マンション売却で重要な間取りごとの売り方のコツをそれぞれ解説

間取り図
  • マンションは間取りによって売りやすさが変わるの?
  • 一番売りやすい間取りのタイプはどれ?
  • 間取りごとの売り方のコツは?

こんな疑問にお答えします。

 

マンションには定価がないため、交渉や物件の売り方次第で「何ヶ月で売れるのか」や「いくらで売れるのか」が変わります。

ただ、多くの人はそもそも相場の把握や値下げ交渉に慣れるほどマンション売却をする機会がないため、「工夫すれば高く売れる物件」を安値で手放してしまっている場合もあります。

高く売れる物件、良い条件で売却できる物件を、あえて安値で手放すメリットはありません。

そこで今回は、マンション売却において重要な、間取りごとの売却ポイントを解説していきます。

 

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
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ターゲットの選定など!マンションの間取りに合わせた売却ポイントを解説

売却情報

これからマンションを売却しようと考えている人に覚えておいてほしいのが、「マンションは条件次第で売却の難易度や価格が変わる」ということです。

例えば、同じマンションにある同じ広さ・間取りの部屋でも、階数が違えば売却価格に100万円以上の差がつく場合があります。

そのため、マンション売却では「これから売り出すマンションの強みや弱み」を理解したうえで、個別の販売戦略を考案することが重要です。

まずは、ひとつずつ一般的なマンションの間取りを見ながら、各間取りの物件を売るコツを把握しましょう。

 

ワンルーム・1K・1DK売却のコツは投資家を狙うこと

ワンルームや1K、1DKといった間取りの物件は、個人投資家に売却するのがおすすめです。

部屋数の少ないワンルームは、基本的にひとり暮らしをする単身者しか売却のターゲットになりません。

マンションを購入する人の多くは、「結婚したから」「子どもができたから」といったタイミングで家を買うため、そもそも個人で家を買うというニーズは少ないです。

マンション売却において、ニッチな層を狙う戦略は、当たると大きなリターンがあるものの、売却の可能性を狭めてしまいます。

「マンションを購入できるほど金銭的な余裕を持った単身者」は、市場に決して多くはありません。

しかし、単身者向けの物件を探している不動産投資家に目を向けると、話は別です。

賃貸不動産経営は、入居者を確保することで毎月一定額の家賃収入を得ることができ、手数料を払えばマンションの管理も専門の会社に任せられるので、個人投資家から安定した人気を集めています。

広い間取りやマンション一棟に比べて価格が安く、融資を受ければ手を出しやすいといった事情もあり、ワンルームや1Kといった狭めのマンションに投資をしようと考える人は多いです。

また、投資家というくくりで売り込み先を考えた場合、個人投資家だけでなく規模の大きな投資会社等もターゲットにすることができます。

市場に定価が存在しない不動産を高く売るポイントは、できるだけ多くの人がほしがるように売却条件を整え、適切に魅力をアピールして買い手の競争を促すこと。

資本主義の原則として、マンションをほしいと考える人が多ければ多いほど物件の売却価格は高くなっていくので、個人向けに売り込むのは避けたほうが良いでしょう。

ただし、個人向けのマンション売却と、投資家をターゲットにしたマンション売却は、効果的な売り方が違います。

自分の住まいを購入する層は、基本的に「価格」「最寄り駅との距離を含めた利便性」「内装や間取り」といった使い勝手を重視するのが一般的です。

しかし、不動産投資家や投資会社は、「購入した物件を貸し出した場合、どれくらいの利益を出せるか」で投資するかどうかを考えます。

ワンルームを始めとした単身者向けのマンション売却では、「利益率が高い」「修繕積立金が適切にプールされている」といった、投資家にとって魅力的な宣伝の文章を考えることが重要です。

以下のような、「賃貸物件として需要の多い物件である」点を見つけてアピールしましょう。

  • 24時間営業のスーパーやドラッグストアが徒歩圏内にある
  • コインランドリーが近い
  • 駅チカ
  • 治安が良く夜道も明るい
  • オートロック等のセキュリティーが充実している
  • 宅配ボックスを始めとした便利な設備がある

ワンルームマンションを売却する際の注意点はコチラをご覧ください。

>>ワンルームマンションの売却で絶対に損しないための5つの注意点

 

2LDKはリタイア層や共働き夫婦に売り込もう

物件を見る夫婦

2LDKマンションを売却する場合は、年を取って郊外の広い一戸建てを維持するのが難しくなってきたリタイア層や、DINKSと呼ばれる2馬力の共働き夫婦に売り込むのがおすすめです。

個室2部屋とLDKで完結している2LDKは、基本的に二人暮らし向けの物件となっています。

幼いお子さんがいても子ども部屋を確保することができないため、3LDKマンションより多少需要が少ないことを理解しておきましょう。

また、2LDK物件は子育て世帯にとって狭く、単身者にとっては広すぎるため、ターゲット選定を間違えると値引きをしても中々売れません。

同じ2LDKのマンションでも、メインターゲットをどうするのかによって売り込み方は大きく変わってきます。

例えば、子どもが独立した老夫婦に向けてマンションを売り込む場合は、「駅から近い」「買い物が便利」「一戸建てよりコンパクトなので掃除が楽」といった、生活コストの低さをアピールしたほうが良いでしょう。

しかし、ある程度資金力に余裕のあるDINKS世帯をメインで狙う場合、「内装がおしゃれ」「夜景がきれい」「高級住宅街として有名」「周辺に飲食店が多い」など、お金がかかる代わりに生活の質を向上させることができたり、そのエリアに住むことが一種のステータスになっていたりすることをアピールするほうが効果的です。

2LDK物件は、ワンルームや3LDKよりもほしがる人が少ないので、だれに向けてどうやって売り出すのかを売却前に検討する必要があります。

2LDKのマンション売却に関する詳しい記事はコチラから

>>2LDKのマンションは売却しづらい?その理由や対策を徹底解説

 

需要の高い3LDKはライバル物件との差別化が重要

数ある中古マンションの中で、もっとも好条件で売りやすいのが3LDKのマンションです。

夫婦の寝室に加えて、個室を2部屋確保できる3LDKは、「お子さんが2人以上いる家庭」や「親と同居する世帯」もターゲットに入ってきます。

幅広い世帯をターゲットにできるため、比較的売りやすいです。

ただ、「市場で人気がある」ということは、「ライバル物件が多い」ということでもあります。

マンションに限らず、不動産の相場は立地によって決まる部分が大きいです。

「3LDK」で「同じエリア」のマンションなら、よほどの差がない限りある程度似たような金額に落ち着くため、ライバル物件よりも良い条件で売りたい場合は差別化を考えましょう。

ライバル物件と差別化する場合、重要なのは「マンションをほしがる人が感じるメリット」を発見することです。

例えば、子育て世帯向けを狙って3LDKマンションを売り出すなら、以下のようなメリットをアピールしましょう。

  • 付近に幼稚園や保育園がある
  • 待機児童の数が少ない
  • 評判の良い小児科や総合病院がある
  • 一時保育が充実しており、必要に応じてベビーシッター等を利用できる
  • 最寄り駅から自宅までの間にスーパー等がある

 

4LDKは2世帯同居や在宅ワークをする人が狙い目

4LDKマンションは、2世帯同居を検討している世帯や、在宅ワークの影響で家族の個室とは別に「仕事部屋」を求めている層に売り込むのがおすすめです。

晩婚化や少子化が進んでいる現代日本において、4LDKは広すぎて持て余してしまうという問題を抱えています。

家が大きいぶんワンルームや2LDK、3LDKよりも価格が高くなりますし、需要の豊富な3LDKマンションに比べると物件の選択肢も少ないので、単純に売るのが難しいです。

単身者や子どもが1人の夫婦世帯に向けて物件をアピールしても売れないため、4LDKマンション売却は慎重に売却プランを考える必要があります。

ただ、2世帯同居の場合は、同居する親世帯からの援助を期待できるので、物件の状態さえ良ければ高額売却も夢ではありません。

また、新型コロナウイルスの影響でテレワークや在宅ワークの需要が高まった結果、都心部や都会から郊外の広い物件に住み替える人も出てきています。

大都市から地方都市への移住を考えている人向けにマンションを売り込むことができれば、良い条件で売却できるでしょう。

その他、4LDK物件の強みとしてアピールしやすいのは、広さや収納の多さです。

スペースに余裕のある4LDKマンションは、その他の間取りに比べて多くの荷物を収納できます。

趣味等があって荷物の収納スペースを求めている人や、家族の人数が多い世帯にとって、収納の多さは大きな魅力となるでしょう。

4LDKのマンション売却に関する詳しい記事はコチラから

>>売却しにくい4LDKのマンションを賢く売るためのポイントを解説

 

おすすめは3LDK!高額で売却しやすいマンションの間取り

ファミリー

高額売却しやすいマンションの間取りは、3LDKです。

子育て世帯をターゲットにできる3LDKは、物件数も多く購入希望者も多いため、物件の取り合いを起こしやすいというメリットを持っています。

ターゲットが限られるワンルームや2LDK、4LDKよりも良い条件で売れるでしょう。

ただし、3LDKマンションであれば、必ず好条件で売却できるというわけではありません。

マンションの取引価格に影響する要素には、以下のようなものがあります。

  • 立地
  • 築年数
  • 周辺の店舗
  • 治安
  • 子育てのしやすさ
  • 階数
  • 部屋の向き

基本的には、「ほしがる人の多い条件」をより多く持っている物件のほうが、高額売却しやすいです。

同じマンションの物件でもまったく同じ条件にはならないため、マンションの特性に合わせた売り出し方を考えましょう。

とはいえ、売り出すマンションに合わせた適切な売却プランを考案し、実行するためには、豊富な実務経験が必要不可欠です。

投資家や不動産業界経験者でもないと、効果的な売却プランを立てるのは困難なので、マンション売却の悩みはプロである不動産会社に相談すると良いでしょう。

3LDKが売りやすいのは確かですが、2LDKや4LDKのマンションをリフォームして3LDKにするのはおすすめしません。迷った場合も必ず不動産会社に相談してください。

参考:不動産売却前にリフォームを行うメリット・デメリット【高額リフォームは要注意】

 

間取りに合わせた売り方を知ってマンション売却を成功させよう:まとめ

中古マンション売却は、間取りによって売りやすさや販売価格が変わってきます。

需要の限られるワンルームや2LDK、4LDKは適切なターゲット選びとターゲットに合わせた広告宣伝が必要ですし、需要の多い3LDKマンションも、ライバル物件との差別化が必須です。

専門知識や経験のない状態で、マンションのメリットを探し出したり、効果的な宣伝文句を考えたりするのはおすすめできません。

焦って売却準備を進めても良いことはないので、マンションの売却は時間をかけて進めていきましょう。

 

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