ホームインスペクションを行うべきベストタイミングを解説!おすすめは売却前

外観を調べる

宅地建物取引業法の改正によって説明が義務化されたホームインスペクションを実施する場合は、不動産を売り出す前に手続きしましょう。中古の不動産売却では、買主側の持つ「隠れた問題点があるのではないか」という不安のせいで、取引を進められなくなったり、高額売却に失敗したりすることも少なくありません。住宅の現況について第三者に調査してもらうホームインスペクションを活用すれば、中古住宅につきものである買主の不安を軽減できるので、売却そのものをスムーズに進められるようになります。

ただし、法律によって義務化されたのは、ホームインスペクションの「告知・あっ旋・説明」であって、ホームインスペクションを実施することではないため、いまひとつ制度として広まっていません。そのため、どうやって活用すればよいのかわからない人も多いです。

そこで今回は、ホームインスペクションのベストタイミングや、ホームインスペクションを利用する際の注意点について解説していきます。

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住宅の隠れた問題を明らかに!不動産売却をサポートするホームインスペクションとは

家の調査

ホームインスペクションとは、

  • 住宅の壁
  • 基礎

などに雨漏りやひび割れがないか、家そのものがどの程度劣化しているのかを調べる手続きのことです。

建物の隠れた不具合を明らかにする確認手続きのこと

ホームインスペクションとは、「既存住宅状況調査技術者講習」という国の指定した講習を修了した技術者・建築士が、目視によって住宅の外壁や基礎をチェックし、雨漏りやひび割れといった不動産の問題がないかを調べる手続きのことを指します。

本来、中古不動産売却では、買主側に「どんな瑕疵(住宅の問題点)が隠れているのかわからない」という問題がつきものです。多くの場合、不動産を購入する人は不動産の素人なので、プロから見ればひと目でわかるような問題点も、家を買ってしばらく経つまで気づけません。高額の商品をやり取りするにも関わらず、買主側にのみリスクをかぶせるような状態で取引を進めるケースが多いため、買主側の買い控えが起きやすいのです。

不動産をできるだけ短い時間で売却したい売主や、高く買い取ってほしい売主側からすれば、中古不動産の不安要素はできるだけ排除しておくに越したことはありません。ただ、「売却予定の物件にはどこにも問題がありません」と売主が言葉だけで主張しても、買主の信頼を得ることはできないため、買主の信頼を得るためにホームインスペクションという手続きが利用されているのです。

法律改正によってホームインスペクションの説明などが義務化されている

ホームインスペクションの取り扱いは、宅地建物取引業法という法律で義務化されています。[注1]もともと、ホームインスペクションという手続きは、民間資格として行われていました。しかし、古くなった不動産を解体して新築する従来の建築方式よりも、中長期的に使える丈夫な住宅を何世代にも渡って活用するほうが地球に優しいといった事情から、中古不動産の再活用を推進する政府によって義務化されたのです。

なお、義務化の対象は、

  • 不動産業者から売主へホームインスペクションという手続きがあることを伝え、希望があればあっ旋する義務
  • ホームインスペクションを実施している場合、不動産業者から買主へその結果を説明する義務
  • 売買契約の契約時に、ホームインスペクションの結果を書面で告知する義務

の3点となっています。法律によって義務化されたことで、売主としても不動産会社へホームインスペクションのあっ旋を頼みやすくなっているため、売主は積極的に活用しましょう。

[注1]国土交通省:改正宅地建物取引業法に関するQ&A[pdf]

【宅建業法改正】建物状況調査(インスペクション)説明が義務化

2018.03.09

売主がホームインスペクションを利用すれば高額売却も夢ではない

ホームインスペクションを利用すると、不動産の売却期間を短縮したり、より幅広い層に興味を持ってもらって高額売却したりすることも夢ではありません。ホームインスペクションのメリットを押さえていきましょう。

提示できる情報が増えるため内覧や売買の問い合わせを増やしやすい

物件情報紹介

ホームインスペクションを実施している物件は、物件についての内覧や問い合わせを増やしやすいです。不動産売却では、基本的に近隣にある同程度の値段・条件の物件と比較されることになります。しかし、間取り図や簡単な外観写真、文章による説明だけがある物件同士だと、実際に内覧をするまで詳しく比較できません。不動産会社の店舗を訪れたり、内覧をしたりする手続きにも時間がかかるため、買主の目を引くアピールポイントがないと、問い合わせ数をなかなか伸ばせません。

その点、ホームインスペクションを実施していれば、買主にアピールするための情報量を手軽に増やせます。ホームインスペクションの結果として、外壁や基礎に問題がないことや、問題があったとしてもどの程度の金額をかければ修理できるのかを公開していれば、「どんな問題があるのかわからない」という取引上の不安を軽減できるため、問い合わせ数の増加も期待できるでしょう。

多くの人から問い合わせてもらえる物件は、需要があるので無理に価格を下げてまで売る必要がありません。物件の需要を高められれば、高額売却も可能です。

不動産売却後にトラブルが起きるリスクを減らせる

不動産売却では、「瑕疵担保責任」といって、不動産に買主の気づかない重大な問題点があった場合、売却後でも売主が責任を持って対応する必要があります。売主が不動産会社ではない個人の場合、売買契約書で期間を制限したり、瑕疵担保責任を放棄してもらったりすることも可能です。

しかし、たとえ契約書を交わしていても、物件の売却後にシロアリ被害や雨漏りといった問題が見つかれば、心情として買主が売主へクレームを送ってくることは止められません。不動産売却は、金額の大きい取引だけに一度揉め事になると解決するまで大変です。

その点、ホームインスペクションを受け、住宅の隠れた問題点をあらかじめ明らかにしておけば、最初から問題点を理解している人が買主になるため、トラブルのリスクを減らせます。

余計なトラブルやストレスを背負い込みたくない場合にも、ホームインスペクションの利用がおすすめです。

事例を知って事前に回避!不動産売却時のトラブル【瑕疵担保】編

2018.05.07

ホームインスペクションのベストタイミングは売却をはじめる前

ホームインスペクションは、不動産会社の査定を受け、物件を売り出す前に受けましょう。ホームインスペクション自体は数時間で終わりますが、事前に受けておいたほうが、売り出し時に出せる情報を増やせます。

ホームインスペクション自体は数時間あれば終わる

ホームインスペクションは、基本的に目視で住宅の状況をチェックする作業です。基礎や屋根裏などをじっくりと見て回っても、一戸あたり2時間から3時間程度で調査は終わります。そのため、やろうと思えば買主を決め、売買契約書を交わす段階で手続きをすることも可能です。

ただし、調査した情報をまとめる時間も必要なので、スムーズに不動産売却を進めたい場合は、事前にホームインスペクションを受けたほうがよいでしょう。

調査後に不動産売却をはじめたほうが買主の不安を軽減しやすい

ホームインスペクションのベストタイミングとして、売却前をおすすめする最大の理由は、公開できる情報量を増やせるからです。先にホームインスペクションを受けておけば、売り出しの際にホームインスペクションでわかった情報も買主へ伝えられます。参考にできる情報量が多いと、内覧などの問い合わせ数を増やしやすいのは先ほど説明したとおりです。

内覧前に買主の不安を軽減する方法は、とにかく写真や物件情報などの情報量を増やすことなので、売却をはじめる前にホームインスペクションへ着手しましょう。

ホームインスペクションを実施する場合の注意点は業者選び

業者

ホームインスペクションは、不動産に関する公開情報を増やすことで、買主の不安を軽減して売却手続きをスムーズにできる手段のひとつです。ただし、業者によって調査力に差があります。業者選びを失敗すると、売却後のトラブルに発展するリスクも上がってしまうため、調査力のある業者を見極めましょう。

もともと任意の調査だったため業者によって当たり外れが激しい

ホームインスペクションは、もともと民間資格で運用されていた手続きです。宅地建物取引業法の改正によって説明や告知などが義務化されたものの、ホームインスペクション業者の認定基準は「指定の講習を受けること」だけなので、それほど厳しいわけではありません。そのため、中には質の良くないホームインスペクション業者が存在するのも事実です。

ホームインスペクションの時間が短すぎる場合は要注意

質の良くないホームインスペクション業者は、調査を短時間で終わらせます。かなり悪質なケースですが、調査をしてないのにもかかわらず「したことにする」業者も実際にいるので、調査には必ず立ち合いましょう。本来、本格的なホームインスペクションは2時間から3時間ほどかかるのが一般的です。もし、気になる業者にホームインスペクションの所要時間を尋ねた際に、30分といった短時間の回答が出てきたら依頼するのを避けたほうがよいでしょう。

業者選びを失敗したくない場合は、信頼できる不動産会社にホームインスペクションの業者を紹介してもらうのがおすすめです。

ベストタイミングでホームインスペクションを実施して不動産売却を成功させよう

中古不動産売却では、積極的に物件の情報公開をして、買主の不安を軽減することが取引の成功や問い合わせ数の増加につながります。ただ、雨漏りや壁のひび割れといった物件の現況について、一般人に過ぎない売主が自分の言葉で説明しても買主に信用してもらえません。そこで役立つのが、第三者に物件の現況調査を頼むホームインスペクションという手続きです。

不動産を売り出す前にホームインスペクションを受けると、買主に信頼性の高い情報を数多く公開できるようになります。

とはいえ、低品質なホームインスペクション業者を利用しないようにするためには、不動産会社の紹介が必要です。不動産会社選びの時点で、悪徳な業者をつかんでしまうと意味がありません。まずは無料査定を頼み、信頼できる不動産会社を見極めてから、ホームインスペクションを依頼しましょう。