長年住んでいない家はそのまま売却するべき?それとも解体して更地にするべき?

古民家

親が亡くなり、古い実家を相続することがあります。
このコラムをご覧の皆さんの中にも、実家をすでに相続されている方もいるかもしれません。

しかし、既に自分の家を持っているため転居する必要性がない、また遠方であるため転居できないなどの事情があることも多くあると思います。
相続した家が遠方であれば、頻繁に見に行くこともできず、管理することも困難です。
また、老朽化が進み、多くの問題が起こる可能性もあります。
賃貸住宅として活用できればいいのですが、地方の家で駅から遠い、古い家なので賃貸には向かないなどの事情があると、それも難しいでしょう。

売却して処分する場合、家として売却するか、解体して更地にして売却するか、どちらにすべきか迷うこともあるでしょう。
このようなケースではどうすれば良いのかを考えてみます。

宅地建物取引士 山野
古家のまま売り出すのか、更地として売り出すのか、その判断はさまざまです。今回はどのようなことが判断理由として挙げられるのかご説明いたします!

その土地に法的な規制がないか確認する

建築基準法 再建築不可所有する不動産に建物がある場合は、その土地が「再建築不可」に該当しないかを確認しましょう。
古い家を解体して更地にした場合、新たにその土地に家を建てることができないケースがあります。
建築基準法の制約にひっかかるために建築不可となるケースが特に多いようです。

その家が建てられた後に法的な制約ができたことで、今建っているその家はいわば既得権が認められているが、解体するとその権利がなくなり、新たに家を建てることはできないということです。
新築だけでなく、増築も認められていないことも多くあります。

例えば、その土地が「接道義務」をクリアできていない場合は、再建築ができません。
一部の区域では「幅6メートル以上の道路」とさらに厳しい規制がかかっている場合もあります。

「接道義務」とは、都市計画区域内の土地であれば、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している土地でなければ家を建てられないという規制です。
また、昔建てられた住宅密集地の家で、土地が道路に接しておらず、私有地や私道を通って出入りしているケースや、道路から奥まった場所に建っており、路地のような形の土地が道路に面している家、道路に接している部分が幅2メートル未満である家などは、解体してしまうと新たにそこに家を建てることができません。

「古家付土地」として売却に出してみる

「中古住宅」ではなく、「古家付土地」として売却に出す

一般的に木造住宅の耐用年数は法律上22年と定められています。
しかし、実際にはそれ以上の年数が経過しても問題なく住み続けられるケースが多く、また、リフォームや改装をして親から子へ、さらには子から孫へと代々住み続けられている家もあります。
法的には住宅と称することが難しくても、機能上住むことに問題がないのであれば、「古家付土地」として売却するのも良いかもしれません。
古家をリフォームしてお住まいになるか、解体して土地を活用するかは購入される方の判断におまかせするということです。

売却金額は低く設定せざるをえない

「古家付土地」として売却に出す場合、その売却金額は「中古住宅」よりも安く設定せざるをえません。
その名目どおり土地として購入される方にとっては、購入後にその家を解体する費用を負担しなければならないためです。
特約事項として、「家を解体してから引き渡す」としてもいいですが、それでも新築や築年数が少ない住宅に比べると売却価格は格段に安くなってしまいます。
「古い家に住みたい」と希望される方もいますが、新築やそれに近い築年数の家よりも高い価格であっても住みたいとまで考える方はまずいないでしょう。
古い家を購入された後、リフォームにお金がかかることを見越して、できるだけ安く購入したいという考えの方がほとんどです。
そのような事情があるため、一般的な中古住宅と同じ相場価格で売却することは難しいといえます。

瑕疵担保責任に注意する

家を売却した場合、売主には瑕疵担保責任が課せられます。
売却した家に表面上は見つかっていなかった欠陥が発覚した場合、売主は買主に対してその責任を負わなければなりません。
瑕疵が見つかってから1年以内など、あらかじめ定められた期間内であれば、売主は修理費の負担をしなければならないなどの責任を課せられます。
しかし、新築やそれに近い築年数であれば、隠れた欠陥はめったに出てくるものではないですが、古い家の場合、経年劣化が激しいことにより、売却時には表れていなかった不具合や欠陥が出てくる可能性が高いはずです。
そこで、「この売買はあくまでも土地に対する取引であり、家に対しては瑕疵担保責任を負わない」などの免責を条件として売却することもできます。
ただ、そのことも売却金額を安くせざるをえない要因となります。

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解体するとさまざまなデメリットがある

解体 更地 固定資産税

多額の解体費用がかかる

古い家を解体すると、当然ながらその解体費用がかかります。
解体費用は家の大きさ、構造、解体作業車両の出入りするスペース、駐車スペースの有無などによって変わってきます。
おおよその目安としては、坪あたり3万円から5万円かかると考えておいていいでしょう。

宅地建物取引士 山野
30坪の家であれば、90万円から150万円の解体費用がかかるということです。
もちろん、全国一律で同じ相場ではなく、また解体業者によっても金額は変わります。
しかし、いずれにしても安い金額で収まることはないでしょう。

固定資産税が高くなってしまう

家を解体すると、滅失登記をしなければなりません。
「建物がなくなった」という届出です。
滅失登記は法務局に出向いて自分で手続きをすることもできますが、不安であれば司法書士に依頼しましょう。
自分で手続きをしてもその登記費用がかかりますし、司法書士に依頼した場合はさらにその報酬を支払うことになります。
また、それだけではなく、家を解体して更地にした場合、固定資産税が高くなります。

宅地建物取引士 山野
おおよそ3~4倍になるのが通例です。
解体して更地にした後すぐに売却が決まれば問題はないですが、なかなか買い手がつかずに保有していると、高額の固定資産税を毎年負担しなければなりません。

不動産仲介会社に相談するのがおすすめ

相続した古家こんな古い家に住みたがる人などいないだろうと考えていても、古い家が持つ独特の味わいを好み、簡単なリフォームを施してお住まいになる方もいるでしょう。
「古民家カフェ」など、商用利用される方もいます。
ご自身にとっては価値のない家であっても、新築や築年数の浅い現代の家にはない魅力を感じる方は必ずいるものです。

また、その家が建てられた当時と現行の法律が変わっていることも多くあり、再建築が認められておらず、解体した後は新たに家を建てることができないこともあります。
再建築できない土地なのに、きちんと調査しないまま更地にしてしまうと、土地の利用方法が限定されてしまうため購入される方も限られてしまいます。
そのような表面上はわからない事情が隠れているかもしれません。

古い家を売却するか更地にするかは、まず不動産仲介会社に相談して、意見を聞いて判断すべきです。
自分自身で調査することもできますが、より正確な情報を集め、さらに市場の動きも把握している不動産仲介会社に相談することが得策でしょう

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山野 晋平

不動産売買部 部長毎日リビング株式会社
宅地建物取引士として宅建業法や建築基準法などの実務知識から税務や住宅ローンの幅広い知識を持っている。 これまで物件をみた数は述べ1,500件、取引実績は300件以上を経験。 注文住宅とアパート建設の営業経験を活かし、住宅用地や新築住宅、中古住宅の取引を得意とし、肌理の細かい仕事で持ち前のガッツと冷静な判断で、お客様(特にご高齢の方)からの信頼も厚い。

福岡で地域密着36年!
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