【不動産売却の基礎知識】住民票を移すタイミングと住所変更登記について

  • 自宅を売却するとき、いつの時点で「住民票」を異動させたら良いのだろう?
  • 住民票を異動させたら以前の「印鑑登録」が抹消されてしまって「印鑑登録証明書」を取得できなくなった!
  • 引っ越ししても住民票を異動させなかったら罰則はあるの?

自宅を売却するならいずれかのタイミングで「引っ越し」をしなければなりません。
買手が決まる前に次の家に引っ越した場合、住民票の異動を先にするのか所有権の移転登記まで待つべきか、どちらが正しい対応なのでしょうか?

実は法律上、引っ越しをしたら速やかに住民票を異動させるべきとされています。ただし実印の印鑑登録の手続きとの関係で「住所変更登記」が必要になる可能性があります。

今回は、自宅を売却したときの住民票を移すタイミングと住所変更登記について解説していきます。

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不動産売却時、引っ越ししたら14日以内に住民票を異動する

自宅マンションや戸建てなどの不動産を売却するとき、売却が決まる前に次の家に引っ越しするケースはよくあります。

その場合、先に住民票を異動させて良いのか、または売買契約を締結するまで待った方が良いのか、どちらになるのでしょうか?

売買契約締結前でも引っ越しをしたタイミングで住民票を異動させる

住民票の場所は「実際に住んでいる住所地」に合わせる必要があります。新たな住所地に引っ越しをしたら、14日以内に住民票の異動をしなければならないことが「住民基本台帳法」という法律によって定められています。

自宅不動産の売り出し開始前や買手候補も見つかっていない段階で引っ越しするケースでは「買手が見つかるまでは、自分に家に対する全面的な権利があるのだから、住民票を異動させない方が良いのでは?」と考える方もいます。しかし買手が見つかることと住民票移動のタイミングには関係がありません。

売買契約前でも買手が見つかる前でも、引っ越しをしたらすぐタイミングで住民票を異動させましょう。

14日以内に異動させなかった場合のペナルティ

住民基本台帳法は実際の居所が変わったら「14日以内」に住民票を異動させるべきと定めていますが、期間内に住民票を異動しなかった場合、ペナルティはあるのでしょうか?

この場合「5万円以下の過料」が科される可能性があります。「過料」は「罰金」などの刑事罰とは違い、運転免許の点数などと同じ種類の行政罰です。
前科はつきませんが金銭的なペナルティであり、裁判所命令でお金を払わないといけない可能性があります。引っ越ししたら違反しないように早めに住民票を異動させましょう。

不動産売却の際、住民票を異動させる方法


住民票を異動させる方法は、引っ越し先が同一市町村内か別の市町村かで変わってきます。

同一市町村内の引っ越しの場合

同一市町村内に引っ越す場合には、引っ越し後に市町村役場に行って「転居届」という書類を提出すれば住民票を異動させてもらえます。

他の市町村に引っ越しする場合

一方他の他の市町村に引っ越しする場合には、以下のような手続きが必要です。

①   元の市町村役場で「転出届」を提出する

まずは、元々の家のあった市町村役場で「転出届」という書類を提出します。書式は役所に置いてあります。
転出届には、転出年月日を記載する必要がありますが、届を出す時点ではまだ引っ越しをしていないでしょうから、引っ越しの予定日を書きましょう。

②   元の市町村役場で「転出証明書」をもらう

転出届を提出すると、役場で「転出証明書」という書類をもらえます。なおこのときに「印鑑登録証明書」も取得しておくと良いです。理由は後に説明します。

③   引っ越し先の市町村役場で「転入届」を提出する

実際に引っ越しをしたら、引っ越し日から14日以内に新しい家のある市区町村役場に行って、以前の市町村役場でもらっていた「転出証明書」を提出します。
そして「転入届」という書類を作成して提出すると、その市町村での新たな住民票を作成してもらえます。転入日は「転出証明書」に書かれている転出日と同じになります。

不動産売却で登記をする際「印鑑登録証明書」が必要


不動産売買契約締結より先に住民票を異動させると、登記との関係で問題が発生します。

住民票を異動すると以前の住所地での「印鑑登録」が抹消されるからです。

所有権移転登記には売主の印鑑登録証明書が必要

不動産を売却する際には、必ず売主の「印鑑登録証明書」が必要になります。法務局で売主から買主への所有権移転登記をするときに「売主の印鑑登録証明書」を提出しなければならないからです。
売買契約書にも、登録された実印による押印が必要です。

印鑑登録証明書は各市区町村が発行するもので、登録住民の氏名と住所が書いてあります。そして法務局に提出する印鑑登録証明書上の氏名や住所は、不動産登記上の所有名義人の氏名や住所表示と一致している必要があります。

このことにより、登記申請を受け付けた法務局は不動産売買を行った本人と登記簿上の所有者が同一人物であることを確認しているのです。

もしも住所が違っていたら、法務局は登記の申請者と不動産の所有者が同一と判断できないので、所有権移転登記を受け付けてくれません。

住民票を異動させると以前の印鑑登録は抹消される

問題は、他の市町村に引っ越しをして住民票を異動させると以前の居住地における印鑑登録が抹消されてしまうことです。
印鑑登録は市区町村ごとに行われており住民票と連動しているからです。

住民登録を抹消したら印鑑登録も自動的に消えてしまい、二度と以前の住所地での印鑑登録証証明書は取得できなくなります。

住民票の異動前に「印鑑登録証明書」を取得しておく

不動産の売却を控えているときに引っ越しをするなら、住民票を異動させる前に以前の住所地で「印鑑登録証明書」を取得しておきましょう。
先に印鑑登録証明書をもらっておいて登記申請時にその書類を使えば、問題なく登記を受け付けてもらえます。転出日前であれば、役所に申請することによって印鑑登録証明書を発行してもらえます。

ただし法務局での登記における印鑑登録証明書の有効期限は「3カ月」です。

引っ越し前に印鑑登録証明書を発行してもらっても、登記申請までに3カ月以上が経過してしまったら、やはり使えなくなってしまうので注意が必要です。

印鑑登録証明書がない場合には不動産売却時に「住所変更登記」が必要

住民票の異動前に印鑑登録証明書を取り忘れてしまった場合や、印鑑登録証明書を取得した後自宅が売れるまでに3カ月以上経過してしまった場合には、どのようにすれば良いのでしょうか?

その場合でも、所有権移転登記ができなくなるわけではありません。不動産登記上の所有者の住所を変更すれば良いのです。

法務局からすると、「印鑑登録証明書の住所」と「登記上の住所」さえ一致していれば問題ありません。以前の住所地の印鑑登録証明書をとれないなら、登記上の住所を現在の住所に合わせれば問題はなくなります。

不動産登記上の住所地は固定ではなく、登記申請によって変更できます。このように、登記簿上の所有者の住所を変更する登記のことを「住所変更登記」と言います。

住所変更登記の方法


不動産の住所変更登記をするときには、以下の手順で進めましょう。

申請先は、不動産を管轄する法務局

住所変更登記の申請先は、売却する不動産を管轄する法務局です。都道府県の法務局のサイトで自分の不動産を管轄する法務局を調べましょう。

必要書類

住所変更登記には、以下の書類が必要です。

住所変更登記に必要な書類
  • 住所変更登記申請書

住所変更登記申請書は、法務局のサイトでダウンロードできるので自分で作成しましょう。もしくは法務局で書類をもらって書くことも可能です。

「登記名義人住所・氏名変更申請書」をダウンロードして利用しましょう。

  • 住民票の写しまたは戸籍の附票の写し

住民票の写しは市町村役場で、戸籍附票は本籍地の役所で取得します。住民票は、以前の住所地から今の住所地に移った履歴が分かるものが必要です。

  • 印鑑

登記申請書に押印する印鑑です。実印でなくてもかまいません。

  • 身分証明書

運転免許証や保険証などの本人確認書類です。

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住所変更登記をするとき、自分で取り寄せる必要のあるものは戸籍附票または住民票の写しのみですし、作成する書類も登記申請書1通なので、とても簡単です。

司法書士に依頼せずに自分で行うことも可能です。

提出方法

必要書類を揃えて申請書を作成したら、管轄の法務局に提出します。提出方法は持参でも郵送でも可能ですが、持参なら間違っていたときにその場で訂正できるので安心です。訂正の際には訂正印を求められるので、申請書に押印したものと同じ印鑑を持参しましょう。

郵送の場合には、申請書控えと返信用封筒、返信用切手を入れておいたら、登記を受け付けた後に法務局から受付印を押した申請書を返送してくれます。

住所変更登記にかかる費用

住所変更登記を自分で行うときの費用

住所変更登記をする際には、法務局に費用を払う必要があります。支払いは収入印紙で行い、金額は不動産1件について1,000円です。土地と建物を売却する場合には、2,000円分の収入印紙が必要です。

収入印紙は郵便局や法務局で購入できます。コンビニでも購入できますが、コンビニには200円の収入印紙しかないことが多いので5枚も必要になりますし売り切れていることもあります。紛失のおそれもあるので、あえてコンビニで買うことはお勧めしません。

戸籍附票や住民票を取り寄せるのに250~300円程度かかります。

司法書士に依頼する場合

不動産の住所変更登記は、司法書士に依頼することも可能です。その場合には司法書士報酬が発生します。相場としては1~2万円程度です。

ただ、住所変更登記は所有権移転登記とは異なり必要書類も少なく簡単です。時間があるなら自分で申請書を作って手続きをした方が良いでしょう。

住所移転登記を早めにしなかったら余計な費用がかかるケースもある

住所移転登記を司法書士に依頼せずに自分でやりたいなら、引っ越し後速やかに手続きすることをお勧めします。なぜなら、時期が遅くなると自分でする時間を与えられず司法書士に任せる流れになる可能性が高まるからです。

引っ越し後3か月以上が経過している場合や以前の役所で印鑑登録証明書を取っていなかった場合、決済時までに住所変更登記をしていなかったら、司法書士が「所有権移転登記のために住所移転登記が必要」と気づきます。

タイミング的に決済ぎりぎりになっていると買主への影響などもあるので、売主が「住所変更登記だけは自分でするから所有権移転登記を待って下さい」など言っても聞いてもらいにくく、自然と司法書士がまとめて所有権移転登記と住所変更登記を行う流れになります。すると住所変更登記の分、余計に司法書士費用がかかります。

このようなことから住所移転登記にかかる司法書士費用を節約したければ、引っ越しをしたタイミングで、できるだけ早めに自分で登記申請をしておいた方が良いのです。

まとめ

自宅を売却して居住する市町村が変わると、住民票や健康保険などさまざまな手続きが必要です。特に住民票上の住所は基本的に不動産の登記簿上の住所と一致している必要がありますし、印鑑登録証明書との関係でも移すタイミングに配慮すべきです。
不安なことがあったら不動産会社と相談しながらスムーズに不動産の売却を進めていきましょう。
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