不動産の売却損を軽減する3つの対処法

不動産の売却損

不動産は経年劣化に伴い価値が下がるため、売却時には購入価格よりも低い価格しかつかないケースが大半です。購入価格よりも売却価格が低い場合、売却損が発生します。不動産取引は数千万円単位のお金が動く大きな買い物であり、数百万円以上の売却損が出ることも珍しくありません。そのため、売却損をなるべく軽減し、損失を抑える必要があります。

そこで今回は、不動産取引の売却損を軽減する方法を3つ解説します。損益通算や繰越控除といった税金の特例制度を利用しつつ、複数社に査定依頼を出すことで売却額を上げることが大切です。

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税金の特例制度を利用すると売却損を軽減できる

損益計算書

不動産の売買取引で売却損が出てしまった場合、税金の特例制度を利用することで損失を軽減できます。軽減措置が受けられるのは、不動産の譲渡所得以外の所得にかかる所得税と住民税の2種類です。譲渡損失の金額が大きい場合は、翌年以降の所得からも控除できる場合があります。ただし、税金の軽減措置を受けるには条件があるため、特例制度の仕組みを理解しておく必要があります。

「損益通算」によって所得税と住民税が戻ってくる

「損益通算」という仕組みを利用することで、不動産の売却損を軽減できます。損益通算とは、不動産取引で売却損が出た分を、同じ年度の他の所得と相殺できる仕組みのことです。損益通算によって課税所得の金額を圧縮させられるため、所得税や住民税を減らすことができます。とくにサラリーマンをしながら不動産取引を行う場合、給与所得にかかる所得税や住民税の還付が受けられるため、大きなメリットがあります。たとえば、給与所得が900万円の人の場合、所得控除が350万円とすると課税所得は550万円、所得税は67.25万円です。もし同じ年度に不動産取引の売却損が400万円あった場合、損益通算によって課税所得は150万円となるため、59.75万円の所得税が戻ってくる計算になります。

翌年以降の所得から差し引く「繰越控除」を利用する

損益通算を行っても、不動産取引の売却損がまだ残っている場合は、「繰越控除」という仕組みを利用しましょう。繰越控除とは、不動産取引を行った年度の翌年から最長3年間にわたり、売却損を繰り越して所得から差し引くことができる仕組みです。不動産取引を行った年度と合わせ、最大4年間分の所得税や住民税が戻ってくるため、売却損が大きい場合は効果的なリスクヘッジになります。ただし、繰越控除を利用するには条件が存在するため、注意が必要です。

「繰越控除」が利用できる2つのパターン

「繰越控除」の仕組みを利用できるのは、居住用のマイホームを売却した際に譲渡損失が発生したケースに限られています。この場合のマイホームとは、不動産取引を行う年度の1月1日の時点で、所有期間が5年間を超えていることが条件です。また、マイホームの売却後に自宅を買い替える予定があるか、そうでないかによって、繰越控除には大きく分けて2つのパターンが存在します。

1点目は、「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用する方法です。この繰越控除の特例は、マイホームの売却後に買い替えを行い、1年以内に新居へ入居する予定がある場合に利用できます。そのほか、繰越控除を利用するには下記のような条件を満たす必要があります。

  • 所有期間が売却する年の1月1日時点で5年以上であること
  • 敷地面積が500m以内であること(それ以上の部分については控除されない)
  • 売却する年の所得金額の合計が3,000万以内であること

たとえば、給与所得が800万円、課税所得が600万円の人がマイホームの買い替えを行い、2,000万円の売却損が出たとします。この2,000万円の売却損を繰り越し、毎年損益通算を行ったとすると、3年間は所得税および住民税が0円になります。また、4年目も課税所得は400万円に圧縮されます。なお、この特例を利用できるのは、2019年12月31日までの売却である点に注意が必要です。

2点目は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用する方法です。この特例は、マイホームの買い替えを行わない場合に利用することができます。特例を利用する条件は、買い替えを行う場合と同様、所有期間が5年間を超えたマイホームに限られます。また、売却を行った年度の所得金額の合計が3,000万を超えている場合は利用できません。買い替えを行う場合と異なるのは、売却を行う際に返済期間が10年を超える住宅ローンの残債があることが条件となっている点です。繰越控除および損益通算の対象となるのは、この住宅ローンの残債から、不動産の売却価格を差し引いた金額です。たとえば、取得価格が3,000万円のマンションを2,000万円で売却し、住宅ローンの残債が2,200万円である場合、差額の200万円を損益通算することができます。

売却損が出た場合でも必ず確定申告をしよう

確定申告

ここまで、損益通算によって所得税や住民税の還付を受けられることや、繰越控除によって最大4年間の損益通算を行える仕組みを解説してきました。こういった税金の特例制度を利用するためには、不動産取引の売却損が出た際に確定申告が必要です。確定申告を行う理由や、その際の注意点を解説します。

税金の特例措置を受けるには確定申告が必要

不動産取引で売却益が出た場合は、1月1日~12月31までの所得を合算し、不動産取引を行った年の翌年にあたる2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。通常、売却損が出た場合は課税所得が発生しないため、確定申告の必要はありません。ただし、他の所得と損益通算を行う場合は、不動産取引の売却損についても確定申告を行う必要があります。また、繰越控除の特例を利用する場合も、マイホームの買い替えを行うかどうかにかかわらず確定申告が必要です。売却損を繰越し、損益通算を行った年度ごとに確定申告が必要になります。

自分で確定申告を行う必要がある点に注意

会社が年末調整をしてくれる給与所得と異なり、不動産取引の譲渡所得は自分で確定申告をする必要があります。方法としては、自分ですべての手続きを行うか、税理士に依頼するかの2通りがあります。自分で確定申告を行う場合は、必要書類の用意などの手間がかかりますが、税理士に依頼する場合は別途依頼料が必要です。確定申告を忘れると脱税のリスクがあるため、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」などを参照し、必ず確定申告を行いましょう。

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一括査定サイトを使用して高く売却することも重要

不動産査定

税金の特例制度を利用して売却損を減らすことも重要ですが、不動産の売却価格を大きくし、最大のリターンを得ることも大切です。そのためには、不動産の査定を一社に限定するのではなく、複数社に査定依頼を出すのが効果的です。一括査定サイトを利用することで、売買取引の豊富な実績があり、不動産を高く売却できそうな不動産仲介会社を効率的にリストアップすることができます。

不動産を売却する際は複数社に査定依頼を出すのが基本

不動産を売却する際は、一社のみに的を絞るのではなく、複数社に査定依頼を出すのが基本です。不動産の査定額は、見積もる人間によって多少のばらつきがあります。また、不動産仲介会社によって、取り扱う不動産の種類に得意・不得意があります。もし、一社にしか査定依頼を出さなければ、気づかないうちに不動産仲介会社より不利な条件で売却してしまうことになりかねません。

ただし、不動産を売却したい時期が間近に迫っており、複数社と連絡をとるのが難しいケースもあるでしょう。その場合はインターネットの一括査定サイトを利用することで、スピーディに複数社から査定してもらえます。

複数社に査定してもらうことで相場がわかる

複数社に査定依頼を出すメリットは、複数の査定価格を比べることで、売りたい不動産の市場価値を予測できる点です。一社だけに依頼すれば、査定が甘くなってしまい、本来の相場に対して査定額が安すぎたり高すぎたりする可能性があります。高額な査定額であったとしても、市場価値とかけ離れていれば買い手がつきません。相場をつかむことで、最適な売却額を設定できます。

最大のリターンを得られる不動産仲介会社が見つかる

複数社に査定依頼を出し、市場価値をふまえた上で、もっとも不動産が高く売れそうな不動産仲介会社を見極めましょう。単に最高価格をチェックするだけでなく、不動産仲介会社の得意分野も確認するのがベストです。アパート、マンション、戸建て、土地など、不動産の種類に応じて、不動産仲介会社の強みは異なります。最高価格を見ながら、不動産仲介会社の特徴を比較することで、最大のリターンを得られる会社が見つかります。一括査定サイトを利用すれば、不動産の査定額だけでなく、不動産仲介会社の特徴を比較することもできます。

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2018.01.17

3つの方法を実践することで不動産の売却損を軽減できる

今回は、不動産の売却損を軽減するための3つの方法を解説しました。不動産は購入したときよりも資産価値が減少するのが当たり前であり、不動産取引で大きな売却益を出すのは困難です。しかし、仮に不動産取引で売却損が出てしまったとしても、他の所得と損益通算を行うことで、所得税・住民税が戻ってきます。居住用のマイホームを売却した場合は、一定の条件を満たせば売却損を翌年以降に繰越すこともできます。また、売却損を減らす一方で、なるべく売却額を高くすることも大切です。複数社から迅速に査定してもらえる一括査定サイトを利用することで、最大のリターンが得られる不動産仲介会社を見つけられます。