【徹底解説!】不動産売却における「買取」と「仲介」の違い

不動産売却には、「買取」という方法と「仲介」という方法があります。
買取は不動産会社が「不動産を買い取ること」であり、仲介は不動産会社が「買主を探すこと」です。
仲介の方が一般的ですが、人によっては買取の方が良い場合もあります。
今回は、買取と仲介の違いを解説するので、その点を理解した上でどちらを選ぶか検討しましょう。

買主と売却価格の違い

まず、買取と仲介の最も大きな違いは買主が異なる点です。
冒頭でも触れたように、買取は不動産会社自らが買い取るのに対して、仲介は不動産会社が買主を探すという流れです。
買主が違うことで知っておくべき点は以下になります。

  • 買取は売却価格が下がる
  • 買取は現金化が早い
  • 買取業者に直接依頼する

買取は売却価格が下がる

不動産会社は物件を買い取った後、大抵の場合はリノベーションなどをしてから転売します。
不動産会社によっては保有して賃貸物件とする場合もありますが、9割方は転売目的で買い取ると思って良いでしょう。

転売するということは、仕入れ値(買取価格)は相場価格以下でないと利益がでません。
不動産の売買時には諸費用がかかるので、相場価格で買い取ると転売時の価格は相場を上回る売り出し価格になります。
リノベーションしているならその金額も上乗せされるので、かなり高い金額になってしまうのです。

そのため、買取の場合は相場価格の6~8割程度まで価格が下がり、この点が買取の大きなデメリットと言えます。
一方、仲介の場合は相場価格前後で売却できるケースが多いです。

買取は現金化が早い

前項の「売却価格が下がる」という点が買い取りのデメリットであるならば、逆に買取のメリットは現金化が早いという点です。
仲介の場合だと、基本的には一般人が買主になりローンを組む場合が多いので、以下のような手続きになります。

  1. ローン仮審査:1週間ほど
  2. ローン本審査:2週間ほど
  3. 金銭消費貸借契約
  4. 引渡し

まず、売買契約を結ぶ前にローンの仮審査をして、承諾を得たら売買契約を結びます。
その後、ローンの本審査をして2週間程度の審査期間を経て、承認されたら金銭消費貸借契約を結ぶという流れです。
金銭消費貸借契約も、平日の日中しか受け付けていない金融機関、ローン締結機関もあるので、スケジュール調整には十分注意が必要です。

そして、引っ越し準備なども全て終わらせて引渡しになるので、ローン仮審査~引渡しまで1か月~2カ月以上かかることもあります。
さらに、売却活動期間も入れると、不動産を売却しようと思ってから、早くても3か月程度、場合によっては半年以上かかるケースも少なくありません。

一方、買取の場合は不動産会社が購入するので、現金で購入することもありますし、融資を受けるにしても一般の方よりは早いです。
また、引渡し準備もないので、買取の話がまとまってからであれば最短で3日程度、遅くても2週間程度で引渡し(現金化)も可能というスケジュールです。

買取業者に直接依頼する

買取のときに気を付ける点は、買取業者に直接依頼するという点です。
というのも、仲介をしている不動産会社が買取も行っているとは限らないからです。
そのため、買取をしていない仲介業者に買取依頼をすると、別の買取業者を紹介されます。

この場合、買取業者は、一般の方と同じように仲介会社に「仲介手数料」を支払うのが一般的です。
そして、買取業者はその仲介手数料の支払い額も加味して買い取り額を提示するので、買取価格は更に下がってしまいます。

このようなケースにならないよう、買取を選択する場合には買取を行っている業者に直接依頼しましょう。

大手の仲介会社なら買取をしてくれると思っている方が非常に多くいらっしゃいますが、逆に大手は仲介専門で営業している場合が多いので注意しましょう。

売却活動の違い

2つ目の違いは、以下の売却活動の違いです。

  • 広告活動の有無
  • 内見について
  • 売却期間

広告活動の有無

買取の場合は広告活動はしませんが、仲介の場合は広告活動をします。
広告活動とは、投函チラシやネット広告などのことです。
買取は不動産会社が買い取るので、広く世間に売り物件があることを知らせる必要はありません。
そのため、自分の不動産を周囲に内緒で売りたい場合には、広告しない買取が適しているでしょう。

内見について

また、買取の場合は不動産会社が内見を行うだけなので、上手く行けば最初の1社だけが内見して終了です。
買取査定額は多少の差が出ますが、せいぜい内見は2~3社程度で終わるでしょう。
一方、仲介の場合は一般の方が内見をします。

そのため、週2~3件の内見予約が入ることもありますし、売却が長引けば数十件の内見に対応する必要があります。

内見の日程調整などは不動産会社が行いますが、売主も掃除や出迎えなどの手間はかかってきます。
このような事情から、高齢者などは、内見の負担が大きいという理由で買取を選ぶというケースも考えられるのです。

売却期間

「買取は現金化が早い」にも関連する点ですが、買取は売却期間が短いです。
それは、「仲介」を選択した場合の売却までの流れである、以下を見てもらえれば分かると思います。

  1. 査定:1週間ほど
  2. 媒介契約:査定から1週間程
  3. 売却活動:3カ月~半年
  4. 申し込み、契約
  5. 引渡し:契約から1~2カ月

一方、買取の場合は査定時に買取価格を提示するので、それに合意すれば即日申し込みも可能です。
また、引渡し手続きも早くできるため、仲介の売却期間とは比にならないほど早く売却できます。
そのため、何かしらの事情があり売却期間を短縮したい方などは、買取を選ぶケースが多いです。

瑕疵担保責任の違い

3つ目の違いは瑕疵担保責任の違いです。
瑕疵担保責任とは、不動産を引き渡したあとに瑕疵(欠陥)があることが判明したら、売主が補修などの責任を負うことです。
中古の不動産売買のときは、「引渡しから半年間、売主は瑕疵担保責任を負う」など期間を定めるケースが一般的です。

言い換えると、その期間内に欠陥があれば売主は責任を負う可能性があり、売主にとってはリスクと言えるでしょう。
しかし、買主が不動産会社の場合はこの瑕疵担保責任は免除されます。
買取業者は不動産会社になるので、買取で不動産を売却すると必然的に瑕疵担保責任は負わないということです。

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買取保証付き仲介


買取と仲介の違いが分かったところで、最後に買取保証付き仲介を解説します。
買取保証付き仲介とは、仲介を利用して不動産を売却するものの、一定期間売れなければ仲介していた不動産会社が買い取るという売却方法です。

買取保証付き仲介は、買取と仲介の良いとこ取りの制度ですが、以下のような条件を提示されることがあります。

  • 専属専任媒介契約を締結する
  • 仲介時の売り出し価格は査定額120%以内
  • 査定金額が○○万円以上の物件(査定額が低い物件は扱わない)

この条件は不動産会社によって異なりますし、そもそも買取保証付き仲介を行っていない会社も多いです。
そのため、最初からこの制度を利用したいのであれば、この制度を採用している信頼のおける不動産会社を探した方が早いでしょう。

ここで特に注意したいのが、「買取保証付き仲介」を謳って営業しているものの、仲介としての活動は何もせず、買い手がつかないからと安く買いたたく悪徳業者が存在していることです。

まとめ

このように、買取と仲介は根本的に売却方法が異なります。
基本的には、売却価格が極端に下がる買取を選択する方は少ないでしょう。
ただ、すぐに現金化したい、売却活動する時間がもったいないなどの場合は、買取も検討したほうがいいかもしれません。
不動産売買は大きな金額が動きます。慎重に不動産仲介会社を選び、スムーズな取引ができるようにしましょう。

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