家を売るときの進め方がわからない!不動産売却における6つのステップ

・不動産を売りたいけど、初めてで何からすればいいかわからない

・実家を相続して、売ることは決まったけどどうすればいい?

・不動産売却の簡単な流れが知りたい

こんな悩みを解決します。

 

不動産を所有していると、理由はさまざまですが売却を考えることは必ずあります。

身の回りの不用品を処分するなら、リサイクルショップやオークションサイトで売ればいいですが、家を売るとなればそのようなわけにはいきません。

では、家をはじめとする不動産を売却するにはどうすればいいのでしょうか。

今回は初心者向けに不動産売却をするためのノウハウを詳しくお伝えします。

 

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周囲に購入希望者がいないか探してみる

まず、自分自身で不動産の買い手を探してみましょう。

特に実家を相続した場合などは、親戚など他の親族の中に購入を希望される方がいないか声をかけてみることをおすすめします。

不動産仲介会社を通さずに直接の売買取引を行うとなれば、仲介手数料が不要となるため、取引にかかる費用を抑えることができます。

仲介手数料とは

住宅の売買取引が成立した際に、売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う不動産会社(仲介会社)に支払う手数料のこと

仲介手数料(上限)=物件価格×3%+6万円+消費税

 

登記の移転についても、司法書士に依頼せず法務局で助言を受けながら自分で行うことでさらに費用を圧縮できます。
ただ、その場合、以下のようなデメリットがあります。

自分自身で買い手を探すことのデメリット

一番のデメリットは、知人との売買取引となるため、一般的な売買価格の相場よりも安くなってしまいがちなことです。

そして、家を引き渡した後にトラブルが起こったりすると、しこりが残る可能性もあります。

自己発見取引で契約をする場合は第三者がいないため、当事者間でトラブルを解決する必要が出てきてしまいます。

知人に購入希望者がいる場合であっても、不動産仲介会社を通して売買取引をしたほうが良いでしょう。

仲介手数料はかかりますが、正しい査定を行い、法的な根拠に基づいた修繕に関する取り決めを作り、後々トラブルが起こらないように仲介してくれます。

不動産取引は高度な知識を求められる分野です。トラブルにならないように第三者である不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

 

それでも、不動産売却を個人で行う場合は以下の記事をお読みいただき、十分理解した上で行ってください。

>>不動産売却を個人で行うことのメリット・デメリットを徹底解説

 

「不動産会社」といってもさまざまある

自分で買い手を探すことができない、見つからない場合は、不動産仲介会社に売却を依頼することになります。

ここで気をつけることは、「不動産会社」にはさまざまなタイプ(得意・不得意分野)があるということです。
初めて不動産の売却を行う方は、基礎知識として理解しておきましょう。

不動産取引には賃貸・売買・管理など様々な分野があります。そして、理それぞれに得意不得意があったりするものです。売却を依頼する不動産会社が、どれが得意なのかを見極められるようにしましょう。

不動産賃貸会社

最もなじみ深いのは、マンションやアパートの仲介をしている不動産賃貸の会社でしょう。
看板には「賃貸・売買」と書かれていても、実際には賃貸が専門で、売買にはほとんど力を入れていない会社の場合もあります。

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サイトを確認して売買の情報がしっかり掲載されているかどうかを確認しましょう。

 

不動産管理会社

不動産管理の会社も売買仲介を行っていない場合があります。

不動産管理会社は、賃貸住宅やテナントビルのメンテナンスや家賃支払い等の管理を主な業務としています。
自社物件を販売する会社も仲介はほとんど行っていません。

マンションを建設して販売する会社や、分譲住宅を建築して販売する会社がこれにあたります。
まれに、これらの会社は家を購入される方がそれまで住んでいた家を買い取って売却する目的で、系列の別会社を持っていることがあります。

 

不動産仲介会社

そしてもう1つ、不動産仲介会社があります。
この分野の会社は、自社で物件を保有せず、不動産の売買仲介を行います。

不動産を売却したい方から依頼を受け、購入希望者を探したり、購入したい方から希望する条件をうかがい、それに合った不動産を探して紹介する業務を行っています。

不動産を売却するのであれば、この「不動産仲介」を行う会社に依頼します。

よく「不動産のことならなんでもお任せください!」と謳っている会社がありますが、不動産のどのジャンルが得意なのかわかりません。
不動産売買・不動産売却専門の会社の方が安心して売却を任せられる確率が高いです。

 

いくらで売却するかを決める

売却価格は、不動産仲介会社に査定を依頼し、決定します。

「自分の家なのだから、いくらで売ろうと勝手だろう」と考える方もいるかとしれませんが、相場価格から大きく外れていると、購入者が見つかりません。

不動産には相場があります。安い家には、交通が不便、築年数が長い、家の面積が狭い、周囲の環境など、安いだけの理由があります。逆に高い家には同様に高い理由があります。

それらの理由は、住む方(=購入する方)にとってのメリットやデメリットの面であって、「次に買う家の資金にするので高く売りたい」「思い出がある家だから安売りはしたくない」など、売却される方の都合はほとんど考慮されません。

もちろん、家の所有者に売却価格を決める権利があるのですが、その価格で買う方がいなければ何の意味もありません
空き家状態が長く続けば、家の老朽化が進み、また、住んでいなくても固定資産税等の支払いをしなければなりません。

相場からかけ離れた価格で売りに出すことは時間やお金を浪費してしまいます。
事前に相場情報を確認することも大事です。

 

不動産の相場を自分で調べる具体的な方法は以下の記事をご覧ください。

>>不動産の売却相場を調べる5つの方法を徹底解説!

 

そこで、不動産仲介会社に家の査定を依頼して、いくらで売却できるのかを把握し、売却価格を決めることになります。
査定は、実際に家に来て細かい部分までチェックしてもらい、売却が可能な金額を提示してもらいます。

その際は、できるだけ家をきれいに掃除して、補修が必要な部分は修理しておきましょう。

掃除をしたくらいで査定価格が高くなるのかと思われるかもしれませんが、「きれいに住んでいる」「丁寧な使い方をしている」との印象を持ってもらうことが大事なのです。

 

不動産売却前の掃除に関する詳しい記事は、下記をご覧ください。

>>不動産売却前にハウスクリーニングをすべき3つの理由と掃除のポイント

 

家の状態なども踏まえて細かいチェックを行い、さまざまなデータを集めた上で算出された査定額は、その家の実際の価値だと考えていいはずです。

不動産仲介会社は、購入希望者に「前はどんな方が住んでいたのか」を尋ねられることが多くあります。
そこで、「きれいにお住まいですよ」「丁寧に使っていらっしゃいますよ」と自信を持って言ってもらえれば、その見込み客の心も大きく動くかもしれません。

 

掃除に加えて、売却前にリフォームをするべきかそのままにするべきか悩んだ場合には、実際に不動産会社に訪問査定をしてもらった上で聞きましょう。
自分で判断して慌ててリフォームしても、かえって売れにくくなる場合もあります。

 

売却前のリフォームに関する詳しい記事は、下記をご覧ください。

>>不動産の売却前にリフォームを行うメリット・デメリット!

信頼できる不動産仲介会社を探して、売却を依頼する

査定依頼は、2~3社の不動産仲介会社にしてもらいます。
提示された査定額には多少の差があるかもしれませんが、大きな価格差はないはずです。

また、不動産会社を選ぶには下記のポイントが注意点として挙げられます。しっかり学んでいきましょう。

 

ポイント①:査定の根拠は確認をすること

なぜその査定額になったのかを尋ねてみることをおすすめします。
その根拠や細かい理由まで丁寧に説明する担当者は信頼できると考えていいです。

丁寧に家を見る担当者は、仕事も丁寧で、その家の良さを確実に把握しています。
購入希望者に案内をする際にも、熱意を込めてその家の良い部分やデメリットとなっている部分を丁寧に説明し、購入される側からも信頼感を得ることができます。

このように、仕事ができる担当者に売却を任せれば、契約が決まるのも早いと期待できます。
逆に、「この地域でこの広さと築年数ならこんなものですよ」と大雑把な説明のみで終わらせる担当者は、避けた方がいいでしょう。
仕事の進め方、購入希望者への案内も大雑把になりがちです。

不動産仲介会社の規模やネームバリューにとらわれず、担当者個人の仕事ぶりを見て、どの会社に売却を依頼するかを決めましょう

 

ポイント②:エリアに精通しているかどうか

その他に信頼できる不動産会社を選ぶうえで重要なのは、売却するエリアに精通しているかどうかもポイントです。不動産を売却するにあたって、エリアのことを熟知していないと相場より低く売却してしまうこともあります。

 

売却活動を依頼するために媒介契約を結ぶ

査定に納得したら、いよいよ不動産会社に査定を依頼することになります。
不動産会社に売却活動を依頼するときに必要な契約が媒介契約です。

 

媒介契約(一般媒介・専任媒介・専属専任媒介)に関する詳しい記事は、下記をご覧ください。

>>【不動産売却の基礎知識】3つの不動産媒介契約の種類と違いについて

 

媒介契約を締結するときは、一般媒介契約を2~3社と結ぶことをおすすめします。
会社間で競争させることで、購入者が早く見つかるはずです。

一般媒介契約にしたほうがいい理由は以下の記事を参考にして下さい。

>>家を高く早く売却するには一般媒介契約~その3つの理由

 

媒介契約が済んだら、いよいよあなたの売却したい不動産の情報がインターネットなどに掲載されます。
本格的な売却活動の始まりです。

 

購入者の決定、家の引き渡し

購入者が決定すれば、売買契約をとりかわし、家を引き渡します。
オープンハウス・オープンルームなどで対面していなければ、ここで初めて購入者と顔を合わせます。

契約は不動産仲介会社の担当者が立ち会いをして進められるため、「手順がわからない」などの混乱が起きることはありません。
契約後、決済や引き渡しが行われれば、不動産の売買取引は完了することになります。

 

これまで、不動産売却の流れをさみだれ式に解説してきましたが、以下の記事で「不動産売却の流れ」を時系列で説明していますので、参考にして下さい。

>>不動産売却の流れについて【徹底解説】

 

まとめ:売却を考えた時点で不動産会社に相談を!

不動産の売却は、一生のうちに何度も経験するものではありません。
また、売買金額も大きく、慎重な取引が必要になります。

何度か不動産の売買を経験されている方であっても、トラブルや後悔がないよう、取引は不動産仲介会社を通じて行うとよいでしょう。

特に、初めて不動産を売却される方は、売却を考えた時点で不動産仲介会社に相談することをおすすめします

 

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