安心して不動産売却するために知っておきたい4つのこと

不動産を売却するには、売買契約だけではなく様々な手続きや業務が発生します。
売却方法や売主・買主の希望によっては不要になる場合もありますが、具体的にどんなケースでどんな手続きが必要なのか、そしてどのような内容なのかを、円滑な不動産売却を行うために知っておくことが大切です。
基本をしっかり理解して、不動産売却をスムーズに進めましょう。

不動産売却で知っておきたい4つの手続き

売買契約の際に「契約書の内容と実際の不動産の状態が異なっていた」「土地の面積が違っていた」とトラブルになってしまったら大変です。
以下で説明する4つの手続きをしっかり理解することによって、トラブルを避けることができます。

  • 測量
  • 建物状況調査
  • 解体工事
  • 登記

この4つを理解しておくことは、トラブルがなくスムーズに売買を行うためのコツでもあります。
具体的にどんなことをするのか、基礎的な知識を身につけましょう。

測量

測量とは「対象土地の面積を測る・境界を明確にする」ことです。
登記簿に記載されている面積と差があったり、登記簿上の境界線と実際の境界線が異なっている場合があります。
土地の境界はとても大事ですが、土地の売買時に測量をするケース、しないケースがあり、明確なルールはありません。
市街地では土地の地価が高く、少し面積が異なるだけでも、売買金額は大きく変わることがあるため土地の面積は重要です。
市街地の土地を売買する際は、土地の測量を行い、境界を明確にするケースが一般的です。
また、郊外地などは地価は低く、面積が大きいので、測量費用がかなり高額になるという理由で、土地の測量をしないで売買するケースもあります。

測量には現況測量確定測量の2つの方法があります。

現況測量とは

地形図作成のような広範囲の測量ではなく、あくまでも必要な場所について、現在の土地の状況をそのまま反映させただけの測量であり、ブロック塀・建物・既存境界標等の現地に存在する地物を測り、対象土地のおおよその寸法・面積・高さを知りたいときにする測量です。
土地境界については調査や確認を行わないため、算出される土地の面積は「現況面積」と呼ばれ、境界確認後の「確定実測面積」とは寸法や面積が異なってくることが多く、注意が必要です。
また、土地境界に関しては、道路管理者や隣接土地所有者との立会を行いませんので、費用を安く抑えられ、作業も比較的短期間で終了します。

確定測量とは

隣地所有者の立会い及び確認や官公署の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量のことです。
土地分筆登記や土地地積更正登記を行う場合は、申請を行う土地について、境界確定測量により境界が確定していることが必要です。

確定測量は以下のような手順で行われます。

  1. 法務調査・・・法務局で、依頼地や隣接土地について、公図・地積測量図・全部事項証明書等の必要な資料の収集作業を行います。
  2. 現況測量・・・上記で説明したとおり、土地の状況について測量し、現況測量図を作成します。
  3. 道路境界確定・・・道路と依頼地について、境界が確定しているかどうかの調査を行います。確定が出来ていなければ、道路との境界確定を官公署と行います。
  4. 隣接地立会・・・隣接土地所有者と境界について、法務局資料や現況測量図を用いながら、現地立会の上境界を確認します。
  5. 筆界確認書作成・・・隣接土地所有者と境界が確認されれば、境界標と呼ばれる目印を現地に設置します。その後、筆界確認書と呼ばれる境界確認書2通作成し、双方が1通ずつ保管することになります。

尚、境界確定測量は、隣接土地所有者や道路管理者(官公署)との立会や、調査・測量図面作成等に約3ヶ月の期間を要します。

土地の売買には、『実測売買』と『公簿売買』があります。
測量をするケースでは、測量した結果の地積に基づき売買金額が決まります。
これを『実測売買』と言います。

測量をしないケースでは、登記簿の地積に基づき売買金額が決まります。
これを『公簿売買』と言います。

登記簿の地積は、必ずしも正確ではありません。実際に測量したら、地積は増えたり減ったりします。
『実測売買』か『公簿売買』にするかは、土地が市街地なのか、郊外地なのかにもよりますが、売主も買主も両者が納得する必要があります。

 

建物状況調査(インスペクション)

住まいの健康診断
建物状況調査(インスペクション)はいわゆる「住宅の健康診断」です。
特に中古物件は築年数・使い方にもよりますが、基礎や柱、屋根、外壁、水回りなどの重要な部分に劣化や不具合がある可能性があります。
重要な部分を目視や触診などで状況調査することによって、売却する不動産の現況を知ることができます。

2018年4月からの住宅取引(賃貸契約も含む)ではこの「建物状況調査(インスペクション)」の説明が義務化されました。
建物状況調査をした場合は結果を買主(借主)に確認してもらい、書面として交付することになります。
調査をしてない場合も、買主(借主)に対して、その旨を明示しなければなりません。

建物状況調査にかかる時間は建物の規模にもよりますが、一般的な住宅の場合は3時間程度となっています。
ただし、業者の予約状況によって希望日に実施することが難しくなることがあるので、早めに予定を立てることが重要です。
建物状況調査(インスペクション)は早く・高く売るためには必須条件と言えます。

【宅建業法改正】建物状況調査(インスペクション)説明が義務化

2018.03.09

 

解体工事


解体工事の目的は、対象不動産の建物を取り壊して更地にすることです。
中古戸建てとして売りに出していても、買主の意向や建物の状態によって、売主側で解体をすることになる場合もあります。

以下のポイントに注意して売却を依頼する不動産会社に相談しましょう。

  • 解体費用はいくらくらいかかるか
  • 解体せずに売却はできないか
  • 解体費用は税務上、どのように扱われるか
  • 解体に最適な時期はあるか

 

登記

一般的に登記申請は司法書士に委任しますので、司法書士や不動産会社に必要書類をしっかりと確認して、漏れのないよう準備します。
この準備を怠ると、契約書で約束した期日に所有権移転登記ができませんので、十分に注意してください。
特に、登記記録(登記簿)に記載された内容と事実が異なる場合(登記記録の住所と現住所が違うなど)や、登記識別情報または権利証を紛失してしまった場合などは、所有権移転登記に特別な手続きが必要となります。これらの手続きには時間がかかることもありますので、なるべく早く準備することが大切です。

土地(不動産)の権利証ってなに?

2017.12.07

売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関に残債額の確認をして、ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めます。
特に、抵当権抹消にかかる金融機関のスケジュールと引き渡しのスケジュールをしっかりと調整することが重要です。
事前に、金融機関や不動産会社とよく相談しておくとよいでしょう。

 

不動産売却は手続き期間も考えて!早めの相談を

自分の売却したい不動産にはどの手続きが必要だろう。不動産売買のためにまずは何からはじめたらいいだろう。
迷っている方は、早めに不動産会社へ相談することが大切です。
円満でスムーズな不動産売却のための第一歩を踏み出しましょう。

福岡で地域密着36年!
売主目線で不動産売却を支援いたします。

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