住み替えを成功させる5つのポイント【プロ直伝!】

住み替え

新しい家に住み替える場合、家の「売却」と「購入」を2つ同時期に行います。
しかし、売却と購入はタイミングがピッタリ合わないという難しさがあります。

また、タイミングばかりに気をとられ、焦って売ると損をしますし、また焦って買うと良い物件を買えません。

そこで今回は住み替えを成功させる5つのポイントをご紹介します。
最後までお読みいただき、しっかりと準備をしたうえで住み替えに取り組みましょう。

 

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

 

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住み替えの2種類の方法とタイミング

売り先行と買い先行の特徴

住み替えは、売却と購入を同時期に行いますが、どちらを先に行うかで呼び名が異なります。
今の家を先に売却してから、新しい家を購入する住み替えを「売り先行」と呼びます。
それに対して、新しい家を先に購入してから、今の家を売却する住み替えを「買い先行」と呼びます。

「売り先行」と「買い先行」のそれぞれのメリットとデメリットは以下の通りです。

 

メリット デメリット
売り先行 ・売却代金が先に入金されるため資金繰りが楽になる。

・ローンが残っていても二重ローンとはならない。

・焦らずにしっかりと売却ができる。

・住みながら売却することになり、売りにくい。

・焦って購入してしまうことがある。

・購入先が決まらないと仮住まいとなり、2回の引越等の余計な費用がかかる。

買い先行 ・購入物件を焦らずにじっくりと探すことができる。

・退去した状態で売却するため、売りやすい。

・購入する住宅との二重ローンが発生する場合は経済的負担が重くなる。

・売却代金を購入物件の頭金にすることができない。

 

売り先行は、売却代金が先に入金されることから、経済的な負担が軽いというメリットがあります。
ただし、住みながら家を売るため、やや売りにくく、購入も焦りがちになります。

一方で、買い先行は購入もじっくりでき、また退去後なので売却もしやすいというメリットがあります。
ただし、経済的負担が重いというのが買い先行の一番のデメリットです。

購入や売却の手続きそのものは買い先行の方がやりやすいのですが、買い先行は経済的負担が重いという理由から、売り先行を選択する人の方が多いです。

売り先行は経済的負担を軽くしたい人向け、買い先行は経済的に余裕のある人向けということになります。

 

住み替えで難しいのはタイミング調整

住み替えで難しいのは、売却と購入のタイミングの調整です。

売却と購入のタイミング

 

売却では、購入物件が決まる前に早く売れてしまうことがありますし、また、なかなか売れないこともあります。
一方で、購入では引渡が売却の前に発生することもありますし、また、なかなか購入物件が見つからないこともあります。
特に、売り先行を選択した人は、急に購入が先になったり、購入物件がなかなか決まらなかったりすることが多いです。

住み買えはタイミングの調整が難しいですが、タイミングばかり気を取られると、焦って悪い物件を買ってしまうことがあります。

満足のいく住み替えを行うためには、タイミングのズレはきちんと対処し、良い物件を購入することがポイントになります。

 

住み替えを成功させる5つのポイント

住み替えのポイント
この章では、住み替えを成功させるための5つのポイントについて紹介します。

  • 予備費を用意しておく
  • つなぎ融資を利用する
  • 購入の下調べを十分にしておく
  • 地元の不動産会社に依頼する
  • 買取条件付き売却も利用する

順に解説していきます。

 

予備費を用意しておく

住み替えでは予備費を用意しておくことをおすすめします。
予備費とは、2回分の引越代やつなぎ融資等に必要となる費用です。

住み替えでは、タイミングがうまく合わないと、賃貸住宅に仮住まいをして購入物件を探したり、つなぎ融資を利用しなければなりません。
仮住まいの引越やつなぎ融資は、タイミングが合わない場合の対処法ですが、全く予備費がない場合、これらの対処法を行うことができません。

タイミングのズレを対処できないと、タイミングを無理矢理合わせるために、焦って悪い物件を購入してしまうリスクがあります。
悪い物件を購入しないためにも、不測の事態に対処できる程度の予備費は用意しておくようにしましょう。

 

つなぎ融資を利用する

つなぎ融資の利用も住み替えを成功させるポイントです。
つなぎ融資は、売り先行で、購入物件の残代金支払いが売却物件の代金受領より先に来てしまった場合に利用できる融資です。

例えば、売り先行で「先に良い購入物件が見つかった」、「売却が予定より遅れてしまった」等々のことが発生した場合に、一時的に立て替えることができる融資となります。

融資と言っても毎月返済が発生するのではなく、売却代金の入金があった時点で一括返済するため、毎月の返済額が増えるわけではありません。
入金までの一時的な「つなぎ」をしてくれるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資を利用すると、売却と購入が逆転する時間的なズレの問題を解消できます。
ただし、つなぎ融資では、金利と銀行へ支払う事務手数料が発生します。余計な費用がかかってしまうため、予備費が必要となってきます。

 

不動産売却のつなぎ融資に関する記事は、下記をご覧ください。

つなぎ融資

不動産売却で「つなぎ融資」を利用する前に知っておくべき注意点

2019年10月31日

 

購入の下調べを十分にしておく

事前に購入の下調べをしておくことも住み替えを成功させるポイントです。
住み替えを成功させるためには、良い物件を購入することが一番重要ですので、購入を焦ってはいけません。
住みたい街が決まっていれば、事前に周辺環境などをリサーチしておくことが重要です。
スーパーや、学区、病院、電車の本数、不動産の相場等を調べておき、良い物件が出てきたら、迷わず購入できる準備をしておきます。
周辺環境を良く調べずに購入してしまうと、後で後悔することが多いです。

いざ住み替えが始まってしまうと、売却の内覧などで忙しく、周辺環境などを調べる余裕がありません。
購入に関しては、事前に狙いをつけてから、住み替えをスタートさせるのがポイントとなります。

 

地元の不動産会社に依頼する

住み替えでは地元の不動産会社に依頼することもポイントです。
地元に精通している不動産会社は、売り情報も買い情報も多く持っているため、住み替えがスムーズに進みやすいです。
売却と購入も、情報量の多い地元の不動産会社ほど、パズルのように上手く進めてくれます。

「こういう物件が欲しい」という買い情報は、地元の不動産会社に多く集まっています。
地元の不動産会社は購入希望者のウェイティングリストのようなものがあり、「そう言えば、あのお客さんなら買ってくれるかな」という人がパッと出てきます。

地元の不動産会社の方が、売却がスムーズに行きますので、住み替えの成功確率はグンと上がります

 

大手と地場業者の違い、メリット・デメリットは下記で詳しく解説しています。

大手企業

マンション売却するときは「大手」と「中小」どちらの不動産会社に依頼したらいいの?

2018年4月23日

 

買取条件付き売却も利用する

買取条件付き売却も利用するのも住み替えを成功させるポイントです。

購入と売却では、どちらかと言うと売却の方がスケジュールのコントロールが難しいです。購入は、良い物件があれば、自分で決断することで、スケジュールを確定させることができます。

それに対して、売却は相手があることであり、購入希望者がなかなか現れない場合や、現れてもなかなか決断してくれない場合もあり、スケジュールを確定しにくいです。

そこで、買取条件付き売却を選択すると、住み替えの難しさを大幅に軽減することができます。

買取条件付き売却では、不動産会社の買取価格で確実に買い取とってもらうため、売却時期と売却価格を確定させることが可能です。

売り先行を選択していて、「急に購入が決まったから先に売却したい」、または買い先行を選択していて、「いつまでもズルズル売却活動をしたくない」という場合にご利用いただけます。

またつなぎ融資のための予備費を十分に用意できない方にもおすすめです。確実に売却を遂行できれば、その分、購入に集中できます。

良い物件を購入するためにも、不動産会社の買取条件付き売却も方法の一つです。

買取条件付き売却は不動産会社によっては利用できない場合もあります。必ず事前に確認しましょう。

 

不動産売却における買取と仲介の詳しい記事は、下記をご覧ください。

不動産の買取と仲介の違い

不動産売却における「買取」と「仲介」の違いを徹底解説!

2018年8月2日

 

 

住み替えの相談は信頼できる不動産会社へ:まとめ

以上、住み替えを成功させる5つのポイントについて見てきました。

住み替えはタイミングの調整が難しく、焦って購入物件を買ってしまうことがあります。
買取条件付き売却なども利用し、タイミングを気にせず購入に集中するようにしましょう。

 

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