不動産売却前にリフォームを行うメリット・デメリット【高額リフォームは要注意】

リフォームプラン
  • 不動産を売る前にリフォームした方がいい?
  • 不動産売却前にリフォームをするメリット・デメリットを知りたい

こんな要望にお応えします。

 

不動産を売却する前に、リフォームするべきかどうかを悩むオーナーは少なくありません。
とくに築年数の古い物件の場合、美観が損なわれていたり、汚損箇所があったりするケースも多く、買主からの印象も気になるところです。

そこで今回は、不動産の売却前にリフォームを行うべきかどうか、メリット・デメリットの両面から検討します。

リフォームをすることで買主の印象はよくなる一方で、リフォーム代が物件の売出し価格に影響する点に注意が必要です。
リフォームすべきかどうか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

 

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不動産を売却する前にリフォームを行う2つのメリット

不動産を売却する前にリフォームを行うメリットは、大きく分けて以下の2点です。

  • 汚れや破損を修復することで建物の見栄えがよくなる
  • 買主がリフォームをする手間がなくなる

順に解説します。

 

1. 汚れや破損を修復することで建物の見栄えがよくなる

キッチン

売却前にリフォームを行うことで、建物の見栄えがよくなり、買主の第一印象がアップするというメリットがあります。

とくに築年数の古い物件の場合、水回り設備が古くなっていたり、壁やふすまに汚れや破損があったりすると、内見時の印象が悪くなってしまい、そのままでは買主が購入を見送ってしまう可能性があります。

汚れや破損している箇所を修繕し、余力があれば建物の美観にも気を使うことで、大きく印象を良くできます。

新築とそれほど変わらない美観でありながら、中古物件と同じリーズナブルな価格で購入できるという訴求力を生み出せるのが、建物をリフォームする大きなメリットです。

 

2. 買主がリフォームをする手間がなくなる

売主側で建物をリフォームしておくと、買主が購入後にリフォームを行う必要がなくなり、購入後にすぐ新生活を始められます。

また、建物を自分でリフォームする場合はリフォームローンを借りることも可能ですが、金利がおよそ4%~5%と高い傾向にあるため、すでに住宅ローンを借りている人には難しい場合があります。

とくに低金利の住宅ローンを借りている人は、新たにローンを組む余裕がありません。水回りなどの設備や汚損箇所を売却前にリフォームしておくと、リフォームを行いたいが資金的な余裕がない人への訴求力がアップします。

 

不動産を売却する前にリフォームを行う2つのデメリット

売却前にリフォームを行うことにはメリットがありますが、以下のようなデメリットも存在します。
メリットとデメリットの両方を検討し、リフォームするかどうかを決定しましょう。

  • 自分でリフォーム・リノベーションしたい買い主には嫌がられる
  • リフォーム代が物件価格に上乗せされてしまう

 

1. 自分でリフォーム・リノベーションしたい買い主には嫌がられる

マンション、戸建てを購入する方の中には、中古の物件を安く購入し、自分の手でリフォームやリノベーションを行いたい方もいます。
そのため、売却前にリフォームを行ってしまえば、そういった方への訴求力を失う可能性があります。

自分自身でリフォームがしたい方は、単に建物を改装したいのではなく、自分なりのデザインやアイディアがある方も少なくありません。

リフォームが買主の好みに合わない場合は、どれほど魅力的な物件でも、購入対象から外れてしまいます。そうしたリスクを回避したい場合は、建物の美観には手をつけず、水回りや設備面など最低限のリフォームだけ行うという方法があります。

 

2. リフォーム代が物件価格に上乗せされてしまう

リフォーム代

リフォームは大規模なリノベーションと違い、それほどコストがかかるわけではありません。
しかし、リフォーム代は少なくとも30万円から50万円ほどかかります。築年数が古く、大規模なリフォームが必要な場合は、リフォーム代が100万円以上かかるケースも。

リフォーム代を回収するためには、物件の販売価格に上乗せせざるをえないため、リフォーム前よりも売却価格が上がってしまいます。

リフォームを行った結果、売却価格が相場よりも高くなれば、なかなか買主が現れなくなってしまうリスクがあります

もちろん、リフォームをすることで建物の見栄えを良くし、買主への訴求力を高めることも可能ですが、かならず買い手がつくとは限りません。

長期間にわたって買い手が現れなければ、いずれ売却価格の値下げを行わざるを得なくなります。その場合はリフォーム代を回収できず、採算が合わなくなってしまう可能性もあります。

 

効果的なリフォームを行うための3つの注意点

不動産を売却する前にリフォームする場合、失敗しないためのポイントは以下の3点です。

  1. リフォーム費は30万円〜50万円ほどに抑える
  2. リフォームする際は汚損箇所を中心にポイントを絞る
  3. 売却前のリフォームはメリット・デメリットがある

順に解説します。

 

1. リフォーム費は30万円〜50万円ほどに抑える

リフォームにお金をかけすぎると、売却価格に上乗せせざるを得なくなり、物件の相場よりも割高になってしまうリスクがあります。
失敗する可能性が少ないリフォーム代の目安は、物件が売れなくなるリスクを考えると、30万円から50万円ほどです。

とはいえ、システムキッチンやユニットバスを交換する場合は最低でも60万円ほど、壁紙を張り替える場合は最低でも40万円ほどはかかるため、30万円から50万円に収めようとするとポイントを絞る必要があります。

100万円以上のリフォームをしても、物件が高く売れるとは限りません。近年では、リフォームにかけた金額を金融機関の担評価額に含め、高評価を得られるようになりましたが、1981年以前の旧耐震基準の建物は対象ではありません。

リフォームが必要になるケースは、築年数の古い物件であることが多いため、リフォームにお金をかけても物件の価値が上がるわけではない点に注意が必要です。

 

2. リフォームする際は汚損箇所を中心にポイントを絞る

古い部屋

リフォーム代をかけすぎると、逆に物件が売れづらくなるリスクが出てくるため、リフォームを行う際はポイントを絞りましょう。

優先的にリフォームすべき箇所は、汚れていたり破損していたりする箇所です。汚損箇所がそのままになっていると、買主の第一印象が悪くなるため、売却する前になるべくリフォームしておきましょう。

また、エアコンやインターホン、ブレーカーなどの設備が古すぎる場合も、買主にとってマイナスの印象を与える可能性が高くなります。

そのほか、キッチンやバスルームなどの水回りを気にする買主が多いため、予算が残っていればリフォームしておくと効果的です。鏡の取り替えや、カランやシャワーホースの交換など、小規模なリフォームでも印象が大きく変わります。

逆に壁紙やフローリングなど、美観に関する部分は後回しでもかまいません。人によっては、自分好みのデザインの壁紙やクロスを使いたいケースもあるため、かえって訴求力を失う可能性もあります。

とは言え、もちろん買主に悪印象を与えかねないほど汚損・破損している場合は、優先的にリフォームを行う必要があります。とくに畳やふすまは生活感があるため、きれいに張り替えておきましょう。

 

3.売却前のリフォームはメリット・デメリットがある

リフォームを行うメリットは、汚損箇所を修繕し、美観を改善することで、買主の第一印象をアップさせられる点です。また、自分でリフォームする予算がない方への訴求力を高められるというメリットもあります。

一方で、自分でリフォームやリノベーションをしたい方への販売は難しくなります。
また、リフォーム代をかけすぎると、物件の売出し価格に上乗せせざるをえないため、逆に不動産が売れづらくなってしまう可能性もあります。

 

リフォームをする前に不動産仲介会社に意見を求める:まとめ

リフォームをするかどうか検討する際、不動産仲介会社の担当者のアドバイスが一番役に立ちます

とくにマンション、戸建てなどの居住用物件に強みがある不動産仲介会社であれば、リフォームを行った方がよい箇所や、物件の相場から許容されるリフォーム代の目安について、豊富な販売実績をもとに的確な判断をしてくれます。

不動産仲介会社の意見を求める際は、なるべく複数社を比較し、売りたい不動産を得意とする専門業者を見極めましょう。不動産の一括査定サイトを利用すれば、インターネット上の情報入力のみで、効率的に複数社の特徴を比較できます。

売却前にリフォームが必要かどうかの判断には、客観的な意見が役に立ちます。自己判断に頼らず、プロフェッショナルの意見を参考にすることにより、リフォームで失敗する確率が低くなるでしょう。

 

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