不動産売却で違法な反復継続とは?知らないとまずい基礎知識

違法行為

・不動産売却を複数回すると法律違反になるって本当?

・不動産売却の反復継続って何?

こんな疑問にお答えします。

 

複数の物件を何度も売却したり、広い土地を分割して不特定多数に売却したりすると、引っかかってしまうのが「反復継続」という行為です。

反復継続にあたる不動産売却は、「業」つまり事業として不動産売買ができる免許を持っている人だけに許される行為なので、免許を持たない人が反復継続の取引をすると無免許営業になってしまいます。

最悪の場合法律違反で罰せられてしまうので、相続や投資等で物件を複数所有していたり、大きな土地等を分割して売却しようとしたりしている人は、反復継続にならないように基礎知識を押さえておきましょう。

 

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不動産売却における反復継続とは事業として物件を売却すること

複数の不動産を売る

不動産売却において、注意すべき行為のひとつが「反復継続」です。

 

不動産売却を繰り返すことが反復継続

反復継続とは、複数の不動産を複数の相手に売却したり、ひとつの不動産を分割して多数の人へ売却したりする取引のことを指します。

宅建業法において、反復継続にあたる取引をしてもよいのは不動産業の免許を持っている人や事業者だけです。
免許を持たない一般人が反復継続の不動産売却をすると、法律に違反していることになります。

反復継続が免許制になっている以上、自己判断で「この取引なら問題ないだろう」と判断するのは危険です。
最悪の場合、違法行為を働いたことで刑罰を受けることになったり、仲介をお願いした不動産会社が処罰されたりする可能性もあります。

 

反復継続の取引ができるのは不動産事業の免許を取得している事業者だけ

日本において、不動産の仲介事業、いわゆる宅地建物取引業は免許制です。

個人であれ法人であれ、業として不動産業を営むためには、国土交通大臣か都道府県知事から宅建業の免許を受ける必要があります。

反復継続の取引とは、ざっくり説明すると利益を目的として繰り返し不動産の売買をすることです。

売主が一般人で、自分の中では使わなくなった不動産を処分しているだけでも、取引の実態が免許の必要な「ビジネス」になっている場合、無免許営業で罰を受けることになります。

宅建業が免許制であること、無免許営業に罰則があることは、法律によって決められたルールです。

盗みを働いて「窃盗罪があるとは知らなかった」といっても通用しないように、不動産の反復継続取引をして「そんなことは知らなかった」といっても許してはもらえません。

個人で不動産売却をするときは、自身の取引が反復継続にあたるかどうかを考えましょう。

反復継続しなければ、個人で不動産を売却すること自体は問題ありません。

個人間での不動産売買に関する詳しい記事はコチラから

>>不動産売却を個人で行うことのメリット・デメリットを徹底解説

 

不動産事業の免許と宅地建物取引士資格は異なる

不動産事業、宅建業の免許と宅地建物取引士の資格を混同してしまう人もいますが、実際には両者はまったくの別物です。

宅建業の免許は、国土交通大臣または都道府県知事に対して申請を行います。

事業を始める地域が管轄する土木事務所や県庁窓口で身分証明書や商業登記簿謄本等を提出し、申請料を払って審査を受ける必要はありますが、本人が机に向かってテスト等を受けるわけではありません。

申請内容に問題がなく、審査に通れば宅建業の免許を取得することができます。

一方、宅地建物取引士は国家資格です。

不動産売買に関する各種手続きに必要な専門知識を証明する資格で、申請者が勉強をし、テストを受けて合格する必要があります。

宅地建物取引士の資格を持っていても、宅建業の免許を持っていないと反復継続の不動産取引をすることはできません。

また、不動産の仲介をする場合、宅建業法では事務所に一定数以上の宅地建物取引士を置くことも義務づけています。

細かい説明をすると、反復継続の不動産取引をするためには、「宅建業の免許」と、必要な数の「宅地建物取引士資格の所有者」の両方が必要です。

「宅建の資格を持っているから大丈夫」というわけではないことは、覚えておきましょう。

 

ポイントは事業性!不動産売却における反復継続の判断基準

売却の理由

自身の不動産売却が反復継続にあたるかどうかは、以下のポイントで判断されます。

  • 誰に売るのか
  • 何のために売るのか
  • どういった事情で売るのか
  • どうやって売却しているのか
  • 反復継続性があるのか

「不動産売却に事業性があるのか」で判断されます。

似たようなケースでも、取引によって「反復継続である」と判断されることもあれば、「反復継続ではないので問題ない」と判断されることもあるので、不動産会社によって答えが変わることも少なくありません。

ただ、基本的な基準を知っておけば、「この取引は反復継続にあたるかもしれない」と判断できるようになるので、基準を知っておきましょう。

それでも反復継続にあたるか不安な場合は、国土交通省に問い合わせしてみましょう。

 

不特定多数を対象に不動産を売ろうとしている

不動産を不特定多数に売る場合、反復継続にあたる可能性が高いです。

ここでいう不特定多数とは、以下のような身内以外を指します。

  • 親族
  • 家を貸して家賃を取っている入居者
  • 自社の社員

親族間の売買や、顔も名前も住所もわかっている相手との取引であれば、ビジネスのために不動産売却をしているわけではないため、業とはいえないだろうという判断です。

 

不動産の売却で利益を出そうとしている

「自分の不動産を自分で売却し、手数料や差額を取って儲ける」ことを目的とした取引は、ビジネスなので宅建業の許可を求められます。

例えば、旅行にいくときに家族からお土産を頼まれ、お土産の代金を相手へ請求することはビジネスにはなりません。

しかし、「お土産を買ってくるから手数料を払ってほしい」と要求すれば、ビジネスになるという考え方です。

住み替えのため、または相続や相続税の納税資金を用意するためなど、利益を出すというよりも赤字を出さないことを目的とした取引なら、反復継続にならないと判断されやすくなります。

 

最初から転売することを考えて物件を購入している

  • 中古の不動産を買い上げて整備し、転売している
  • 短期間に何度も不動産の売買を繰り返している

上記のように不動産売買価格の差額で儲けている場合は、事業とみなされる可能性が高いです。

複数の不動産を購入しているにも関わらず、住んだり活用したりせずに売却して利益を得ていたり、安く仕入れた不動産を高く売って利益を手に入れていたりする場合は、反復継続にあたります。

 

不動産会社に仲介せず自分で買主を探している

売主本人が不特定多数に不動産の宣伝・広告をして、不動産売却を狙っている場合、「事業性が高い」と考えられやすいです。

自分が持っている不動産を売ること自体に、宅地建物取引士等の資格は必要ありません。

しかし、不動産売却は高額な資産と現金をやり取りする取引です。

素人同士で直接交渉をすると、思わぬトラブルに発展する場合もありますし、不動産の査定や宣伝広告作業等も簡単ではありません。

手間等を考えると、面倒な不動産売却手続きをあえて自分でするのは、身内に信頼できる取引相手がいて、価格交渉等でトラブルになりづらいケース等に限られるでしょう。

もちろん、興味があって第三者相手の不動産売却を自分ですべての作業をやってみたいと考える人もいます。

とはいえ、やっていることは事業者と同じなので、「個人的な取引だと主張しても、実際には事業だろう」と指摘されるリスクは避けられません。

 

複数回の取引を行っているかどうか

明確な基準はないものの、例えば毎年2回不動産を購入しては売っているなど、継続性が認められる場合も反復継続性があると判断されやすいです。

なお、厳密にいえば、取引自体が1回でも「広い土地を5つに分け、異なる相手に売った」といったケースでは、売買契約を複数結んでいるので反復継続にあたる場合があります。

取引数が多ければ多いほど反復継続性が認められやすくなるため、注意しておきましょう。

「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(国土交通省サイト)
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/fudousan/05.pdf

 

お金を取ったり不特定多数に売却したりすると危険!反復継続で処罰の対象となるケース

個人的に売却する

不動産売却時に反復継続の取引をしてしまった場合、処罰の対象になるのは以下のようなケースです。

  • 不動産会社を通さず個人的に紹介料を取って不動産を売却した
  • 複数の物件を不特定多数の人へ売却した
  • 中古や競売等で安く仕入れた不動産を転売している

基本的に、金銭的な利益を目的としていたり、一般的な住み替えや相続では起きないような複数回の取引をしていたり、または事業者でないにも関わらず手数料等を取っていたりする場合、反復継続にあたる可能性があります。

「年間○回以上の取引は反復継続」といった明確な基準がないため、お金稼ぎを目的としていない取引、事業性の低い取引であれば、複数回の取引でも反復継続になりません。

具体的な取引回数や取引の規模は、不動産会社によっても意見がわかれます。

ただ、複数の要素から「事業性の有無」「反復継続かどうか」を判断して違法かどうかが決まるので、不動産売却をするときは、以下を心がけましょう。

  • できるだけ1回の取引で
  • 不動産会社に仲介を頼む

 

反復継続による罰則は300万円以下の罰金や免許の取得不可など

反復継続の不動産売却をした場合、以下のような罰則が科せられます。

  • 300万円以下の罰金または3年以下の懲役刑
  • 違反後5年間の宅建業の免許取得禁止
  • 違法な取引に協力した不動産会社の業務停止命令

宅地建物取引業法には、法律違反の内容に合わせた罰則があります。
無免許営業は非常に罰が重いため、罰金または懲役の実刑です。

また、宅建に違反した人は、その後5年間宅建業の免許を取得できません。

その他、反復継続の可能性があると認識できていたにも関わらず、不動産売却の仲介等を受けていた不動産会社も処罰の対象になるため注意しましょう。

こっそり反復継続をしようと思っていても、反復継続の疑いがある場合、不動産会社も売却の仲介を受け付けてくれなくなります。

 

不動産売却をするときは反復継続に注意しよう:まとめ

不動産の世界では、個人・法人を問わず、ビジネスとして繰り返し不動産売却をするためには宅建業の免許が必要です。

法律に違反した反復継続をすると、実刑を受けたり一定期間宅建業の免許を取れなくなったりするリスクもあります。

ただし、自身の不動産売却が反復継続にあたるかどうかはケースバイケースです。

専門知識がないと判断できない部分も大きいので、不動産会社と相談してリスクの低い売却プランを考えましょう。

 

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