マンション売却額は築年数が影響する?価値が下がる築年数の目安について

マンションの売却価格は色々な要素で決まります。
たとえば、エリアだったり、間取りだったり、周辺環境だったりで、売却価格は大きく異なってくるのです。
その中で「築年数」という要素も、マンションの売却価格には大きな影響を与えます。

マンションは実物資産であり、経年劣化するものです。
そのため、一般的には築年数が経過するほど価値は下がっていくと言われています。
今回は、実際に築年数はどのくらい経過すると売却価格は下がるのか?
という点を、「データ」と「購入者の心理」という2つの観点から解説していきます。

データから見る築年数と売却価格

まずは、データから築年数と売却価格について見ていきましょう。
以下は、東日本不動産流通機構が出典している、築年数と売却価格に関してのデータです。

宅地建物取引士 山野
今回は東日本エリアのデータですが、西日本エリアも㎡単価に差はあるものの、下落率はほぼ変わりません。

築年数 ㎡単価(成約) 下落率(前年比)
築0~5年 71.96万円
築6~10年 59.74万円 -17.0%
築11~15年 52.27万円 -12.5%
築16~20年 41.72万円 -20.2%
築21~25年 29.22万円 -30.0%
築26~30年 30.58万円 4.7%
築31年~ 27.8万円 -9.1%

このように、基本的には築年数が経過するほど価格は落ち込んでいます。
築26年~30年で多少上がっていますが、単価を見ると29.22万円と30.58万円という微々たる差です。

上記を見る限りは、以下の点が言えます。

  1. 新築は住んだ瞬間に価値が落ちる
  2. 築15年目と20年目の節目は大きい
  3. 築25年を超えると下落率は緩やか

※東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201602.pdf

 

新築は住んだ瞬間に価値が落ちる

最近では徐々に変わりつつありますが、日本ではまだまだ新築至上主義が強いです。
そのため、「新築は住んだ(中古になった)瞬間に10%価格が落ちる」とも言われていますが、
築5年超えで17%下落しているところを見ると、あながち間違いではありません。

つまり、初期の段階は築浅物件とはいえ、「住んで中古になった」時点で価格はガクンと落ちるということです。

 築15年目と20年目の節目は大きい

築10年超の下落率が比較的小さいのは、前項のように、そもそも新築は住んだ瞬間価格がガクンと落ちるからでしょう。
そして、次に価格がガクンと落ちるタイミングは築15年、20年の節目です。

この辺りのタームは、築年数を5年ほどの周期で条件にする人が多いからでしょう。
たとえば、「築15年以下が良い」などのように、区切りが良いところで一旦物件を絞ります。そのため、節目となるタームで下落率が大きくなっているのです。

築25年を超えると下落率は緩やか

しかし、築25年を超えてくると、下落率は緩やかになっています。
これは、「築25年超」でも問題ない人にとって、築年数はそれほど重要ではないからです。
極端な話、「築26年」も「築34年」もさほど変わらないという印象なのでしょう。

確かに、築3年と築11年、築26年と築34年は同じ8年の差しかありませんが、印象は全然違うと思います。

また、築25年を超えてくると、「ヴィンテージマンション」の存在も大きいです。
ヴィンテージマンションとは、築年数が経過しているものの、その特定のマンションに人気があり、いつでも「購入待ち」の人がいるほど需要があるマンションです。

ヴィンテージマンションの中では、築30年を過ぎているにも関わらず、新築時並みの価格で売れるマンションもあります。
そのようなマンションが売却価格を多少押し上げているものと思われます。

購入者の心理

さて、前項はデータで下落率を見ましたが、次は購入者の心理から価格が下がる下落率を考えていきます。
購入者心理を考える上では、以下の点が重要です。

  1. 購入者の検索方法
  2. 新耐震と旧耐震
  3. 競合物件
  4. 街の雰囲気

購入者の検索方法

まずは、購入者がマンションを探すときの検索方法を考えてみましょう。
上述したように、築年数を条件に挙げるときは、築年数の節目で絞ることが多いです。
今は、ネットで物件検索できる時代なので、築年数が希望に達していなかったら、物件ラインナップにすら挙がってこないということです。

そして、SUUMOやHOME‘Sなどの不動産ポータルサイトを見ていると、
築年数の項目は「築3年、5年、7年、10年、15年、20年・・・」と、築10年までは細かく分かれており、
築10年以降は5年ごとの周期になっています。

マンション売却時は、この築年数を一旦意識すべきでしょう。
たとえば、築8年の物件の場合には、築10年以下で希望した人の物件ラインナップには出てきます。
しかし、築7年で希望した物件ラインナップには出てきません。そうなると、たった1年違うだけで集客が大きく変わってきてしまうのです。

新耐震と旧耐震

次に、新耐震旧耐震について考えていきます。
マンションなどの不動産建築は、建築基準法という法律が基になっています。
建築基準法に満たしていないマンションは建築できませんし、竣工時には建築基準法に則った建物かどうかを確かめてから「検査済証」を発行し、
はじめて第三者に売却できます。

そんな建築基準法は改正を繰り返しており、特に1981年に改正された耐震に関する項目は大きいです。
そのため、1981年以前の建築物を旧耐震、それ以降を新耐震と呼びます。
つまり、旧耐震のマンションは、現行の建築基準法で定めた耐震基準を満たしていないということです。

1981年以前のマンションということは築35年を超えます。
そのため、数としてあまり多くはありませんが、旧耐震・新耐震の境目である築年数のマンションは、下落率が大きく異なるでしょう。

競合物件

また、築年数は単純に自分のマンションの築年数だけでなく、ほかの競合物件にも左右されます。
そのため、いくら築浅物件だったとしても、競合物件がそれ以上に築浅物件であればアピールポイントにはなりません。

一方、築15年くらいの築浅とは言えない物件だとしても、競合物件が軒並み築20年を超えていたら築年数はアピールポイントになるでしょう。
つまり、築年数というのは前項のように絶対評価という要素もあるものの、相対評価という要素も持っているということです

そのため、単に築年数が経過しているから大きく下落すると考えるのでなく、
プラスアルファの要素としては競合物件の築年年数という要素も入れてみましょう。

街の雰囲気

さらに、街の雰囲気という要素もあります。
たとえば、新興住宅街の近くにあるマンションと、下町にあるマンションで比較してみましょう。
新興住宅街の近くにあるマンションは、街並みが新しいということです。
つまり、そのマンションの購入者は、比較的築年数の浅いきれいなマンションを求めるでしょう。

一方、下町にあるマンションは、街並みは新興住宅街とは異なります。
街として整備されているわけではありませんが、どこか風情と情緒がある雰囲気のある街です。
そのような街を希望する人は、新興住宅街でマンションを検討する人ほど、築年数にこだわりはないでしょう。

もちろん、築年数は何年でも良いというわけではありませんが、同じ築年数であれば、新興住宅街よりも下町の方が下落率は小さいことが多いでしょう。
このように、その街の雰囲気によって購入者が築年数に求めるレベルが変わり、そのレベルによって下落率も変わってくるということです。

 

まとめ

このように、マンションの売却額と築年数の関係性が分かったと思います。
築年数から機械的に下落率が分かるのではなく、競合環境や街の雰囲気などの要素も加味して考えることがポイントです。

 

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