不動産売却査定を依頼したら各社の価格提示に差が出た。なぜ?不動産を高く早く売るための6つのポイント

自分が売りたい価格と、不動産会社が提示してくる価格に差が開いたな~と思ったことはありませんか?
想定していた価格での売却が進まず、頭を抱えている方がいると聞くことがあります。
売却するからには、より高い価格で不動産を売却できるに越した事はありません。

宅地建物取引士 山野
今回はより高く、より早く不動産を売却する方法についてご説明します!

不動産会社・営業マンと付き合うコツ!

それでは早速、お金をかけずに高く早く売るための方法をお伝えします。
ポイントは6つあります。

宅地建物取引士 山野
上手に不動産を運用するためには、とても大切な知識になりますので、しっかりマスターして下さい!

不動産会社に査定のアポイントを取る

まずは、不動産会社を探して問い合わせをしましょう。
広告を広く行っている会社やホームページが充実している不動産会社を見てみましょう。
過去の取引事例等を多く載せている不動産会社であれば、どのような会社かイメージしやすいと思います。
会社選びのコツはさまざまですが、査定依頼は複数社選びましょう。

会社を選ぶ基準ですが、査定を受ける物件の地場不動産会社、全国に支店を構える大手不動産会社等から選んでください。
同じような規模、営業活動の会社ばかり選ぶのは労力の無駄です。
そのエリアに知見があり、営業手法が異なる不動産会社を選ぶと比較しやすくなります。

また、知り合いの不動産会社への依頼は熟考を!
一度相談してしまうと断りずらく、今までの付き合いや今後の付き合いなどを考えてしまうため、言いたいことを言えなかったり、なかなか売れない場合に他社に乗り換えづらくなるからです。

まずは自分で調べ、他社への査定依頼を行った上で知り合いの不動産会社に相談することが良いかもしれません。

営業マンに実際に会ってやる気を確かめる

不動産会社を選定後、査定報告を受けるときは必ず、営業マンと会ってください。
電話やメールだけのやり取りだと重要なことを十分に伝えることが出来ないこともあり、実際に査定をしてもらうときに時間が掛かる場合があります。
また、営業マンのやる気を感じる事ができません。

あなたの不動産を前戦で販売するのは営業マンなのです。
やる気がある営業マンであれば、時間を取って気軽に来てくれます。自宅に呼びたくないときは、会社の雰囲気を見るためにも事務所を訪問してください。

それも早ければ早いほど良いです。早く会う事で、売却活動も早く始められます!
時間的ロスを少なくして売却のチャンスを逃さないようにしましょう。

査定依頼は多くても3社に

査定依頼をする時は、できれば3社までにしましょう。
営業マンも人間ですから、多数の会社に査定依頼しているとわかると、モチベーションが下がり査定書の作成が遅く、雑になる傾向があります。
もし、複数社に査定依頼をしている場合は、聞かれない限り、自分からは他社にも査定依頼しているなどの余計な話をしないようにしましょう。

ただし、1社だけの場合でも他社に依頼していない安心感からか、仕事が怠慢になりやすいようですから要注意!
そのため、2社または3社に査定依頼をしていると伝えることで適正な報告書が仕上がると思います。

重要なのはやる気

高く早く売るための営業マンの条件を、経験や実績だけで判断してはいけません。
どの不動産会社でもトップ営業マンは忙しく、多数の物件を抱えているケースが多いので、疎かにされるケースがあるのです。

仲介会社の利益は「仲介手数料」です。
仲介手数料は、成功報酬で上限額が売買金額によって決まっています。
そのため、売買代金が低い場合や問題を抱えている物件(道路が狭い、越境問題等)の場合は、成約する確率が低く、成約しても売却代金が低く利益が少ないため、他の好物件を優先して動き、十分な営業努力をしてくれない可能性があります。

大事なのは、あなたのために一生懸命頑張ってくれる営業マンです!
"この人のために頑張って売ってやる!""こんなに頼りにしてくれるなら頑張らねば!"というやる気を出させるのも大事なのです。

また、新人営業マンは経験が不足していても他に抱えている物件が少ないので、想像以上に動いてくれる事もあります。
経験が浅い営業マンでは心もとないと思いがちですが、周りのサポート体制がしっかりしているのであれば"大穴"かもしれませんよ。

査定書の作成状況から営業マンを決めよう

査定書をしっかりと早く作成してくれる営業マンは、PCスキルはもちろん、売却するための行動『広告作成・HP・写真・投げ込みなど』も早く、一生懸命行ってくれる傾向が高いです。
査定書の出来栄えで判断する事も重要です。

査定物件の調査結果によりますが、査定書を作る日数は一般的に1週間です。
これ以上時間が掛かる場合に途中経過の連絡がなかったり、いつまでも査定書が来ない・対応が遅い・約束を守らない営業マンは論外です。
断りましょう!

査定金額が実際に売れる金額ではない

会社によっては、お客様から専任媒介契約か専属専任媒介契約をいただくために、市場価格から乖離(かいり)している査定書を提出する会社も存在します。
明らかに無理な金額を提示している不動産会社は避けるのが無難です。

宅地建物取引士 山野
以上の6つのポイントを抑えるだけで、売却を有利に進める事ができるはずです。
このポイントを抑えると、必ず営業マンをヤル気にさせることができます!

媒介契約の種類



不動産をより高く売却するために知っておくべき非常に大切なポイントが実はもう一つあります。

そのポイントとは『不動産会社との媒介契約方法』です。

媒介契約の種類を知っておこう

不動産を高く売却するためには、まず、媒介契約の種類を知っておく必要があります。
これを知っているかどうかで売却価格が大きく異なってしまうと言っても過言ではありません。

媒介には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三つの様態があり、どの形かによって契約の仕方が異なります。

  • 一般媒介契約

特定の不動産会社に限らず、複数の会社に取引の仲介を依頼する事ができます。

  • 専任媒介契約

依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じる形式のものです。但し、依頼主は自分で購入希望者を見つける事が可能です。

  • 専属専任媒介契約

専任契約と同じで、依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介や代理を依頼する事、更に依頼主自身で購入希望者を見つける事を禁じる形式のものです。

結論:『一般媒介』が一番お金をかけずに高く早く売れる媒介契約方法

『なんて?専任の方がやる気を出して売却してくれるとやなかとね?』

いいえ、実は専任媒介ではなく一般媒介の方が、はるかに高く売れる確率が高まるのです。
この理由については、次回解説させていただきます。

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