引き渡し後の手続き

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売主の瑕疵担保責任と確定申告

買主から売買代金の全額を受け取り、買主への引き渡しが完了したときでも、それですべてが終わりというわけではありません。

買主へ引き渡してから隠れた瑕疵(欠陥)などが見つかれば、その責任を負わなければならない場合もあります。中古住宅の場合に個人の売主が瑕疵担保責任を負う期間は、大体引渡しから1ヶ月~3ヶ月程度が契約によって定められています。

家が古い場合などには売買契約時に「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約がされる場合もありますが、それでも売主が知っていながら告げなかった事実があれば、責任を逃れることはできません。

売主が知っていたのかそれとも知らなかったのかは、第三者が客観的に判断することは容易ではなく、買主からすれば「知っていたはずだ」と考えるのが当然です。そのため、瑕疵担保責任期間がどうであれ、いざ問題が起きれば長い間にわたってもめ続けることも多いでしょう。

また、危険負担についても注意しなければなりません。

売却した家の引渡し前に、隣家からの類焼などで燃えてしまったり地震の被害にあったり、あるいはその他の原因で家が壊れたりしたときに、その出来事の責任が売主にはなくても、買主に対しては売主が責任を負うというのが「危険負担」です。

通常は決済日(引き渡し日)の前日まで、売主がこの責任を負うことになっています(契約書の取り決めによります)。

しっかりとした媒介業者であれば、決済当日の朝に物件の現地へ行って異常や異変がないことを確認します。

売主としても可能であれば当日の朝に現地を確認し、「少なくとも自分が責任を負うべき前日の時点までは異常がなかったはずだ」と主張できる材料を作っておけば、いざというときに役立ちます。もっとも、それが実際に役立つケースは極めて稀でしょうが……。

確定申告

不動産を売却した場合、譲渡所得税が課税されます。居住用不動産の特別控除や事業用資金の買換えの特例など、売却した年の翌年2月16日~3月15日の間で税務署に申告する必要があります。
管轄の税務署に確認しましょう。

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