収益物件の売却前に知っておくべき査定に関する基本解説

マンションの価格
  • 収益物件を売却したい
  • 収益物件を相続したけど運用する自信がない
  • 居住用不動産を売る場合との違いは?

こんな悩みにお応えします。

 

所有している賃貸マンションや賃貸アパート、投資用物件といった収益物件は、居住用物件と査定の方法が違います
立地がよく、築年数が浅くても必ず高く売れるわけではないので、収益物件を少しでもよい条件で売るためには、「収益物件の売却メソッド」を学ぶことが大切です。

そこで今回は、収益物件売却を始める際に押さえておきたい査定の基礎知識や、売却前に知っていると役立つ収益物件売却の注意点を解説していきます。

 

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収益物件と居住用物件は査定の方法や考え方が大きく違う

比較

収益物件を売るために査定を依頼する場合、まず知っておいてほしいのが、「居住用物件と収益物件は査定に対する考え方がまったく違う」という点です。

いわゆるマイホームを始めとした居住用物件、つまり収益物件・ビジネスに使う予定のない、ただ単に住むための不動産を売却する場合、下記の要素で査定額が決まります。

  • 立地のよさ
  • 築年数
  • 建物の現況
  • 周辺地域で取引された、過去の取引相場

近隣にある住宅と比べて、明らかに広い家や豪華な家は別として、一般住宅は広さも立地にも大きな差がないため、相場から離れた金額で売れることはありません。

しかし、収益物件は査定の考え方が違います。収益物件の場合、立地や建物の現状よりも、「この物件を買ったら、手放すまでいくら儲かるのか」が重要になってきます。

極端な話、新築のマンションとボロボロのアパートでも、アパートのほうが満室で、なおかつ今後も入居率が下がらない可能性が高ければ、マンションよりもアパートのほうが高額査定を受けやすいのです。

一般住宅と収益物件は、同じ不動産でも査定方法が違うため、まずは両者の違いを理解しておく必要があります。

 

収益物件の査定方法は原価法・収益還元法・取引事例比較法の3種類

様々な要素を調べる

収益物件の査定方法として利用されているのは、以下の3種類です。

  • 原価法
  • 収益還元法
  • 取引事例比較法

どの方法で査定額を出すかによっても査定額が変わってくるので、各計算方法の違いも知っておきましょう。

 

「仮に建物を新品で購入した場合にかかる費用」の差額を求める原価法

原価法は、「仮にいま建物を新品で購入した場合にかかる費用」と経年劣化分を差し引いて、現在の資産価値を求めるという考え方です。
非常に複雑な計算方法なので、正直なところ広く利用されているわけではありません。

しかし、「○万円で建てた収益物件の価値が、経年劣化で○万円下がった」という単純な考え方をすると、物価の違いが資産価値に反映されないという問題が出てきてしまいます。
幸い、日本の物価は変動が緩やかですが、それでも「昭和に1,000万円で建てた物件が、現在でも1,000万円近い価値を保っているか」といえば、微妙なところです。

その点、原価法を使えば、物価の変動幅も折り込んだうえで、「昔建てられた収益物件の現在価値」を求めることができます。

 

将来の収益性で査定額が変わる!収益還元法

今回ご紹介する査定方法のなかで、もっとも一般的に利用されているのが、収益還元法です。
簡単に説明すると、「この物件を購入したら、今後いくら稼げるのか」によって査定額を決める考え方となっています。
以下の要因から計算します。

  • 空室率(入居率)
  • 家賃
  • 築年数
  • 修繕費

さらに詳しく解説すると、「直接還元法」と「DCF法」という計算方法があります。
ここではざっくりとした解説ですませますが、物件の購入後に稼げる金額から、収益物件の現在価値を差し引いた余りを査定額にするという考え方です。

 

過去の取引データと比較して価格を決める!取引事例比較法

取引事例比較法は、居住用物件の査定でもよく利用されています。
以下のデータを比較し、おおよその査定額を計算するという方法です。

  • 過去
  • 近隣の地域で
  • 間取りや築年数などが同程度の物件が
  • いくらで取引されたのか

ただ、不動産は同じように見えても、部屋の広さや経年劣化の程度、間取りなどが若干違います。そのため、周辺の取引事例から求めた相場に、細かい査定を加えて金額を調整するのが一般的です。

ただし、ビジネス用の物件は、居住用物件に比べると取引事例が多いわけではありません。地域によっては十分な取引データを集められなかったり、極端なデータが多かったりするため、取引事例比較法が利用されないこともあります。

 

入居率や築年数など!査定額を左右する要素を紹介

設備

収益物件の査定方法は、原価法・収益還元法・取引事例比較法の3種類です。ただ、実際には上記の計算方法に加えて、さまざまな要素によって査定の結果が変わってきます。
ここからは、査定結果に影響を与える以下の要素を見ていきましょう。

  • 入居率
  • 築年数
  • 集客率のよい設備
  • 修繕積立金(区分マンション等の場合)

 

入居率の高い収益物件は査定額も高くなる

基本的に、入居率の高い収益物件は査定額も高いです。売却の時点で満室、または満室に近い状態を維持できている物件は、つぎのオーナーが買い取った時点で家賃収入が発生します。
賃貸物件を経営するうえで1番大きなリスクは空室なので、「部屋・テナントが埋まっている」だけでもプラスの評価がつくのです。

なお、入居率の考え方にもいくつかの違いがあります。もっともわかりやすいのは、「売却する時点で全戸の何割が埋まっているか」を考える方法です。
しかし、ある時点での入居率だけを重視すると、「お金を払ってアルバイトに入居してもらい、入居率を高めて買い主を見つけたら、部屋を引き払ってもらう」といった不正ができてしまいます。

不動産投資家は、特定の時点での入居率では物件を評価してくれない可能性もあるため、「年間でどれくらい入居率を維持できたか」も記録しておきましょう。

 

築年数は新しい物件のほうが有利

入居率以外に重要なのが、築年数です。基本的には、築年数の新しい物件は高く、築年数の古い物件は安く査定されます。

新築されてから間もない物件は、設備も内装も新しく、購入後に何十年も運用できるため、長期的な評価も高くなりがちです。また、見た目が新しくてきれいなので、不動産投資の経験がない人からも好まれます。

ただし、築年数だけで査定額が大きく変わるわけではありません。物件によっては、「これだけ新しく入居率にも問題がないのにどうして手放すのか」と疑いの念を持たれてしまう場合もあります。

居住用物件を売却する場合も、収益物件を売るときも、「なぜ物件を売るのか」という理由によって売れ行きが左右されるので、つぎのオーナーが納得できるような売却の理由も説明できるようにしておきましょう。

マンション売却における築年数の影響に関する詳しい記事はコチラから

>>マンション売却額は築年数が影響する?価値が下がる築年数の目安について

 

入居率を維持できる設備などがあると高く評価されることも

以下のような人気の高い設備を備えていると、査定でもプラスの評価を得る場合があります。

  • オートロック
  • 太陽光発電システム
  • 浴室暖房乾燥機
  • オール電化
  • 宅配ボックス

よい設備そのものが評価の対象になるというよりは、よい設備があることで、賃貸利用者の興味を引けるという部分が大きいです。

 

修繕積立金の積み立て率が低いと査定ではマイナス評価を受けやすい

区分マンションの場合は、共用部分や外壁といった建物全体のメンテナンスをするために、全戸から「修繕積立金」という費用を徴収しています。
ただ、入居率が低い時期が長くつづいたり、修繕積立金を滞納する世帯が多かったりすると、管理組合が想定している金額よりも少ない額しか用意できません。

修繕積立金の集金率が悪いと、定期的な大規模修繕ができないので、建物としての寿命や資産価値が下がってしまいます。

 

収益物件は価値が下がるまえに売ろう!売却・査定の注意点

下落

収益物件を売却する場合は、価値が下がるまえに売却することを意識しましょう。

 

収益物件は資産価値が下がるまえに売ることが大切

収益物件を手放すうえでもっとも大切なのは、「建物が寿命を迎えるまえに売却手続きを取る」ことです。
不動産には寿命があり、寿命を迎えた物件は売り出しても買い手がつきません。

経年劣化した収益物件は、新築当時に比べて見た目も設備も劣るため、現在の住民が出ていった場合、家賃を値下げしないと新しい入居者を確保できないといった問題もあります。

価値が下がってから売るよりも、ある程度の値段がつく状態で手放し、より条件のよい収益物件に買い替えたほうが長期的に見てお得です。

収益物件を売却するタイミングに関する詳しい記事はコチラから

>>収益物件売却の基礎知識│売却のタイミングや高く売る方法など解説

 

収益物件の査定は相見積もりで複数社にお願いしよう

収益物件の査定をしてもらうときは、できるだけ複数の不動産会社に見積もりをお願いしましょう。
1社に査定を頼んでも、本当にその査定額が適正なのかはわかりません
3社程度の不動産会社が同程度の査定を出していれば、相場をつかむことができます。

相場より明らかに安い価格、または相場より明らかに高い査定額をつけている業者を除外するためにも、積極的に相見積もりを活用しましょう。

おすすめの媒介契約に関する詳しい記事はコチラから

>>その媒介契約ちょっと待った!一般媒介で会社間競争を過熱させよう!

 

仲介手数料に印紙税など!収益物件売却時の必要経費

収益物件に関わらず、不動産を売却するときは主に以下の費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用

各種手数料を売り主と買い主どちらが負担するのかは話し合いの結果次第ですが、査定額と売却額によって数十万円の出費が必要になるため、費用がかかることは覚えておきましょう。

また、上記の費用以外に、収益物件の場合はハウスクリーニングや鍵の交換費などを負担する場合もあります。売却によって利益が出たら、譲渡所得税の納税も必要です。

不動産売却にかかる経費や諸費用に関する詳しい記事はコチラから

>>【初めての不動産売却】手続きにかかる5つの経費・諸費用

 

収益物件の査定方法や注意点を知ってできるだけ高く売ろう:まとめ

収益物件は、居住用物件とは査定の方法が違います。マイホームを売る感覚で査定や売却の手続きをすると、思ったよりも高く売れない場合もあるため、「収益物件の売り方」を押さえておくことが大切です。

また、査定の計算方法以外にも、知っておきたいポイントは複数存在します。
持っている収益物件の状態や種類に合わせて適切な売却手続きを取れるように、収益物件査定の基本を知っておきましょう。

 

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