住宅ローン返済がきつくなる前に知っておきたい抵当権と不動産売却のこと

  • 収入が減って住宅ローン返済ができなくなった
  • 離婚が原因で不動産売却を考えているが抵当権のついたまま売却できるのか
  • 競売にかけられずに不動産を売りたい

目まぐるしく変化する社会の中で、このような不安を抱えることは誰もがありうることです。

そして、抵当権が付いている不動産は売却する際に手続き上の手間がかかる物件です。
住宅ローンの返済ができなくなり、債権者が抵当権を実行すると担保の物件は競売にかけられてしまいますが、競売より高値で不動産を売却できる方法があることを知っておきましょう。

今回は、抵当権が設定された不動産を売却する際のポイント、競売よりも高値で売却する方法を紹介します。

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不動産は抵当権が付いた状態でも売却可能

不動産の売却を行う際は、あらかじめ抵当権を抹消してから売りに出すというプロセスが理想的です。ただし不動産は抵当権が付いた状態でも売却可能であり、抵当権が付いたままの不動産を売却および購入することを制限する法律はありません。[注1]

抵当権は、不動産の取得にかかったローンを全額返済することで登記を抹消できます。そのため、不動産を売却すると同時に得た売却益でローンを全額返済して抵当権を抹消するという方法もあります。ただし不動産の売却益でローンを全額返済できなかった場合は、不足分を自己資金で補わなくてはいけません。

[注1]一般社団法人 大阪府宅地建物取引業協会:抵当権の付いた物件の売買について

抵当権の付いた不動産は債権者が物件を競売にかけられる状態

債務者が住宅ローンの返済を滞らせた場合、抵当権によって債権者は担保の物件を差し押さえて債権を回収することが可能です。
そのため抵当権が付いた不動産はローンの返済を怠った場合、債権者によって物件が競売にかけられ、所有権を失うことがあります。

抵当権は債務者から融資を直接回収できなくなった際に発生する債権者側の不利益を防ぐために存在します。そのため住宅ローンを組む際は抵当権を登記して物件を担保に設定し、金融機関から融資を受けるのが一般的です。

抵当権付きの不動産を売却する2つの方法

全額一括で購入した物件や一定期間のローンを完済したケースを除き、不動産は基本的に抵当権が設定されています。抵当権が付いた状態の不動産を売却する方法は次のとおりです。

任意売却は競売よりも高値で売却できる

抵当権が実行され不動産が競売にかけられると物件がオークション形式で売りに出され、市場価格と比べて安価に取引されてしまう傾向にあります。一方で任意売却は不動産を競売より高値で売却できるケースがあるため、抵当権が付いた不動産をできるだけ高値で売却したい場合はおすすめの方法です。

任意売却とは不動産の所有者と債権者(金融機関)の二者間に不動産会社やコンサルタントが仲介する形式であり、債権者と交渉して抵当権を解除してもらい、ローンを残したまま物件を売却する手続きを指します。任意売却により不動産は市場価格と近しい額で売却が見込めるため、競売にかけられて取引されるケースよりもローンの返済負担を軽減することが可能です。

ただし債権者側が抵当権の解除に対して非協力的であると、不動産を任意売却できない場合があります。そのため不動産会社やコンサルタントに依頼して任意売却を行う際は、経験が豊富で実績のある担当者に依頼することが重要です。

また不動産を任意売却して売却益をローンの返済に充てた後も残債務があった場合、債権者と協議を行って毎月の返済額を決める流れとなります。

任意売却の手続きにかかる費用は不動産の売却益から清算可能

一般的な不動産売買では不動産業者への仲介手数料や司法書士費用などが発生し、1,000万円の取引を行う場合で約40万円程度の費用がかかります。
そのため不動産の売却を行う際は一定の自己負担が必要ですが、任意売却の場合は手続きにかかる費用を不動産の売却益から清算可能です。[注2]

もちろん任意売却でも不動産売買に係る一定の費用は発生します。しかし任意売却であれば費用を不動産の売買代金から清算できるため、手元に自己資金がないケースでも不動産の売却を行うことが可能です。そのため抵当権が付いた不動産を売却したい一方で、売買にかかる費用を現状の資力で負担することが困難という場合は任意売却の手続きを検討しましょう。

[注2]一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会:任意売却の負担費用

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任意売却は債務者と債権者の双方にメリットがある売却方法

任意売却は物件の所有者に限らず、抵当権を持つ債権者側にもメリットがある売却方法です。抵当権付きの不動産は競売よりも任意売却の方が高値で売却できるため、その分債務者から回収できる債権が多くなります。そのため債権者は抵当権を実行して担保物件を競売にかける以前に、債務者に対して任意売却を選択肢として提示するケースがあるのです。

競売は債権者が裁判所に対して不動産競売手続きを行うことで開始され、物件が落札されて債権回収が完了するまでに半年ほどかかるとされています。また物件から住居者が退去していない場合、買受人は物件内部の様子を見ることができません。そのため裁判所は物件の詳細が不明なまま買受人が入札を行うリスクを考慮し、競売物件に対して安価な価格を設定するのです。

一方で任意売却は物件を売りに出してから数ヶ月ほどで取引が完了し、市場価格と近い価格で売却できるので債権者は債権を迅速かつ競売よりも多く回収できます。さらに競売は不動産競売手続きの費用を債権者が負担しなくてはいけませんが、任意売却であればこの費用負担が発生しません。

物件を不動産会社に直接買い取ってもらう

競売および任意売却以外で抵当権が付いた不動産を売却する場合、当該物件を不動産会社に直接買い取ってもらうという方法があります。先述した任意売却は不動産会社に物件の売買を委託して売却を試みますが、本プロセスは不動産会社に対して抵当権の付いた不動産を直接売却する取引です。

不動産会社に直接買い取ってもらう場合は任意売却と比べて短期間で売買が完了するため、迅速に売却益を得てローンの返済に充てることが可能です。ただし、市場価格に比べると安価な買い取り金額を提示されるケースがあります。

さらに不動産会社に直接買い取ってもらう方法は、抵当権を持つ債権者から同意を得られない場合があるので注意しましょう。しかし競売での取引に比べると高値での買い取りが見込める点に加え、手早く資金を入手したい場合は十分に選択の余地があります。不動産による買い取りを行う際は複数の候補をピックアップし、最も高値で買い取ってくれる業者を選定しましょう。

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競売にかけられる前に任意売却か不動産会社買い取りの手続きを行おう

実際に抵当権が実行されて不動産が競売にかけられると、物件が市場価格より安価に取引されてしまい損をします。そのため少しでも多く売却益を手に入れてローンの返済に充てたい場合は、任意売却あるいは不動産会社買い取りの手続きを行いましょう。

抵当権が付いた不動産を売却する際は手続きの手間がかかるため、不動産会社や専門家の意見を伺うことも重要です。