売却しにくい4LDKのマンションを賢く売るためのポイントを解説

高層マンション
  • 4LDKのマンションを売るコツを知りたい
  • 4LDKのマンションはどうして売りにくいの?

こんな要望にお応えします。

 

中古マンションは、間取りや立地によって売却価格や売却期間が大きく変わります。

とくに、4LDKのマンションは現代日本の一般的な世帯構成に合わないため、なかなか良い条件では売却できず、持て余してしまいがち。

今回は、4LDKのマンションが売却しにくい理由や、4LDKのマンションを賢く売る際に役立つポイントを解説します。

 

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

 

不動産の売却をお考えなら、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をおすすめします。

不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。

以下のフォームからも査定依頼可能です。お気軽にご利用ください。

不動産無料査定申し込みはこちら
STEP1都道府県を選択
STEP2市区町村を選択

 

4LDKのマンションが売却しにくい理由は高すぎ・広すぎて持て余すから

物件探しと予算

4LDKのマンションが売却しにくいとされるのは、シンプルに「高すぎる」「広すぎる」からです。

まずは、4LDKのマンションならではの弱点を理解しましょう。
主なポイントは以下の4つです。

  1. 4LDKのマンションは価格が高い
  2. 部屋数を持て余してしまうことも売却しづらい理由のひとつ
  3. 中古マンション市場では世帯構成に合った3LDKが人気
  4. リフォームして3LDKにする

順に解説していきます。

 

①4LDKのマンションは価格が高い

基本的に、不動産は広くなればなるほど資産価値や価格が上がっていきます。

日本は国土が狭いため、一戸建てに比べて面積が限られるマンションは、1室増えるだけで数百万円価格が変わってしまうことも少なくありません。

その点、4LDKのマンションは、一般的な間取りの中ではトップクラスに広いため、当然価格も高くなります。

3,000万円のマンションと3,500万円のマンションなら、どちらのほうが手を出しやすいのかは言うまでもないでしょう。

市場に出ている中古マンションの中で、4LDKの物件は単純に価格が高いからこそ、買主を見つけるのが大変なのです。

 

②部屋数を持て余してしまうことも売却しづらい理由のひとつ

4LDKのマンションは、多くのご家庭だと部屋を持て余してしまいます。

4LDKでは、共有スペースであるリビングやキッチン、バス・トイレとは別に4部屋利用可能です。
これらの部屋をすべて活用するためには、単純計算で家族が4人必要になります。

しかし、1974年以降出生率が2を割っている日本では、「子どもが2人いる4人家族」の数が多いとは言えません。

結婚していても夫婦の事情で子どもを持たないという選択をする人たちもいますし、独身で家を買う人もいることを考えると、4LDKを最大限に使える家庭はごく一部です。

子どもが複数いて4部屋ほしい家族でも、子どもが大きくなれば独立して家を出ていくため、将来的に部屋が余ってしまいます。

さらに、家が広いぶん掃除や維持・管理の手間が増えてしまう点も問題です。
こうした事情から、4LDKのマンションは売りにくいとされています。

 

③中古マンション市場では世帯構成に合った3LDKが人気

中古マンション市場で売りやすいのは、3LDKのマンションです。

子ども部屋と夫婦の寝室の両方を確保したり、一室余らせて書斎や作業スペースにしたりできるほか、4LDKの物件よりも安いため人気があります。

子どもが独立した後、夫婦の寝室以外の部屋をそれぞれの趣味部屋にするといった使い方ができるのも強みです。

仮に一部屋使わなくなっても、余らせているのが一部屋だけなら、物置として使うという方法も取ることができます。

幅広い世帯・夫婦にとってちょうど良い間取りが3LDKなので、3LDKより広い4LDKマンションを売る場合は売却方法を工夫しましょう。

 

④リフォームして3LDKにする

4LDKのマンションの人気がないなら、いっそのことリフォームして3LDKにしてしまおうと考える方もいるかもしれません。

もちろん、3LDKにすれば売れやすくはなりますが、先にリフォームしてしまうとリスクもあるので、必ず事前に不動産仲介会社に相談してください。
間違っても、先にリフォーム業者に相談してはいけません。

理由

当たり前のことですが、リフォーム業者はリフォーム工事を請け負うことで成り立っています。
極端に言うと、あなたのマンションが売れる・売れないはリフォーム業者には関係ありません。

一方、不動産仲介会社はあなたの不動産を売って仲介手数料を得ることで成り立っています。
ターゲットがどんなリフォームを好むのか、そもそもリフォームをしない方がいいのか等を的確にアドバイスしてくれます。
※リフォーム業者が悪いことをしているわけではありません。

不動産売却前のリフォームに関する詳しい記事はコチラから

>>不動産の売却前にリフォームを行うメリット・デメリット!高額リフォームは要注意

 

4LDKのマンションのターゲット層は広い家がほしい人など

子どもが多い家庭

4LDKのマンションを賢く売るうえで重要なのは、適切なターゲットに売り込むことです。
同じ物件でも、「どういった属性の人へ広告するのか」によって、宣伝の方法や内容は変わってきます。

広告のターゲットは主に以下の層になります。

  • 子どもが多いファミリー層
  • 自宅兼作業場・仕事場がほしい人
  • 両親との同居を検討している層

順に解説します。

 

子どもが多いファミリー層

家を購入する時点で子どもが複数いて、3LDKだと手狭に感じてしまうという層です。

周辺に高校や大学のキャンパスが近くにある場合は自宅通学が可能なので、子どもが大学を卒業するまで同居することになります。

ある程度子どもが大きくなった時点で個室が必要になってくるため、お子さんが2人以上いるなら4LDKを検討するというご家庭は少なくありません。

もともと多趣味な夫婦なら、子どもたちが巣立った後も空いた部屋を趣味部屋にして活用できるので、空間を無駄にすることもないでしょう。

 

自宅兼作業場・仕事場がほしい人にも人気がある

4LDKの物件は、「家で仕事をしたい」「在宅ワークなので働く場所を問われない」という需要にも応えることができます。

特に、最近では新型コロナウイルスの影響により、企業ではテレワーク・リモートワークを使った働き方改革をする企業も増えてきています。

4LDKマンションは、2LDKや3LDKよりも高いものの、自宅とは別に仕事場を用意するよりお金がかかりません。
自宅に仕事部屋があれば、通勤時間もほぼゼロにできます。

また、空間を隔てることで、家族に仕事を邪魔されたりする心配もないので、作業に集中できるでしょう。

4LDKだと、以下のような振り分けができるため個室が足りなくなる心配もありません。

  • 夫婦の寝室
  • 子ども部屋×2室
  • 仕事部屋

 

両親との同居を検討している層

夫婦どちらかの両親との同居を検討している層も、4LDKマンションのターゲットです。

4LDKの場合、以下のような振り分けができます。

  • 夫婦の部屋
  • 両親の部屋
  • 子どもの部屋×2室

嫁・姑の相性にもよりますが、同居することで高齢になった両親の生活を援助したり、子育てを手伝ってもらったりできるのが強みです。

子どもに対する住宅購入費用の援助は、贈与の特例を使えば一定額まで非課税にできるので、マンションの購入費を親から援助してもらって将来の相続税対策をするという手もあります。

また、早めに同居しておいて、将来の介護に備えたいという家族もいるでしょう。

同居する親からの援助という形で、住宅購入の負担を軽減できるので、同居をする層は多少高くても4LDK物件を選んでくれます。

 

収納の多さなど!4LDKのマンションの売却を成功させるためのアピールポイント

部屋の広さ

4LDKのマンション売却を成功させたいなら、以下のような強みをターゲットに合わせてアピールしましょう。

  • 部屋数の多さと家の広さ
  • 収納の充実度
  • 学校や小児科の充実度
  • 地域の治安やご近所関係
  • 立地や利便性
  • 築年数
  • マンション設備の内容
  • 部屋の位置や階数

 

部屋数が多い・家が広い

4LDKマンション最大の強みは、他の物件に比べて部屋数が多く、広いことです。

開放感のある広々としたリビングや、家族の目を気にすることなくくつろげる個室の存在は、広い家ならではのメリットと言って良いでしょう。

必要に応じて、一部屋を仕事場や作業スペース、趣味の空間にしたり、どちらかの親を呼んで寝起きしてもらったりすることもできます。

 

収納スペースに余裕がある

部屋が多いということは、収納にも余裕があるということです。

家を買うと、多くの場合荷物が増えます。

四季のある日本では、季節に合わせて衣替えをしますし、こたつ等期間限定で利用するアイテムもあるので、収納の多い4LDKなら余裕を持って暮らせるでしょう。

 

学校や小児科が充実している

子どもがいる夫婦は、住まいだけでなく周辺施設の充実度にも目を向けます。

マンションの近所に評判の良い小児科があったり、保育園・幼稚園や小・中・高等学校等があったりすれば、安心して子育てできるでしょう。

その他、意外と重要なのが気軽に足を運べる公園の存在です。

マンションと公園の距離が近いと、子どもの荷物を抱えて移動する距離を減らせます。

また、移動距離を短くすることで、子どもが外に出たときの交通事故等のリスクを下げられるのもポイントです。

 

治安が良くご近所トラブルもない

価格が安く、デザイン性の良い4LDKのマンションでも、治安の悪い地域にあると買主は購入をいやがります。

逆に言えば、評判の良い地域や犯罪発生率の低いエリア、知名度が高く憧れを持つ人の多いエリアのマンションは、実態よりも優れたものに見られやすいです。

また、ご近所関係に面倒なトラブルがないことも、不動産売却では強力なアピールポイントになります。

ご近所トラブルがあると、新生活を楽しむことができないので、周辺環境もチェックしておきましょう。

 

立地や利便性が良い

  • 最寄り駅・バス停まで徒歩数分
  • 日用品・食料品等を扱う大型スーパーが近所にある
  • 銀行・郵便局・役所が近い
  • 大きな国道が近くにあり車の出し入れがしやすい

立地の良し悪しや利便性の高さもアピールポイントになります。

 

築年数が新しい

基本的に、不動産は新しければ新しいほど価値が高いです。
建物は経年劣化によって消耗していき、寿命を迎えると安全性の問題から住めなくなってしまいます。

その点、築年数の新しいマンションは、購入後長期間住むことができるため、好条件で手放しやすいです。

マンションを売却する際の築年数の影響に関する詳しい記事はコチラから

>>マンション売却額は築年数が影響する?価値が下がる築年数の目安について

 

マンション設備の内容が整っている

屋根付きの駐輪場やオートロック、宅配ボックスなど、マンション内の設備が整っているマンションも、ライバル物件と差別化できます。

便利な設備や最新の設備があることは大きな強みなので、積極的にアピールしていきましょう。

 

角部屋や上階の部屋である

角部屋や最上階に近い部屋、南向きで日当たりの良い部屋など、一般的に需要の多い部屋は売りやすいです。

なお、人気のある部屋は、同じマンション内でも売却価格が高くなります。

相場や売却希望額等を考え、損をしない範囲で値引きすることで、お得感を演出することも可能です。

 

4LDKマンション売却のコツは相見積もりや内覧対応に力を入れること

4LDKのマンションを売却するときは、相見積もりを取りましょう。

複数の業者に物件を査定してもらえば、市場の適正価格がわかります。

相場を知るメリットは、価格設定のミスによるマンションの売れ残りを防げることです。

また、4LDKマンションのような売りにくい物件は、内覧に同席し、売主として物件の説明等をすることも重要になってきます。

さらに内覧対応を充実させたい場合は、ハウスクリーニングや家具のレンタル等を利用し、内装をきれいに整えて物件の印象を高めましょう。

 

物件の長所を引き出して4LDKのマンションを賢く売却:まとめ

4LDKのマンションは、部屋を持て余してしまううえに高いので、売りにくいという弱点を持っています。

しかし、物件のアピールポイントを見極めて、4LDKマンションのターゲット層に合わせた広告をすれば、好条件での売却は十分に可能です。

不動産は工夫次第で売却価格が大きく変わります。
まずは以下のフォームから相見積もりを取って、物件の長所を見つけてくれる不動産業者を探しましょう。

 

高く・早く不動産を売却できる一括査定サイトは?
不動産の売却をお考えなら、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をおすすめします。

不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。

以下のフォームからも査定依頼可能です。お気軽にご利用ください。

不動産無料査定申し込みはこちら
STEP1都道府県を選択
STEP2市区町村を選択