空き家になった実家はまず査定!節税にも繋がる不動産売却のすすめ

実家が空き家になって、今後どうするか悩んでいませんか?
小さなころからの思い出が詰まっている実家に愛着もあるでしょう。
しかし、維持管理の費用や手間に不安を持っている方も多いと思います。

売却する理由はあるけれど今一つ踏み出せない、という方に対して売却に踏み出すきっかけとなる情報をお伝えします。

不動産売却に踏み出すきっかけの1つ、それは「税金の控除」です。
これを知っているのと知らないのとでは、売った後の手残り金額が約2割変わりますので、必ずご覧ください。

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思わず二度見してしまう、今の空き家事情とは?

近年耳にすることが多い「空き家対策特別法」。

総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)」によると、全国の空き家は過去最多の820万戸で、総住宅数に占める空き家率は13.5%と過去最高に達しています。
<参考1> 空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果
<参考2> 平成25年住宅・土地統計調査結果による住宅に関する主な指標

ちなみに福岡県の空き家率は12.7%、空き家数は317万戸で全国9位です。

空き家の内訳は、賃貸用の住宅が52.4%、売却したいが売れない住宅が3.6%、そして、その他が38.8%。
ここで問題なのが「その他」に該当する、誰も住んでおらず何もしていない住宅が多いことなのです。

日本人は持ち家志向が強く、さらに持ち家なら新築をという人が多い傾向にあります。
その結果でしょうか、現在、総世帯数よりも総住宅数が上回っており、家が余っている状況なのです。

人口が減少しているにも関わらず、新たに住宅が作られ続ける限り、今後も空き家は増えていきます。
そうなると、空き家の中でも優劣がつき、売れる物件と、いくら安くても売れない物件が出てくる時代が来るでしょう

空き家法(空家等対策の推進に関する特別措置法)って何? 分かりやすく解説します!

2018.01.11

空き家のリスクを考えよう

数値でもわかるように、福岡でも空き家問題は深刻になっており、空き家を所有している方の多くが「利用方法が決まらない」、「相続がうまくまとまらない」など悩んでおられます。

また、親が子どもの住まいに引っ越したり、介護施設に入るなどで空き家になり、放置される、手入れできない状況という方も多くいます。
そこで、空き家にしておくメリット・デメリットをまとめました。

メリット デメリット
・いつでもすぐに戻れるという『安心感』 ・定期的な維持管理の必要
・『家』という資産を保有している ・通気や通水、清掃の手間がかかる
・兄弟(親族)が集まれる ・防犯面、放火のリスク
・火災保険をかけ続けなければいけない
・税金を支払い続けなければいけない
・税金が上がる可能性がある

上記から見ても、デメリットの方が圧倒的に多いです。
空き家のままにしておくと場合によっては上記以外の事も気にしなければなりません。

梅雨時期や台風時期に、空き家を所有している方から補修の相談と火災保険の相談が多くなるのは、こういう理由からなのです。
心の準備が出来ている方であればすぐに売却、または、賃貸への行動を始めるかを強くおすすめします。

空き家にしているとこんな問題が・・・!

空き家の老朽化は予想以上に早いものです。
6ヶ月、1年で人が住めない状態にまでなってしまいます。

これは、家の見た目の問題だけではなく、他にも屋根瓦が落ちて近隣に迷惑をかけたり、シロアリ被害やススメバチの駆除等の問題などが出てきます。

老朽化が進んだ後に修理の見積りを取ると、数百万円という目玉が飛び出るような数字を見ることになるはずです。
誰も使用しない空き家のために、修理をして賃貸を考えたり、新車が1台買えるお金を出す人はほとんどいないでしょう。

宅地建物取引士 山野
上記でも記載したように、空き家で一番苦労するのは維持管理です。
「誰が」管理するのか、その費用はどうするのかなど、家族会議が必要です。

実家を売却するときは税金の特別控除を利用しよう

実家を売却する準備が整ったら、いよいよ税金の控除についてお伝えします。

ここで注目したいのが、2016年4月1日から2019年12月31日までの譲渡(売却)に適用されることになった「空き家に係る譲渡所得の特別控除」の特例です。

この特例は、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する、というものです。

本特例の適用要件と摘要に際して特に気を付けたい点について簡単に表にまとめてみました。

譲渡の時期 ・相続して3年を経過する年の12月31日までに売却すること
・平成28年(2016年)4月1日から平成31年(2019年12月31日までの間に譲渡すること
※この特例の適用が可能となるのは、平成25年(2013年)1月2日以降相続が開始された分からです。
相続時の条件 ・旧耐震基準で建築された家屋(昭和56年(1981年)5月31日以前の建築)
・被相続人が実際に住んでいて、亡くなった時には本人が1人で住んでいたこと
相続後の条件 ・相続時から譲渡時までずっと空き家で、その間に誰かが住んだり、誰かに貸したり、事務所や店舗に使ったりしていないこと
譲渡時の条件 ・譲渡価格が1億円を超えないこと
・相続人が耐震改修を行った後に譲渡、または除却して譲渡すること
(家屋を解体せずに譲渡する場合は、その家屋が新耐震基準に適合していること)
手続要件 ・確定申告書に譲渡した土地建物が適用要件を満たすことの確認書(地方公共団体の証明書)等の書類を添付すること

具体例を挙げましょう。上記の例では、特例が適用される場合とそうでない場合は、340万円もの税額の差が出ます。

※詳細は【徹底解説!】3000万円特別控除とは?【相続空き家編】

まとめ 早めに家族と話し合うことが大切

現在、この記事を読んでいるほとんどの方は、空き家を売ろうかどうしようか悩んでいると思います。
もし、上記図のデメリットに2つ以上当てはまっているのであれば売却することをおすすめします。

宅地建物取引士 山野
売る研では、空き家になった実家を売却した売主様のサポートを数多くさせていただいており、空き家処分の相談件数も増加傾向にあります。
家族としっかり相談し、売却をしてみようと考えがまとまりましたら、お気軽にご相談ください。

check point!
・空き家を維持管理する場合はリスク・デメリットをしっかりと考えて家族と話し合うことが重要
・空き家の状態で売却する場合は、税金の特別控除を受けられるかチェックしよう

*注意*
・空き家を維持管理するコストを洗い出して再確認しよう
・不動産の売り時は物件によって様々です。自身の不動産の特性を知ろう