必要なお金を確認しておきましょう。

投資マンションの売却には、以下のような経費と費用がかかります。どの程度の費用をいつまでに支払うのか把握しておいてください。

費用名 相場 支払い時期
仲介手数料 売却価格×3%+消費税(上限) 決済時(基本)
登録免許税 2~3万円 登記申請時
印紙税 1書類 1~3万円程度 売買契約時
譲渡所得税 譲渡価格-(取得費+譲渡費用) 年度末の確定申告時

上記の表をみるとわかるように、不動産業者への仲介手数料と税金の支払いが大半を占めます。
税金には、その場で支払うものと年度末に支払うものとがあるため、不動産の売却金をすべて使ってしまわないよう注意しましょう。

地域によってはでは事業者による請求があった時に仲介手数料を支払う場合もあります。
よくあるのは、売買契約締結時に半額、そして引き渡し時に残る半額を支払うというケースです。
このケースは不動産業界の慣例となっているため、この支払い形式を求めてくることもありますが、最後まで業務を行ってくれるのか不安になる事もあるかと思います。
そうした時にはこの基本を思い出して、売買代金の取引が完了してからの支払いを申し出ることをおすすめします。

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投資用マンションを高く売却するための3つのコツ

投資用マンションを高く売るコツは、購入希望者に「価値がある」と思わせることです。

そのためには購入希望者がどんな部分を見て購入を検討するのか把握し、価値を高めるための対策をしておきましょう。

投資マンションの購入を希望する人がチェックしているポイントは大きく分けて以下の3つとなります。

投資マンションで購入希望者がチェックしているポイント
  • 築年数
  • キャッシュフローや空室率
  • 建物の見た目の印象や内部の修繕履歴

この表に記載してある内容について、ここから対策を紹介していきます。

マンションの売り時を知る

マンションには「高く売れる時期」があります。

不動産流通機構「レインズ」が発行している市況レポートによると、築11~15年の中古マンションの取引件数が増えているという統計でした。
高額な築浅マンションよりも、中古マンションの需要が高く、特に築11~15年は新しすぎず古すぎない物件として一般消費者から人気があります

自己所有のマンションが売り時に該当していれば、人気の高いうちに売却計画を練り、売り時から大きく外れていた場合は、値下げや修繕などの措置を検討していきましょう。

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できるだけ満室状態で売却する

表の一番上に記載しているキャッシュフローからみていきましょう。当然のことながらキャッシュフローは、買い手が一番にチェックするポイントです。

キャッシュフローは「家賃収入から経費や返済額をひいた金額」であり、投資家が購入後の運用の目安として注目している部分となり、内見前に空室率や賃料下落時のシミュレーションが行われることもあります。

購入希望者の購買意欲を高めるために、できるだけ空室期間を出さずに、入居者がいる状態で売却することが重要です。

修繕やハウスクリーニングをかける

定期的に修繕を行っている物件は、高く評価されます。

マンションの場合、外観を簡単に変えることはできませんが、クロスや水回り、設備は適度に修繕を行っておきましょう。
定期的に修繕を加えていると、大きな劣化や損傷を避けられるため、築年数が経過していても購入希望者にいい印象を与えられます。

以上が高く売るためのコツです。売却開始前にできることは対策を講じ、今からでも売却時に備えておきましょう。

投資用マンションを売却するときの注意点

「高く早く売ってしまいたい」という気持ちばかりが先行してしまうと、事前に確認しておくべきことが疎かになってしまう場合があります。

投資用マンションの売却に失敗しないために注意点についてもみていきましょう。

高い査定価格に惑わされない

査定額を比較し、できるだけ高値をつけてくれる業者と契約することは間違いではありません。

しかし中には、契約を取りたいばかりに根拠のない査定額を提示してくる業者や実績がないため上手に査定額を算出できない営業マンも存在します。

このような問題を解決するために、できるだけ複数の業者に査定を依頼し、査定額だけでなく査定の根拠も同様に比較するよう心がけましょう。

さらに、書面だけをみて価格を調査する机上査定ではなく、実際に物件を訪問し価値を算出してもらう訪問査定も利用し、より詳細な査定結果を出してもらうようにしてください。

媒介契約はよく考えてから締結する

不動産会社に売却仲介を依頼する際に、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」のいずれかを契約します。

この媒介契約は、メリットとデメリットがあるため、よく考えてから締結するようにしましょう。比較しやすいように3つの媒介契約をまとめました。

メリット デメリット
一般媒介契約 ・他の業者にも仲介依頼できる

・契約期間に定め無し

・レインズへの登録や積極的に営業してもらえない可能性がある
専任媒介契約 ・自分で買い手を探せる

・レインズに登録してもらえる

・進捗状況広告2週間に1回

・進捗状況報告が専属専任媒介契約よりも遅い可能性がある
専属専任媒介契約 ・レインズに登録してもらえる

・積極的に営業してもらえる

・進捗状況広告1週間に1回

・買主探しは媒介契約業者に一任することになる

媒介契約の基本的な内容は同じですが、大きく異なる点は、契約によってレインズという不動産情報サイトへ物件情報を掲載してもらえるかどうか、そして進捗状況報告期間が違うという点です。

自分に合った媒介契約を選び、良い不動産会社を見極めましょう。

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きちんと瑕疵担保責任を負う

雨漏りや設備の故障があった場合に「修繕費用を負担します」という瑕疵担保責任をきちんと負うと買い手に好印象を与えられます。

しかし個人が既存住宅の保証をすることは、少々荷が重い責任に感じてしまうのではないでしょうか。そんな時におすすめなのが、既存住宅瑕疵担保保険です。

既存住宅瑕疵担保保険は、引渡しした物件に欠陥や損傷が見つかった場合、保険会社が震災して保険金を支払ってくれるというシステムとなります。

中古住宅の建物検査インスペクションが取り上げている現在、このような保険に加入すれば、顧客に安心感を与えられるうえ、他の投資物件との差別化も図ることが可能です。

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サブリース契約の場合売却が難しいことも

物件の管理をお任せするサブリース契約を締結している場合、簡単に売却ができない可能性があります。

投資マンションに入居者がいる場合は、オーナーチェンジをしなければいけませんが、サブリース契約済みの投資マンションは、場合によっては収支が悪くなるため買い手がつきにくい傾向です。また、サブリース解約すると違約金が発生したり、解約までに半年~1年以上の期間を要する場合もあります。

借地借家法という不動産の法律では、借主つまりサブリース業者を守るための法律があり、オーナーからサブリース契約を一方的に解除することができません。

まずはサブリース契約内容を確認し、サブリース問題に詳しい不動産会社か場合によっては法律の専門家を頼ることも検討しましょう。

オーナーチェンジの場合は入居者へ報告を

投資物件に入居者がいる場合は、きちんと「大家が変わりました」とオーナーチェンジの通達を出しておきましょう。

貸主変更の通知を出さないと、家賃の振り込みがスムーズに行われなくなることや、敷金を誰が返還するのかも曖昧になってしまいます。オーナーチェンジの通知は任意となりますが、今後のトラブルを軽減させるためにも、きちんと行っておきましょう。

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投資用マンションの売却手順

確実に売却するためには、ひとつひとつの手順を疎かにせず、買い手の気持ちを考えながら着実に進んでいくことが大切です。

それでは実際に、投資用マンションを売却する流れを順番に解説していきます。

マンションの相場を確認する

投資用マンションでは、建物の価格のほか利回り相場も併せて確認します。

業者に査定を依頼する場合には、投資用物件の査定に詳しい会社を選びましょう。投資の売買に詳しい業者は、不動産市場の動向や相場の変化も確認してくれます。

また査定結果を正しく理解するためにも、不動産会社任せにならないよう、自分自身で価格調査をしてみることも大切です。アプリで簡単にマンションの相場を確認できるサービスを提供している大手不動産会社もあります。自分自身で相場を把握するために、ぜひ活用してください。

不動産会社に売却活動を依頼

パートナーとなる不動産会社を見つけたら、媒介契約を結び売却活動を依頼しましょう。

売却活動には、レインズへの登録や自社のWEBサイトに掲載、さらにチラシ配布や関連会社の顧客へ紹介などがあります。
業者によって宣伝方法は異なりますが、理想としては顧客目線で広告を打ち出してくれる会社がおすすめです。

さらに投資用マンションの売却実績がある会社を選ぶと、積極性のある担当者がつきやすく、希望に叶う販売戦略を提案してくれます。

内覧希望者の対応する

内覧時は購入希望者の購買意欲が高まるよう丁寧に清掃と対応しましょう。

玄関や水回りは物件の印象を決める大切な場所です。いつもより念入りに清掃し、必要であればハウスクリーニングをかけましょう。もし入居者がいる場合は、図面や修繕履歴など物件のデータを管理会社に手渡します。

特に修繕履歴は購入希望者がよくチェックする項目です。クロスや設備交換時期、そのときにどのような対応をしたかが見られます。

売買契約を締結

売主と買主が売買の条件に合意したら契約へと進みます。本契約では以下の準備物が必要になるので、事前に用意しておきましょう。

  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 身分証明書
  • 登記事項証明書
  • 印紙

ここで重要事項説明書の次に契約書を交わしますが、契約書にサインをしたら簡単に後戻りはできません。重要事項説明書で契約の最終確認を行ったあと、本契約に進むという流れです。

物件の引渡しと決済

残代金を受け取りと同時に、鍵を引渡して所有権を移転します。

売買契約成立後、売主は物件の引渡と所有権移転の義務、買主には売却金の支払い義務が発生します。義務違反を侵すと損害賠償請求をされる恐れもあるので注意しましょう。

以上がマンション売却する大まかな流れです。

投資用マンション売買のパートナーとなる売却の専門家を選ぼう

投資用マンション売却を成功させる大きなポイントは、信頼できる不動産会社を選ぶことと言っても過言ではありません。

一括査定のような無料で査定と業者選びができるツールを利用して、安心して投資マンションの売却を任せられるパートナーを選んでいきましょう。

投資マンションの売却に協力してくれる不動産会社を大きくわけると、2つの業者に分かれます。それぞれ売却プランに合った専門家に依頼してください。

じっくり価格交渉したいなら「仲介業者」

仲介とは売主と買主の間に入り、契約をまとめたりあっせんしたりする業者となります。

仲介業者を選ぶメリットは、仲介業者が見つけてきた買主を選定できるという点です。相場以下の価格を提示してきた買主を断ったり、逆に相場よりも高額な価格を提示してきた買主を優先したりすることができます。

一方で仲介のデメリットは、売買契約が進むかどうかは、買主があらわれるかどうかにかかっているため、売却スケジュール通りに事が運ばない恐れがあるということです。

そのため、「時間的余裕はあるので納得できるまで価格交渉したい」という場合に仲介業者を検討してみてください。

すぐに売却したいなら「買取業者」

買取業者は、不動産会社が買主となり物件をそのまま買い取ってくれる業者となります。

買取業者を選ぶメリットは、買主を見つける手間が省けるため、早く売却できるという点です。また業者自身がリフォームをかけるため、修繕費用も必要ありません。

一方でデメリットとしては、修繕費込みでの価格となるため仲介より売却価格が安くなります。また仲介業者に比べ買取業者は少ない傾向です。

そのため、「できるだけ早く売却してしまいたい」という場合には買取業者を検討してみましょう。

【徹底解説!】不動産売却における「買取」と「仲介」の違い

2018.08.02

まとめ

投資マンションを賢く売却するためには、相場を確認し売却スケジュールを立てていきましょう。満室状態で売却したり適度に修繕をかけたりしている物件は、築年数が古くても買主に好印象を与えることができます。

売却して利益を出す「出口戦略」は、投資するうえで非常に重要なことですが、中には投資疲れで物件を手放したいと願う人もいると思います。そのため、オーナーの希望や物件にあった売却戦略を打ち出してくれる不動産会社を、売却のパートナーとして選んでいきましょう。