不動産を売却するのに最適な時期っていつ?おすすめのタイミング・時期について

不動産売却は、売却する時期やタイミングによって、売れる金額や売れるまでのスピードが大きく変わってきます。

売却に出す時期とタイミングによっては、数百万円の価格差が生じることもあり、どうしてもすぐに売却しなければならないといった特別な事情がない限り、高く、早く売れる時期に合わせることが得策です。

不動産売却は一年のうちでいつが最適か

一年のうちで、全国的に不動産市場が活発に動く時期が2回あります。
2月から3月にかけての時期と、9月前後の時期の2回です。
この2つの時期は人が最も動く時期であり、需要が大きく高まるため、不動産売却に向いている時期であると言われています。

福岡だけに着目すると、ここ数年の不動産取引の動向は、この2回の時期に関わらず他の時期でも不動産取引が多い印象があり、地価の上昇も続いています。
また、西日本鉄道では2021年に「雑餉隈駅-春日原間」に新駅を開業させたり、福岡市営地下鉄の七隈線延伸事業(天神南-博多間)を進めたり、商業施設の建設に伴って需要も大きく動くため、福岡の全体的な市場の動きや今後の展開にアンテナを張っておくと宜しいと思います。
※福岡市営地下鉄の七隈線延伸事業は平成29年12月に開業予定を2022年度と見直しました。

春の年度替わり前の時期は最も売りやすい

まず、2月から3月の時期ですが、4月の年度替わりに合わせてその少し前の時期に転居を完了させておきたいと考える方が多いためです。

これは中古の不動産だけでなく、新築の戸建住宅やマンションの市場においても同じことが言われており、1月末か2月初めの時期に竣工するように工事を進めるのは、竣工前に完売できていなくても、2月から3月の時期に売り切ってしまうことができると考えてのことです。
このように、2月から3月にかけての時期は年間を通じて最も不動産売却が活発に行われます。

しかし、2月や3月に売却を始めたのではタイミングがずれてしまうことになります。
購入者側に十分な検討期間を与えられないことになり、あせって売り急いでしまい、値下げをしなければならなくなることがあります。

また、査定をしてもらい、売却を依頼する不動産会社を選定するのも、十分な時間の余裕を持って行いたいものです。
あせって進めてしまうと、本来売れるべき金額よりも安く売られてしまう可能性もあります。

査定と依頼する不動産会社の選定に十分な時間をかけ、不動産市場が最も熱くなる2月から3月に成約がなされるようにするには、前年の12月頃に不動産仲介会社に査定を依頼し、売却に向けた活動を始めるのが良いでしょう。

9月の転勤時期も不動産売却に向いている

もうひとつの時期、9月前後ですが、秋の移動シーズンに合わせた不動産需要が高まる時期です。

この時期も人事異動による転勤が多く行われる時期で、転居に伴う不動産の購入需要が高まります。
2月から3月の時期に売却できなかった場合、その時期以降に売却を考え始めた場合は、この9月の時期に照準を合わせた売却活動を始めるべきです。

この場合も、前倒しで6月頃から査定や依頼する不動産会社の選定など売却活動を始めることで、9月に転居を完了させたい方が8月に成約される流れにタイミングを合わせることができます。
その時期に売却ができなかった場合は、仕切り直して次のシーズンを待ち、12月頃から改めて売却活動を始めましょう。

その間に簡単なリフォームや補修など、物件に手を加えたり、売却価格の見直しを行うなど売却の準備を進めておきます。
また、依頼する仲介会社を変えたり、増やしたりすることも有効な方法です。

売却時期によって税金の額が変わることがある

所有期間によって税率が変わるー短期譲渡所得と長期譲渡所得ー

不動産売却を行うタイミングによって、支払わなければならない税金の額が変わってくることもあります。
早く売りたい気持ちはわかりますが、売却を数か月待つことでかかってくる税金が安くなるケースもありますので、そのことも確認しておくべきでしょう。

その代表的な例ですが、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わります。
不動産売却による所得を譲渡所得といいます。

不動産の所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得として扱われ、所得に対しての税率は39%となります。
「転売することを目的として不動産を入手した」と判断され、高い税率を課せられるということでしょう。
実際にはそのような目的でなかったとしても、理由の如何に関わらず、高い税率となります。

所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり、税率は20%です。
およそ半分になるということで、この差は大きいですね。

宅地建物取引士 山野
例えば、譲渡所得(売却したことで得られた利益)が1000万円であった場合、短期譲渡所得であれば390万円、長期譲渡所得なら200万円の課税となるため、実に190万円の差となります。

数か月待つことで税額が大きく変わるのであれば、急がずに待つことが得策です。

所有期間の計算ですが、購入した日から単純に5年間を経過した日で判断されるわけではありません。
売却した年の1月1日を基準にして計算されるため、実際に所有した期間よりも短くなります。

例えば、平成25年4月1日に購入した不動産を平成30年4月2日以降に売却しても、所有期間は平成30年1月1日までと判断され、所有期間は4年9カ月となります。
この場合、5年超の所有とするには、平成31年の1月1日以降に売却することが必要になります。
ここは間違いやすいポイントであるため、注意が必要です。

所有期間によって税率が変わるー譲渡損失ー

不動産売却によって譲渡損失が生じる場合、つまり、購入した価格よりも低い額で売却する場合、それまでに支払っている所得税が還付されたり、住民税が安くなるケースがあります。

住んでいた家を売却して別の家を購入する「買い替え」を行う場合や、住宅ローンの残額よりも低い価格で売却する場合は、給与所得や事業所得など別の所得と通算できる特例を適用できます。

給与所得と通算して、不動産売却によって生じた損失を確定申告すれば、源泉徴収されている所得税が還付され、さらに所得額が減ることによって、翌年の住民税が減額されます。

ただし、不動産の所有期間が5年を超えていることが条件となるため、売却によって利益が出ず損失となる場合であっても、所有期間が5年を超える時期まで待ってから売却するほうが税金の負担が軽減されることになります。

ただ、税務関係については、毎年変更、廃止や追加などがなされることが多いため、税理士や税務署に確認をして動いたほうが良いでしょう。

税務は一般の方には難しい分野でもありますので、仲介会社の担当者に相談し、確認を進めながら売却時期を考えるなどすべきです。

信頼のおける仲介会社に依頼することが重要

不動産売却は簡単なものではありません。

昔の「バブル時期」と言われた時代は別ですが、不動産は売りに出してすぐに売却できるものではありません。
購入したいと希望される方に対して、新築物件も含めて、売却に出されている物件数の方がはるかに多い、供給過剰の状態が長く続いています。

売却に出して、そのまま放っておけばいつか売れるだろうと考える方もいるかもしれませんが、保有していれば固定資産税がかかります。
また、マンションの場合は、管理費や修繕積立金などの支払い義務が続きます。
持っているだけで、何もしなくてもお金がかかるのが不動産です。

住宅の場合は年数が経てば経つほど資産価値が下がり、売却できる金額も下がっていきます。
しかしながら、先にご説明したように、長く所有することにより、売却した際の税金が安くなるケースもあります。

それらのさまざまな事情を総合的に考慮し、いつ売れば最良なのかを判断しましょう。
それでも、その時期に必ず売れると決まっているわけではありません。
スムーズにできるだけ高い価格で不動産売却を行うなら、信頼のできる優秀な不動産仲介会社を探して売却を依頼することが重要です。

宅地建物取引士 山野
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