住宅ローンが残っている状況でマンションや一軒家って 売却できるの?確認すべき3つのポイント

子供の独立、両親との同居、実家を相続したけど住む人がいない、さまざまな理由で家を売却したいと考えることがあります。
しかし、そこで問題になるのが住宅ローンの残債です。
住宅ローンの返済が終わっていれば、家の売却は簡単にできるのですが、残債があると、家を売った後もローンの返済だけが残ってしまうことにもなりかねません。

住宅ローンが残っていても、問題なく家を売却できるのでしょうか。
確認すべき3つのポイントをまとめました。

残債がいくらか正確に知る

最初に、現時点での住宅ローンの残債がいくらになっているのかを調べましょう。
住宅ローンを支払っている間は、半年に一度「返済予定表」が送られてきます。
そこには、月々の返済予定金額、元金の返済額と利息支払い額の内訳、住宅ローンの残高が記載されています。
それを見れば、現時点での残債がわかります。

ただし、繰り上げ返済をしていたり、滞納があったりする場合は、記載された残債と実際の残債が違っていることもあります。
それらがある場合は、取引している金融機関に直接問い合わせをしたほうが良いでしょう。

返済表が送られて来ない場合は、住宅ローン取引をしている金融機関に直接問い合わせをします。
電話で構いませんが、その際は口座番号はもちろん、本人確認のために生年月日等を尋ねられることもあります。

インターネットバンキングを導入している金融機関の場合、利用の手続きをしておけばネット上で住宅ローンの残債を確認することもできます。

入出金の動きや、ネット上からの振込を行うだけでなく、住宅ローン関連の返済状況もネット上で確認できるようにしておけば何かと便利です。

自分の家がいくらで売れるか相場を知る

売却を考えている自分の家がいくらくらいで売れるのか、相場を調べましょう。
今回は、自分で相場を調べる3つの方法をご紹介します。

不動産仲介会社に依頼する

1つめは、実際に不動産仲介会社に査定をしてもらう方法です。
1社だけでなく、2、3社の仲介会社に査定をしてもらった方がいいでしょう。

その査定方法には「現地査定」と「簡易査定」の2つの方法があります。

「現地査定」は、不動産仲介会社の社員が実際に家に来て、家の状態や、室内の状態、周辺環境などを確認して査定を行うものです。
家そのものの確認は長くても1時間ほどで終わりますが、建築協定等周辺の法規制やインフラの状況などを確認する必要があるため、査定額が提示されるまで時間がかかることがあります。
実際に売却することを見据えた査定であるため、正確な売却価格が算出されます。
不動産仲介会社によって査定額に差がつくこともあるので、それぞれの会社に査定額の根拠や理由についてしっかり説明を受けましょう。

「簡易査定」は、家の近所で売りに出された別の物件の売買価格や、過去の売買価格、さらには土地の最新の公示価格などを参考にして、おおよその査定額を算出する方法です。
実際に現地を見に来られることはほとんどなく、算出は机上で行います。
そのため、家の状態については考慮されず、せいぜい築年数が参考とされる程度です。

保有不動産を一括査定!一括査定サイトを利用するメリット・デメリット

2018.01.17
宅地建物取引士 山野
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広告(インターネット・チラシ)から調べる

2つめは、インターネット上の住宅情報サイトや、新聞の折込チラシなどに掲載されている中古住宅の売買物件の中に、近所で同じような間取りの家がないかを探してみる方法です。

まったく同じではなくてもいいですが、築年数や広さが似通っていればおおよその参考にはできます。
しかし、実際にその価格で売れているかどうかは確認のしようがないので、この方法のみで相場を算出するのではなく、他の方法と併せて、参考にする程度にしておきましょう。

宅地建物取引士 山野
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現在販売中の物件のうち、閲覧数が100回未満であったり、登録日より5ヶ月以上経過しているものについては"売れ残っている物件"の可能性が高いです。相場に比べてやや高い金額設定にしているか、物件自体に問題点があるかのどちらかだと判断できます。

固定資産税から調べる

3つめは、固定資産評価額をもとにして相場を計算する方法です。
固定資産評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。
見当たらない場合は、家のある自治体の役所に行き、固定資産課税台帳を閲覧することで確認できます。また、役所のホームページから固定資産評価証明書を取り寄せる手続きをすることもできます。

その固定資産評価額は、固定資産税を決定するための金額であり、現実的な売買相場額ではありません。
売買取引の実勢価格の7割ほどになっていると考えておけばいいでしょう。

宅地建物取引士 山野
例を挙げると、固定資産評価額が1,000万円とされていた場合は、実勢価格はおよそ1,428万円ということになり、その価格が売却の相場になるということです。

ただし、あくまで目安として考えていただき、必ずそうなるとは限りません。
他の方法で算出された査定価格と併せて、参考にする程度にとどめておいたほうが良いでしょう。

相場価格-(残債+売却経費)=プラスorマイナス?

それでは実際に具体的な数字を算出していきましょう。

まず、支払わなければならない金額を計算します。
住宅ローンの残債に、家の売却にかかる経費を加えます。

売却にかかる経費ですが、不動産仲介会社に支払う仲介手数料がかかります。
仲介手数料は売却価格の3パーセント+6万円+消費税です。(取引額400万円を超える場合)
その他、売買契約書に貼付する印紙代や抵当権を抹消する登記費用、住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料などがあります。

それらの総額の概算を相場価格から引き、手元にお金が残るならプラス、不足するならマイナスとなります。

マイナスなら、補填できる貯蓄はあるか?

上記の計算で、マイナスとなった場合ですが、それを補填できるだけの貯蓄があるなら、そのお金をマイナス分に充当して決済することができます。
しかし、売買取引にかかる費用は印紙代や司法書士への支払いなど細かい金額が追加されてくることもあり、思わぬ出費がかかる可能性もあります。

その点を考えてもまだ十分な余裕がある場合に、貯蓄での補填を考えましょう。

売った後の住まいはどうするか

住んでいる家を売却すれば、当然、次の住まいが必要となります。
売却を決める前に、売却した後の住まいはどうするかをあらかじめ決めておきましょう。

選択肢は、新たに別の家を購入する、借りる、実家に転居する、の3つが一般的です。

売却後の住まいの予定を決めておかないと、予想より早く売れてしまった場合に、大慌てで転居先を探さなければならなくなります。

買い替えローンを利用する
住んでいる家の住宅ローンの残債を、新たに買った家の住宅ローンに組み入れることができる「買い替えローン」という商品があります。
この買い替えローンを利用すれば、家を売却した後に住宅ローンの残債が残っても、新たな家を購入することができます。

しかし、家の売却と新しい家の購入とを同時に進めなければならないため、新しい家の購入が決まっても、今の家の売却が決まらなければ決済を進められないといった難しい点があります。

また、新しい家の住宅ローンと、売却した家の住宅ローンの残債を組み込むため、住宅ローンの総額は家の購入金額よりも高いものになり、残債が多ければ多いほど、完済する時間も長くかかります。
万一、購入した家を売却することになっても、時期が早ければ売却した金額でローンを完済することが不可能となるわけです。

このローンの利用を検討している場合は、上記のリスクをよく考えてから決めましょう。

まとめ

住宅ローンが残っている状況であっても、家やマンションを売却することは可能です
ただし、住宅ローンが完済できることが条件になります。

売却に出す前に完済していなくても構いません。
購入者が決まり、その売却代金で住宅ローンの残債を完済することがほとんどです。

しかし、売却した代金で住宅ローンの残債を完済できなければ、不足する金額は自己資金を充てるか、別に借り入れをして完済しなければなりません。

住宅ローンを残したまま購入者に引き渡すことはできません。
なぜなら、住宅ローンは、借り入れをした個人に対してではなく、ローンを組んで購入した土地建物に付いているものだからです。これを「抵当権」といいます。

抵当権とは
金融機関が住宅ローンでお金を借りたときに、土地建物を担保として確保しておくことです。分かりやすく言えば、住宅ローンの支払いが出来なくなった時は、家を取り上げますよという契約ができる権利です。
実際の売買契約には、「抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。」のような約定が入ります。
住宅ローンを残したまま今の家を売却する場合は、次の住まいと住宅ローンの残債に気を付けること。
重要なのは、タイミングと段取りさえしっかりと準備しておけば安心して売却できます。

宅地建物取引士 山野
売る研では住宅ローンを残したまま売却のお手伝いができます。家の売却や住み替えをご検討の場合は是非ご相談ください。
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