【宅建業法改正】建物状況調査(インスペクション)説明が義務化

【宅建業法改正】建物状況調査(インスペクション)説明が義務化

2016年5月に国会で宅地建物取引業法改正案が成立しました。
これにより、2018年4月から中古住宅取引の際に建物状況調査(インスペクション)の説明が義務化されることになります。

現在の中古住宅の取引においては、市場の透明性が低く、 中古住宅の取引に対して消費者が不安を抱えていること等の課題が存在しています。

新築住宅の取得者に対するアンケートでは、中古住宅を選択しなかった理由として、「隠れた不具合 が心配だった」「耐震性や断熱性など品質が低そう」などの回答が挙げられており、中古住宅の品質が明らかでないことが中古住宅の購入のネックになっています。

今回の法改正によって、具体的に不動産取引の対象建物が「建物状況調査を受けた履歴があるか?」「今後、実施する意向はあるか?」の確認をされることになります。

また、今までは調査を実施する業者に対して特定の定めがありませんでしたが、建物状況調査を実施するのは国が認めた講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士とされています。
もちろん、今回の法改正で建物状況調査の実施が義務化されるわけではありません。

しかし、今後不動産取引をするにあたり、これまで住宅診断やホームインスペクションという言葉、サービスを知らなかった方の耳にも、手続きの中で自然と入るようになります。

では、実際の建物状況調査とはどのようなものなのでしょうか?
今後の不動産取引においてどのように関係してくるのでしょうか?

建物状況調査(インスペクション)とは?

宅建業法の改正によって実施されるインスペクション(建物状況調査)は、「目視等を中心とした非破壊による現況調査を行い、構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等の有無を把握しようとするもの」です。(国交省の既存住宅インスペクション・ガイドライン

調査対象となるのは、基礎・壁・柱などの「構造耐力上主要な部分」や、屋根・外壁・開口部などの「雨水の浸入を防止する部分」です。すべての部位を調査するのではなく、重要部分に限られます。

中古住宅の取引における建物に関する瑕疵は一般的に「給排水管の故障、シロアリの害、主要な木部の腐蝕・腐朽」とされていることから、このような重要な箇所を対象としています。

現況検査の内容は、売買の対象となる住宅について、基礎、外壁等の建物の部位に生じているひび割れ、欠損といった劣化事象及び不具合事象の状況を、目視を中心とした非破壊調査により把握し、その調査・検査結果を依頼主に対し報告することを指します。

現況検査には次の内容を含むことを要しない。
① 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無を判定すること
② 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること
③ 現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること
④ 設計図書との照合を行うこと

また、瑕疵があるかないかも保証せず、耐震性や省エネ性能を判定するものでもなければ、建築基準法令の違反有無の判定を目的としたものではありません。
あくまでも、通水・目視・触診などの非破壊検査によって分かる範囲で劣化具合を調査するものです。

法施行後における既存住宅の売買等の取引の流れ

法施行後における既存住宅の売買等の取引の流れ

(参考資料:国土交通省 改正宅地建物取引業法の施行について)

実際の法改正の重要なポイントは3つです。

(1)媒介契約時に
宅地建物取引業者が、売主または買主に、建物状況調査(インスペクション)を行う業者を紹介できるかどうかを示し、意向に応じてあっせんする。

(2)重要事項説明書に
建物状況調査(インスペクション)の結果を買主に対して説明する。

(3)売買契約時に
建物の現況(基礎、外壁等)を売主、買主が相互に確認し、その内容を宅地建物取引業者が売主・買主に書面で交付する。

あっせんとは
あっせんとは

(参考資料:国土交通省 改正宅地建物取引業法の施行について)

建物状況調査の費用は?

福岡県と宅建協会の補助金を受けられます

住まいの健康診断

調査を受ける建物の種別や規模、オプション検査によって費用は異なりますが、当社は福岡県宅地建物取引業協会の「住まいの健康診断」事業に加盟しているため、当社が建物状況調査のあっせんをおこなうと、補助金を受けられます。
平成30年度は始まったばかりで宅建協会と福岡県の補助を受けられます。毎年度、数に限りがありますが補助金を受けて通常より安くご利用できます。調査をご検討であれば、お気軽にご連絡ください。

住宅診断料金表(180401)

(参考資料:住まいの住宅診断)

このように、宅建協会と福岡県の補助を受けられるため、少ない負担で住宅診断を利用することができます。
小屋裏調査や床下調査等はオプション調査になりますが、調査をすることによって抽象的な減額交渉に応じることも少なくなることと思います。

建物状況調査を依頼するのは売主?買主?

建物状況調査の実施を依頼するのは、売却したい売主と、購入したい買主どちらでしょうか。
国土交通省のガイドラインに記載されている内容によると、検査業者が「客観的、誠実に取り組み、公正なインスペクション業務の実施に努める」前提であれば、どちらの依頼でもよいとしております。

売主が売却を考え始めたとき、自分の住まいであれば設備の状態や、建物の補修内容など、今まで住んでいたわけですから、ご自身の告知でも問題ないと考える方も多いと思います。

しかし、長年空き家にしていた状態や、築年月が20年以上経過している場合はご自身でも把握していないことも多くあると思います。
また、同じエリアで住宅診断をしている家が売り出され、自分の家が住宅診断を受けていない場合は、明らかに差が付くことと思います。

建物の状態が分からないまま買主も購入を検討する訳ですから、抽象的なリフォームの計画しか立たず、不明確な分、売買価格の減額交渉を求められることも大いに考えられます。

昨今ではこのような事象により、減額交渉を受けるために売主の瑕疵担保責任を免責することが通例となっていましたが、国が既存住宅の流通促進を狙い、建物状況調査の有無を義務付けることによって既存住宅市場の拡大を考えたのだと言えます。

今後、家を売る時には建物状況調査はした方が良いか?

既存住宅の需要は高まり、建物状況調査(インスペクション)を受けた住宅が売れていく

先述でもあるように、今後、国の政策として既存住宅の流通を増やすように進めております。
買主は建物の構造や質に不安を抱え、売主は瑕疵担保責任を負う場合、引渡し後に欠陥・キズといった瑕疵が見つかった際にその修復や損害金を支払うリスクがありました。

今後は契約時に建物状況調査(インスペクション)を行い、建物の状態を明らかにしておくことで買主にとっては住宅の質の不安が解消され、売主にとっては物件引渡し後のトラブルを防げる目的があります。

取引内容によっては、売主の瑕疵担保責任を免責とすることもありますが、調査内容はその建物の状態を明らかにするものであって、保証されるものではありません。

しかし、建物の構造や質に対して不透明さがなくなり、購入者が安心して取引できるようにすることは、売主が抽象的な減額交渉に応じることもなく、結果的に高く売れる秘訣にもつながります。

不動産取引において、戸建取引の多くが新築住宅です。元来、新しもの好き志向の日本人の価値観の影響もありますが、海外は圧倒的に既存住宅の取引が多いのです。アンティークは価値が高いという意識でしょう。

この日本人の新築意識から全国的に問題が広がっている、空き家問題にも繋がります。
日本の経済活性化を担うためにも、また、福岡は特性区に制定されている影響もあり、人口が増え続けています。
法改正後は、今以上に既存住宅の需要は高まり、建物状況調査(インスペクション)を受けた住宅が売れていくと言えるでしょう。

当社は、福岡県宅地建物取引業協会の「住まいの健康診断」事業に加盟しているため、民間企業に依頼するより安価に住宅診断を受けることができます。毎年度ごとに件数制限がありますが、4月以降は今までよりも早く締め切りになる可能性が高いです。

抽象的な減額交渉は少なくても10万円以上求められることから、診断費を負担してでも高く売れる可能性を検討し、購入者にも気持ちよく購入していただくことが気持ちよい取引になるでしょう。

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