手持ちの不動産を売却する時って 税金は掛かるの? 掛かる税金の種類について

不動産を保有していれば、毎年、固定資産税がかかります。
たとえその家に住んでいなくても、その土地を使っていなくても、不動産の所有者には課税され、支払いの義務が続きます。

それならいっそ手放してしまおうと家や土地を売却した場合、今度は別の税金がかかってきます。
不動産を売却した場合、どのような税金がかかってくるのでしょうか。

宅地建物取引士 山野
納税は国民の義務です。売却後にあわてないためにも、事前に税金について学びましょう!

不動産を売却すると、3種類の税金がかかる

家や土地など、不動産売却をした際には、3種類の税金がかかってきます。

印紙税譲渡所得税住民税、の3つです。
それぞれ課税される金額も、支払わなければならない時期も違います。

不動産売却の契約が決まった際には、印紙税を支払う必要があります。
不動産売却の後、確定申告が必要になりますが、その後に譲渡所得税と住民税が課せられ、支払う必要が生じます。

契約時にかかる印紙税

不動産売却を行った場合、最初に必要なのが印紙税です。

不動産売却契約書に収入印紙を貼付する必要がありますが、その金額は一律ではなく、売買価格によって変わります。
売買契約書は通常2通を作成し、売主と買主が1通ずつ持つことになり、それぞれが1通分ずつの印紙税を払います。

買主が2通分の印紙税を負担したり、不動産仲介会社が負担することはまずありません。
不動産売却では、売却金額が1000万円から1億円の間になることがほとんどですが、1000万円を超えて5000万円以下であれば印紙税は契約書1通につき2万円、5000万円を超えて1億円以下の場合は6万円と定められています。

印紙税の軽減措置
平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される不動産売却の契約書については、軽減措置が適用されるため、それぞれ半額になります。
例として、1000万円を超えて5000万円以下であれば印紙税は契約書1通につき1万円、5000万円を超えて1億円以下の場合は3万円です。

売却益にかかる譲渡所得税

不動産売却によって利益が出た場合、譲渡所得税がかかってきます。

利益が出なかった場合、不動産の購入価格よりも売却価格のほうが安くなった場合などは、譲渡所得税がかかりません。
この譲渡所得税の税率は15%です。

一般的に、所得税と住民税は、所得金額によって15%から最高55%までの段階的な税率が設定されています。
所得の低い方は税率も低く、所得が高くなればなるほど高い税率がかけられてくるということです。

宅地建物取引士 山野
高額の年俸を得ているプロ野球選手などは、その半分以上を税金として支払っているということですね。逆に、所得金額の低いアルバイトの方などは、収める税金の額も少なくなっています。

しかし不動産売却にかかる税率は一律同じ数値です。
この譲渡所得税の支払は、確定申告をした際に支払いをします。
確定申告は毎年2月16日から3月15日の間にすることと定められています。

会社員の方などは会社で源泉徴収をしているため、給与所得の確定申告をする必要はありませんが、不動産売却における所得は自分で確定申告をする必要があります。
そこで、計算した税金を納める必要があります。

売却益にかかる住民税

不動産売却によって利益が出た場合、譲渡所得税とは別に、住民税がかかります。

住民税の税率は5%なので、譲渡所得税と合わせて、不動産売却の利益に対して20%、実に5分の1を税金として支払わなければならないということになります。
さらに復興所得税として0.315%の税金がかけられるので、このことも覚えておいてください。

住民税の支払は、不動産売却を行った翌年の6月以降です。
請求書が郵送されてきますので、同封されている納付書を使って支払います。
確定申告の際に支払う譲渡所得税とは別に支払うことになるため、「2回払う必要がある」と覚えておきましょう。

税金の支払に関して気をつけるべきこと

不動産売却において得られた利益に対する税率は譲渡所得税と住民税を合わせて20%です。

そのため、 不動産売却での利益が10万円であった場合は、譲渡所得税と住民税で2万円を支払わなければならず、利益が1000万円であった場合は、200万円の税金がかかってきます。

譲渡によって得られた利益をそのまま預金等で保有しておくのであれば、不動産売却のしばらく後に請求されるそれらの税金をそこから支払えば良いでしょう。
得た利益が減るので少々不満は残るかもしれませんが、それだけですみます。

しかし、別の不動産を購入した場合、例えば住んでいた家を売却して、その売却益を頭金にして別の家を購入するなど、住み替えの資金として使い、手元にお金が残っていないところに高額な税金の請求が届くと、これは大変なことになります。

譲渡所得税と住民税は、所得を得た時点ではなく、その翌年に課税され、支払いの請求が届きます。
そのため、不動産売却が決まった時点で、いくら税金がかかるのかを計算し、その金額をプールして支払いに備える必要があります。

また、もう1つ気をつけなければならないことは、不動産の所有期間によって税率が大きく変わる場合があるということです。

所有期間が5年未満の不動産を売却した場合、その譲渡所得税と住民税の税率は40%になります。
本来は20%ですので、実に倍の課税となるわけです。

宅地建物取引士 山野
これは、転売目的で不動産を取得して、短期間で売却して利益を得るといった投機的な不動産売買を抑制する意図で制定された税制です。

不動産を購入したのはいいけれど、事情があってすぐに売却しなければならなくなったといった場合であっても、税務署は所有期間のみを見て容赦なく40%の税率をかけてきます。

やむなく売却して、利益が出なかったとなれば非課税となりますが、わずかであっても利益が出た場合は、この税率で課税されることになります。

この「5年間」のカウント方法については、さまざまな見解があるので、不動産仲介会社だけでなく、税理士や税務署に確認したほうがいいでしょう。

不動産売却の利益を少しでも圧縮しよう

不動産売却には、さまざまな経費がかかります。
かかった経費は、不動産売却によって得られた利益より差し引くことができます。

まず、不動産仲介会社に支払った仲介手数料は経費として認められます。
仲介手数料は、売却した際の利益ではなく、売却価格に対しての計算となります。

宅地建物取引士 山野
例えば、売却価格が3000万円となった場合、仲介手数料は3000万円の3%+6万円で、96万円です。
その金額をそのまま売却益から差し引くことができます。

また、売買契約書に貼付した収入印紙代金(印紙税)も、経費となります。

その他、建物を取り壊して更地にして売却した場合などは、その取り壊し費用を経費として認めてもらうことができます。
その他にも経費として認められる種類の支出がありますので、仲介会社に相談してみましょう。

ただし、建物の修繕費、それまでに払っていた固定資産税、マンション等の管理費等は経費として認められないのでご注意ください。

まとめ

不動産を売却した場合、どのようなケースであっても、税金がかかるのは免れません。

ただし、売却した金額が購入した時の金額を下回っている「赤字」の場合は利益が出ていないものとして、税金がかからない場合もあります。

また、減価償却の金額によって税金の額が変わってくることも多くあります。
家や土地など、不動産売却を行う際は、その売却の方法やタイミングによって、税金の額が大きく変わることも多くあります。

できるだけ税金の負担を小さくすませるためには、税務知識の豊富な不動産仲介会社に相談することが得策です。

宅地建物取引士 山野
この売る研サイトを運営している毎日リビングは売買仲介を行っている会社です。福岡の不動産を売却するなら当社にお任せください!!

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山野 晋平

山野 晋平

不動産売買部 部長毎日リビング株式会社
宅地建物取引士として宅建業法や建築基準法などの実務知識から税務や住宅ローンの幅広い知識を持っている。 これまで物件をみた数は述べ1,500件、取引実績は300件以上を経験。 注文住宅とアパート建設の営業経験を活かし、住宅用地や新築住宅、中古住宅の取引を得意とし、肌理の細かい仕事で持ち前のガッツと冷静な判断で、お客様(特にご高齢の方)からの信頼も厚い。

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