名義確認や費用など!不動産売却時の名義変更で絶対に押さえておくべき5つの注意点

不動産譲渡

不動産売却をする場合、

  • 名義変更手続きに費用がかかること
  • 売買契約を交わすまえに不動産の名義を確認する必要があること
  • 相続財産の場合は名義変更手続きが難しい場合もあること
  • 司法書士に手続きを依頼する場合は費用がかかること
  • 名義変更手続きが遅れた場合買主に迷惑をかけてしまうこと

などに気をつけて名義変更手続きを進めましょう。不動産売却手続きでは、必ず名義変更が必要です。名義変更に手間取ると、買主に迷惑をかけることになって売買の話が流れてしまう可能性もあるため、売主にも名義変更に関する知識が必要です。

そこで今回は、不動産売却の名義変更をする際に押さえておきたい注意点や、不動産の名義変更手続きの進め方、手続きをするための必要書類などを順番に解説していきます。

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かかる費用や名義の確認など!不動産売却時の名義変更での注意点5つ

相続した不動産

名義変更における注意点は下記の5つです。ひとつずつ詳しく解説していきます。

1. 名義変更手続きにも費用がかかる

不動産の所有権は、法務局という国の機関によって管理されています。現実にお金をやり取りして不動産売却を終わらせていても、登記を変更するまで不動産の法的な所有者は売主です。そのため、不動産売却時は、必ず売主から買主へ不動産の名義を変更する手続き、「所有権移転登記」をする必要があります。

ただし、所有権移転登記は無料でできる手続きではありません。不動産の名義変更をする場合、「登録免許税」という税金がかかります。登録免許税の税率は、相続・贈与・離婚・売却など名義を変更する理由によって違い、不動産売却の場合だと、不動産評価額の0.02%です。2022年の3月31日までに登記の変更手続きをする場合、税の軽減制度を適用できるため、登録免許税の税率を0.015%まで抑えることもできます。

また、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書など、名義変更手続きに必要な書類を取得する際にも、一通あたり数百円程度の費用が必要です。

なお、不動産売却における登録免許税などの支払いは、売主ではなく買主が負担するのが一般的です。しかし、話し合いの結果によっては売主も一部料金を負担する場合があるため、売買契約書を交わすまえに登記の費用負担について忘れずに話し合いましょう。

2. 不動産売却前に名義の確認が必要

先ほど説明した通り、不動産の登記は実質的な所有者が変わっても、法務局で所有権移転登記をするまでは元の持ち主のままです。親から相続した実家など、相続によって手に入れた不動産の場合、じつは自分の名義になっていないというケースが少なくありません。本来なら相続時に名義を書き換える必要があるのですが、登記を変更しなくてもとくに罰則がないため、「登記なんて聞いたこともないし、よくわからないから放っておこう」と考える人が意外と多いのです。

当然のことながら、法的には他人の所有物である不動産を、そのままの状態で買主へ引き渡すことはできません。自分の名義になっていない不動産を売却する場合、名義を自分のものに変更してから売買契約を進める必要があります。

3. 相続財産だと名義変更手続きに手間取る可能性がある

相続財産の中でも、相続人が複数存在する不動産や、親がさらに上の祖父母などから受け継いだ不動産だと、名義の扱いが非常に難しいです。たとえば、不動産を相続する際に、自分と兄弟がそれぞれ半分ずつ名義を所有している場合、自分の意思だけで不動産をすべて売却することはできません。名義を持つ相手と交渉して相手の持ち分を買い取ったり、買主と交渉して自身の持ち分だけを売却したりする必要があるからです。

また、祖父母から親に受け継がれ、名義が祖父母のものになっている場合、祖父母の名義を自分のものに書き換えるという手続きを取ることができません。途中で名義変更されていない場合、相続をさかのぼって各相続人の同意を得るといった手続きが必要です。場合によっては、相続人の一部がすでに亡くなっていたり連絡を取れなかったりする場合もあるため、相続内容の再確認ややり直しは非常に面倒です。交渉に時間がかかる可能性も少なくないため、名義の確認は早めに手をつけましょう。

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4. 司法書士に依頼する場合は依頼料が必要

多くの人にとって、名義の変更は、具体的にどうやればよいのかわかりづらい手続きの1つです。手続きの面倒を省略したい場合や、確実に名義変更を終わらせたい場合は、司法書士に名義の変更手続きを依頼するという手もあります。

ただし、司法書士に仕事をしてもらう場合、依頼料が必要です。平均的な相場としては名義変更1件あたり5万円前後かかるため、プロに任せる場合は別途予算を用意しておきましょう。

費用を少しでも節約したい場合は、自分で所有権移転登記を行い、実費だけで名義変更をすることもできます。手間と時間をかけて自分で手続きするか、それとも司法書士などのプロに任せるかは当事者の考え次第です。

なお、「司法書士に手続きを任せたいが、誰に頼めばよいのかわからない」場合は、不動産売却の仲介を頼む不動産会社に司法書士や司法書士事務所を紹介してもらいましょう。自分で司法書士を探すなら、名義の変更手続きをはじめ、不動産関連の手続きを数多くこなしているところを選ぶのがおすすめです。

5. 名義変更手続きが遅れると買主に迷惑をかけてしまう

不動産売却の取引は、

  • 売買契約書を作成して署名・捺印をする
  • 売買契約書で決めた引き渡し日当日に物件の代金を払ってもらう
  • 入金を確認したら名義の変更手続きを進める
  • 1~2週間程度、法務局の登記情報が更新されるまで待つ
  • 取引終了

という流れで進んでいきます。この場合に重要なのは、名義変更手続きを物件の引き渡しや代金の受け取りと一緒に行う必要があるという点です。代金を受け取るまえに名義変更をすると、買主がお金を払わず逃げてしまうリスクがあります。名義変更の手続きを遅らせても、売主が名義を変更せずトラブルになる可能性があるからです。

当日に名義変更できない場合、リスクを避けたい買主から売買契約の撤回などを求められる場合もあります。売主は、必ず当日中に手続きできるよう名義変更の準備を整えましょう。

書類を準備して法務局へ提出!不動産売却時の名義変更の手続きについて解説

書類を用意する

不動産売却における名義変更手続きのやり方は、

  • 必要書類を用意する
  • 法務局の窓口や郵送で必要書類を提出する

だけです。必要書類をそろえて法務局へ足を運び、直接窓口へ提出するのが原則ですが、事情があって法務局へいく余裕がない場合は、郵送でも手続きできます。直接提出でも郵送でも、必要な書類の数や種類は変わらないため、自身の事情に合わせてどちらを選ぶか決めましょう。

また、司法書士に名義変更を依頼する場合、印鑑証明など1部の書類を除いて、必要書類の入手や記入も司法書士に任せることが可能です。自分で名義変更手続きをする場合は、窓口で必要書類や記入内容について質問できる直接提出をおすすめします。

印鑑証明書など!不動産売却時の名義変更に必要な書類を紹介

印鑑証明交付申請

不動産売却に合わせて名義変更手続きをする場合、

  • 登記識別情報(または登記済権利証)
  • 手続き日の3ヶ月以内に発行した印鑑証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 免許証をはじめとした本人確認書類
  • 住民票
  • 抵当権が設定されている場合は抵当権抹消書類
  • 司法書士に名義変更を任せる場合に使う委任状

といった書類が必要です。

登記識別情報(または登記済権利証)

登記を変更したり、家を建てて新しく登記を登録したりしたときにもらえる家の権利証のことを、登記識別情報、または登記済権利証と呼びます。不動産の名義変更には、登記識別情報や登記済権利証が必要です。

物件引き渡し日の当日、代金を受け取るかわりに買主側へ渡す必要があるため、事前に準備しておきましょう。

手続き日の3ヶ月以内に発行した印鑑証明書

名義変更の申請書などに使えるのは、印鑑証明書つきの実印です。当然印鑑証明書も必要なので、あらかじめ発行しておきましょう。なお、発行には1通あたり300円程度のお金がかかります。発行してから時間が経過した書類は、有効なものとして認めてもらえない点にも注意が必要です。

固定資産税評価証明書

不動産の資産価値を客観的に証明するための書類です。役所でお金を払って取得する必要があるため、こちらも事前に用意しておきましょう。

免許証をはじめとした本人確認書類

当日、現地に集まった売主が本当に本人なのかを確認するための書類です。内覧や売買契約書の締結時に顔を合わせていることが多いため、念のためという扱いになるケースも少なくありません。しかし、本人確認なしでの名義変更や物件の引き渡しを認めると、なりすましなどのリスクが高くなるため、本人書類の準備も欠かせません。

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住所地の確認に必要な住民票

法務局の登記に記録されている権利者の住所と、現住所が違う場合は、本人確認も兼ねて住民票が必要です。

抵当権が設定されている場合は抵当権抹消書類

不動産の売却代金で住宅ローンを完済する場合、名義変更と合わせて抵当権を削除する登記手続きも実施します。抵当権の削除には、住宅ローンを借りた金融機関に発行してもらう弁済証書などの書類をはじめ、抵当権抹消登記用の申請書が必要です。

司法書士に名義変更を任せる場合に使う委任状

司法書士を雇って名義変更手続きをしてもらう場合、委任状を作る必要があります。

名義変更手続きの準備を整えて不動産売却をスムーズに終わらせよう

不動産売却時、必ず必要になるのが物件の名義変更手続きです。基本的に、名義変更の手続きや手続きにかかる費用は、買主側が負担します。ただ、手続きの大半を買主に任せる場合も、書類の準備をはじめとした協力が必要不可欠です。
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