賃貸中の物件を売る3つの方法と6つの注意点

賃貸マンション
  • 所有している賃貸物件は売却できる?
  • 居住用物件と賃貸物件で売却するときの違いは何?
  • 賃貸物件を売るときの注意点を知りたい

こんな疑問にお答えします。

 

現在日本は大相続時代と言われています。
そんな中、賃貸マンションなどの収益物件を相続する方は多くいらっしゃいます。

収益が取れている物件ならまだしも、不採算の物件を相続してしまい早く売ってしまいたい。
そんな方向けに今回は収益物件(賃貸アパート・賃貸マンションなど)を売却する場合のポイントを解説していきます。

 

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

 

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賃貸中の物件を売ることは可能

そもそも賃貸中の物件を売ることは可能なのでしょうか?
「借主に出ていってもらわないと売れないのでは?」と心配される方がおられます。
これについては、問題なく可能です。

借主が入居したままでも物件は売れますし、借主の同意を得る必要もありません。
法律上、物件を売ったら賃借人の同意なしに、当然に賃貸人が変更されることになっているからです。

一般には「オーナーチェンジ」と言われる物件です。

 

賃貸中の物件を売る3つの方法

賃貸中の物件を売却するときには、以下の3種類の方法があります。

  • 入居者がいる状態で売る
  • 退去してもらって売る
  • 賃借人(入居者)に売る

順番に見ていきましょう。

 

入居者がいる状態で売る

1つは、賃貸アパートを入居者がいる状態で売り、買主に賃貸人の所有権を引き継いでもらう方法です。

この場合、物件は「投資用物件」「オーナーチェンジ」として売却することになります。

現状、賃料を高くとれていて高利回り物件であれば、投資家によって高額で購入してもらえる可能性があります。

収益物件の査定には利回りが大きく影響します

利回りとは

投資した金額に対する収益割合を1年当たりの平均に直した数字を意味します。

計算式 表面利回り(%)=年間賃料収入÷不動産の購入価格

利回りの計算例
物件価格が1億円で1部屋5万円・10世帯のアパートの場合

5万円×10室=50万円(月額収入)×12ヶ月=600万円(年間収入)

600万円÷1億円=0.06 正確にはこの数字を100倍にする。
0.06×100=6%となります。

 

退去してもらってから売る

今の借主に退去してもらってから「居住用物件」(土地)として売る方法です。

一般的には収益物件を購入する投資家より、自宅として購入する人が多いので、居住用物件の方が買手を広く集めやすいです。
また現状賃料をあまり高くとれていない低利回り物件の場合には、居住用物件として売り出した方が高く売れる可能性があります。

 

賃借人(入居者)に売る

アパート等の集合住宅では、入居者が複数いるためほぼ不可能ですが、所有物件が一戸建てや区分マンションの場合は現在貸している入居者に売るという方法もあります。

管理会社が入っている場合は管理会社に、自主管理している場合は不動産仲介会社に相談してみましょう。
直接交渉するという手もありますが、相場や契約関係のことがわからないと難しい場面が多々あります。
後々のトラブルを防ぐためにも必ず不動産仲介会社に依頼しましょう。

個人間で直接売買することもできますが、リスクが伴います。下記の記事をじっくり読んだ上で判断してください。

>>不動産売却を個人で行うことのメリット・デメリットを徹底解説

 

賃貸中の物件の評価方法

物件の評価
賃貸中の物件の場合、物件の評価方法も通常の居住用物件と異なります。
入居中のケースでは「収益還元法」という方法で評価します。

これは、賃料収入額と経費をもとに、将来得られる見込みの利益を計算して物件を評価する方法です。
現状賃料を高く取れていれば査定が高額になりますが、賃料が低ければ査定は低額となります。
現状儲かっている良い物件なら高く売れますが、そうでなければ安くなってしまうということです。

一方賃借人に退去してもらって「居住用物件」として売る場合には、類似の取引事例を参考にした「取引事例比較法」で評価するので、収益還元法とは異なる数字になります。
こちらの方が収益還元法より高額になるケースも多いです。

収益物件の査定に関する詳しい記事は下記をご覧ください。

>>収益物件の売却前に知っておくべき査定に関する基本解説

 

賃貸中の物件の注意点

賃貸中の物件を売却するときには、以下のような点に注意が必要です。

  • 内見ができない
  • 価格が下がる可能性がある
  • 売却理由を聞かれる
  • 退去してもらって売却するときは、時間と準備が必要
  • 敷金、先払い家賃の精算方法
  • 借主への通知

順に解説します。

 

内見ができない

1つは、賃借人がいる状態では不動産の内見ができないことです。売却後に「不具合が見つかった」と言われてトラブルになるケースも多々あります。

そういった問題を防ぐため、売却時にはリフォームの履歴を開示したり瑕疵担保責任の免責条項をつけたりする工夫が必要です。

 

価格が下がる可能性がある

賃貸中の物件の場合、収益還元法で評価するので、現状さほどもうかっていない物件の場合には低額になってしまう可能性があります。

また、内見ができないことを理由に値下げ交渉されることも多く、居住用物件として売り出した方が高額で売れるケースが多いです。

 

売却理由を聞かれる

賃貸中の物件を売り出すと、買手候補は「なぜ売るのか?」と売却理由に関心を持ちます。
儲かっている良い物件ならば、普通は売らないのではないか?と考えるからです。

怪しまれないためには、あえて売却する合理的な理由の説明が必要です。
「投資を辞めたいから」「もともと投資に関心がなかった」「手持ち物件数を減らしたい」など、状況に応じて説明をしましょう。

 

退去してもらって売却するときは、時間と準備が必要

賃貸中の物件でも、できれば賃借人に退去してもらって居住用物件として売却した方が高い評価となったり買手候補が見つかりやすくなったりすることが多々あります。

しかし、売却するからといって賃借人にすぐに出ていってもらうことはできません。
退去の交渉をして立退料などを払って出ていってもらうか、契約期限が切れるなどして賃借人が自ら出ていくのを待つしかありません。
急ぐなら居住中のまま売却するしかありません。

 

敷金、先払い家賃の精算方法

賃貸注の物件を売却するときには、敷金の精算が必要です。敷金返還義務は次のオーナーに引き継がれるので、受けとった敷金の分は、売買代金額から差し引く方法で調整をします。

たとえば4,000万円の物件で預かり敷金が100万円の場合には、4,000万円から100万円を差引き、買主から3,900万円を支払ってもらうことによって敷金を清算します。

同様に先払い家賃の日割り分についても、売買代金から差し引くことによって清算するのが一般的です。

 

借主への通知

賃貸人の変更は所有者の自由であり、借主の承諾は要りませんが、以後は新たなオーナー(買主)に対して賃料を払ってもらう必要があるので、必ず借主にオーナーチェンジの連絡を入れましょう。

 

まとめ:賃貸物件の売却は事前に不動産会社に相談しよう

入居者がいる賃貸物件は居住用物件と異なり、いろいろな手続きが必要だったり、手間がかかります。

一人で悩まず、まずは不動産仲介会社に相談することから始めましょう。

 

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