連帯保証人から外れる4つの方法と不動産を売却すべき理由

連帯保証人
  • 離婚したいけど住宅ローンの連帯保証人になっている
  • 住宅ローンの連帯保証人から外れる方法をしりたい

こんな疑問にお答えします。

 

長引く不況、さらにはコロナ禍による生活苦や失業で不動産売却を検討している人は急増しています。

ただでさえ手続きが大変な不動産売却。
連帯債務者や連帯保証人になっているならなお大変になってきます。

今回は、住宅ローンの連帯保証人から外れる方法、最適な方法は「不動産を売却すること」である理由を詳しく解説します。

 

記事の信頼性
監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太
現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。 このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

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連帯保証人とは

金融機関等でお金を借りる場合は、債務者が返済出来なくなったときのリスク回避のため、連帯保証人を立てることを条件にされる時があります。

住宅ローンの場合もケースによっては連帯保証人を立てる必要があります。
まずは、住宅ローンで連帯保証人が必要となる理由や、連帯保証人・連帯債務者の違いについて説明します。

 

連帯保証人とは

連帯保証人とは、お金を借りる債務者が返済を滞らせたとき、その返済の責任を負う人のことです。
債務者の支払い能力に関係なく、金融機関から支払いを求められた場合は返済をしなければなりません。

以前は、住宅ローン契約の時に連帯保証人を求められることが多かったのですが、現在はほとんどありません。

金融機関が連帯保証人を求める理由は、貸したお金が回収出来なくなることを回避するためです。

住宅ローンは、そもそも購入する住宅が担保になっていますし、今は保証会社を利用することが一般的です。

連帯保証人

 

連帯保証人が必要になるケース

住宅ローンには連帯保証人は必要ない場合がほとんどですが、以下のような例外もあります。

債務者一人では必要な金額の借入ができない場合

例としては、夫婦共働きで夫の収入だけでは住宅ローンが組めなかったり、必要な金額の融資が受けられなかったりした場合、妻を連帯保証人にすることで収入を合算すれば、希望額のローンが組めることがあります。

この例のように、夫を主な債務者にして夫婦で住宅ローンを組む場合、妻は連帯債務者ではなく連帯保証人になるのが一般的です。

債務者が自営業者の場合

自営業者は、自営業は収入が景気に左右されることが多いため、金融機関から会社員よりも収入が安定しないと判断されがちです。

住宅ローンの返済は長期間になるので、安定した収入が重要視されます。
それゆえ、返済能力が乏しいと判断された場合、連帯保証人を求められることがあります。

 

連帯債務者と連帯保証人の違い

 連帯保証は主な債務者は一人で、もう一人がその債務を保証します。

連帯債務は、主な債務者と連帯債務者が同じ債務を負う、つまり同じ立場であるということです。

連帯保証の場合、主な債務者が返済出来なくなった時に、金融機関は連帯保証人に返済を求めることができます。

一方、連帯債務は、主な債務者も連帯債務者も同じように返済の義務があるので、いつでもどちらの人にも返済を求めることができます。

また、住宅ローン控除について例を挙げると、以下のような違いがあります。

  • 夫が主な債務者で妻が連帯保証人の場合・・・夫がローンの名義人となるので、住宅ローン控除は夫のみ
  • 夫が主な債務者で妻が連帯債務者の場合・・・同じ債務を連帯して負っているので、ローンの割合に応じた住宅ローン控除をそれぞれ受けられる

以下の表で連帯債務者と連帯保証人の違いをまとめています。

特色 違い
連帯保証
  • 主な債務者は一人
  • もう一人が借入を保証する
  • 債務者が支払いできなくなった時に連帯保証人に支払いを求めることができる
  • 連帯保証人は住宅ローン控除は受けられない
連帯債務
  • 主な債務者と連帯債務者が同じ債務を負う
  • どちらにいつでも返済を求めることができる
  • ローンの負担割合に応じてどちらも住宅ローン控除が受けられる
  • フラット35か一部の金融機関のみ取扱い
連帯債務

参考:共有名義の不動産ってどう売ればいいの?売却時の注意点について

 

連帯保証人から外れる方法

 連帯保証人を外れたい理由で一番多いのが離婚です。
しかし、一度連帯保証人になってしまうと、外れるのは非常に難しいことです。

金融機関の立場から言うと、貸したお金が返ってこないというリスクを回避するために、人的担保や物的担保を求めるのです。
連帯保証人はその最たるものです。

そもそも、離婚と連帯保証人を外すことは、何の関係もない別問題です。

連帯保証人から外れる方法は主に以下の4つです。

  1. 別の連帯保証人を立てる
  2. 住宅ローンの借り換え
  3. 他の財産を担保にいれる
  4. 不動産を売却する

順に解説していきます。

 

①別の連帯保証人を立てる

新たな保証人を立てることで、連帯保証人から外れることができる可能性があります。

新たな保証人は、債務者側の親戚や知人などに依頼することになるでしょう。

しかし、金融機関からは現在の保証人かそれ以上の返済能力のある人が求められます。

公務員や大企業の会社員、年齢や年収等が評価される基準になります。

 

②住宅ローンの借り換え

今現在契約している金融機関とは別の金融機関で住宅ローンを組むという方法もあります。

借り換えができれば、前の金融機関にはローンを全額返済できるので、連帯保証人は自ずと外れることになります。

ただ、借り換えの際に諸費用がかかったり、金利の上昇や返済期間等今までよりも条件が悪くなったり、ローンの審査が通らないということもあります。

現在のローンでは、連帯保証人を立てることで2人の収入が合算されていたことにより、借入額も多いのが一般的です。

借り換え時は、連帯保証人を立てないので主債務者一人の収入での審査となります。借り換えは厳しいものと理解しておいた方が良いでしょう。

まずは、現在住宅ローンの契約をしている金融機関に相談してみることです。

 

③他の財産を担保にいれる

債務者が保有している財産を新たに担保として入れることで、連帯保証人を外れることができる可能性があります。

担保としては、別の土地や建物などの不動産が一般的ですが、他にも株券や国債・ゴルフ会員権などの権利も担保になり得ます。

金融機関は、債務者が返済不能になった場合にこれらの担保を売却して充当します。
そのため、その担保がどのくらいの資産価値があるのかを精査する必要があります。

また、債務者の収入や勤続年数、返済状況などの信用度も評価の対象となります。

 

④不動産を売却する

連帯保証人から外れるためにいくつかの方法を先に述べましたが、実際この条件をクリアするのは簡単なことではありません。

ほとんどの場合、新たな連帯保証人がみつからない、別の担保になる資産を所有していないパターンです。

借り換えをするにしても、以前より与信評価が下がって、新たな住宅ローンの審査に通らない場合もあります。

その際は、不動産の売却という方法もあります。

住宅ローンの残債により、アンダーローン(売却価格が残債を上回る)の場合は、売却代金で残債を支払うことができるので、連帯保証人も外れることができます。

また、物件の引き渡しの際に抵当権も抹消できるので、不動産会社に売却を依頼することも可能です。

離婚時には、売却代金からローンの残債を差し引いた金額を財産分与することになります。
オーバーローン(売却金額が残債を下回る)で、自己資金で不足分を精算できる場合も同様です。

一方、オーバーローン(売却価格が残債を下回る)で、不足分の資金が用意できない場合は、金融機関は基本売却を認めません。

しかし、事情を説明し同意を得ることができれば、任意売却という手段で売却することができます。その後の残債は金融機関と相談の上、返済していきます。

不動産がアンダーローンなのかオーバーローンなのかを確認するには、不動産会社に査定を依頼してみるのが良いでしょう。
売却可能な金額がわかれば、不動産がどのような状態なのか分かるはずです。

参考:任意売却でローンが残る不動産を売却するメリット・デメリット

 

オススメは不動産売却:まとめ

連帯保証人を外れるためにはクリアしなければならないことが多く、最終的には不動産を売却する方が多いのが現実です

やはりおすすめの方法は売却です。売却という方法は、残債、抵当権、連帯保証人といったものが全て一度に精算できるからです。

離婚が理由であれば、財産分与もスムーズです。

売却以外の方法を取る場合も、不動産がアンダーローンであるかオーバーローンであるかは必ず把握しておきましょう。

なお、不動産会社に査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼し、査定金額やその根拠をきちんと確認するようにしましょう。

あまりにも査定価格が高い、あるいは低い会社は悪質な会社である可能性があります。

その点、不動産一括査定サイトは、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができ、悪質な業者も排除しているので安心です。

手間と時間の節約にもなるので、積極的に活用してみましょう。

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