購入して5年以内の不動産を売却する際に押さえておくべきコツ

マンションとお金
  • 不動産を購入してまだ5年たってないけど、いろいろあって売却したい
  • そもそも築浅物件は売れるの?

こんな悩みを解消します。

 

不動産売却を検討する節目となるのが、購入して5年目です。その最たる理由が売却時にかかる金銭的な負担が変わるためです。
購入して5年以内で不動産を売ると、どうしても金銭的な負担が増えてしまいます。

そこで今回は5年以内の不動産を売りたい人のために、1円でも高く売却するコツを紹介します。

「こんなことでいいの?」と疑いたくなるほど、誰でもできるちょっとした工夫ばかりをまとめました。
不動産売却時の参考にしてください。

 

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購入して5年以内の不動産をできるだけ高く売却するコツ

一円でも高く売る

ではさっそく、5年以内の不動産を1円でも高く売却するコツを紹介します。先述したように、以下で紹介している工夫は売却を考えているすべての人にできるものばかりです。

不動産売却にいたるまで、努力が必要になるかもしれませんが、1円でも高く売れるならやってみて損はないでしょう。

 

複数の不動産会社に査定依頼をする

一般的に購入から5年以内の不動産は、あまり市場に出ていないため取引事例が極端に少ないといわれています。そのため査定金額も渋られることが多いのです。
なぜなら、過去の大量にある取引事例をもとに算出している不動産が多いためと考えられています。

また購入希望者も同様で、購入の際に「土地周辺の過去の取引事例」を事前に見て購入相場を確認している人がほとんどです。
しっかり調べている人にとっては取引事例がなく価格の高い安いがわかりづらい物件を買うのはかなりリスキーといえます。

では、売り手側がどのような対処をすればいいのかというと、まずは複数の不動産会社に査定を行なってもらうことから始めましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼することで金額の比較が可能になります。不動産を売る際は、1社だけで決めることはせずいくつかの会社で査定額を出してもらうのが一般的なやり方です。
5年以内の不動産を売る場合でも同じような手順を踏みましょう。だいたい2~3社ほど依頼すれば比較検討がしやすいはずです。

複数の会社に査定額を出してもらったら、査定書を細かくチェックしましょう。1番高い金額で出してもらったからといってすぐに媒介契約を結ぶのではなく、きちんとした理由を聞いて納得した上で媒介契約すべきです。

不動産会社によっては媒介契約を結ぶことが目的で、ありえない高額査定を出してくる会社もいるので、十分な注意が必要です。

5年以内の不動産に関しては、なかなか売却が難しいといわれているため、不動産仲介会社は慎重に選ばなければなりません。

 

5年以内であることを強調

5年以内の不動産売却で最もウリとなるポイントは、なんといっても「建物の新しさ」や「設備の良さ」です。これらを活用せずして販売活動をしないのはとてももったいないことでしょう。

基本的に不動産というのは、10年から15年ごとに水回りや外壁塗装などの劣化を補修する工事が行われるものです。したがって、築年数の古い家などを購入するときは、劣化している部分など細かいメンテナンスをする必要があります。

もちろんメンテナンスをすれば、費用も高くなってしまいますから、不動産購入だけの金額だけでは足りなくなるなんてことも少なくありません。
ただ、築5年以内の不動産であれば、メンテナンスの時期までに時間の余裕が生まれますし、購入時にリフォームなどをする必要がほぼありません。

購入希望者側から見れば、あちこち手を加えずに済む物件ほど優良な物はないはずです。しっかりアピールをしましょう。

築浅物件を売却するポイントに関する記事はコチラから

>>新築・築浅物件を売却するときに押さえておきたい8つのポイント

 

購入価格を上回っているのであれば即売却する

売却活動の対象になっている不動産の価格相場を出したときに必ず確認してほしいのが、「購入時の価格よりも上回っているか」という点です。

購入時の価格を上回っていれば、売却したときに利益が出るということですから、売却してしまうのもひとつの手です。不動産は年数の経過が長くなるほど、価格が下落する傾向にあるため、まだ利益が出るうちにプラスの状態で売却したほうがよいでしょう。

以上の3点をコツとして覚えておき、いざというときに正確な判断ができるようになりましょう。

 

購入して5年以内の不動産を売却する手順

順序

購入した年数がどれくらいだったとしても、不動産を売却する手順は基本的には変わりません。ここでは基本的な不動産の売却方法を紹介しています。

不動産売却の手順がわからない人は、ぜひこちらも参考にしながら進めていってください。

 

不動産関係書類を揃える

不動産売却をスムーズに進めるためには、用意するものを揃えることから始めましょう。

以下は、不動産売却に必要な書類です。

  • 売買契約書(購入時)
  • 重要事項説明書(購入時)
  • 建築図面
  • 土地測量図、境界確認書(戸建ての場合)
  • 建築確認済証、検査済証(戸建ての場合)
  • 管理規約使用細則(マンションの場合)
  • 登記識別情報通知または登記済権利書
  • 固定資産税の評価証明書

これらの書類を事前に手元にまとめておくと、契約の際に慌てる必要がなくなります。いざ、契約の際に用いようとしたときにないと契約自体ができないことも考えられてしまうでしょう。

もし紛失してしまったとしても、購入時の不動産会社やハウスメーカーなどで再取得できるものがあるので、早めに準備と足りないものの確認をしておきましょう。

不動産売却における必要書類に関する詳しい記事は下記をご覧ください。

>>【不動産売却に必要な書類まとめ】入手・再発行の方法もご紹介

 

不動産を売却する理由や希望条件をまとめる

不動産売却をスムーズに行い、かつ1円でも多く高くするためには、売却する理由を明確にして、不動産売却によってどれくらいの金額を得たいのかを話せるようにしておきましょう。
特に決めておいたほうがよいのは以下の4点です。

  • 売却理由
  • 譲歩できる値下げ幅
  • 売却予定期間
  • その他希望すること

ただ事前に決めておくべきだからといって、すべてを具体的に決める必要はありません。
なぜなら、いくら査定額がわかったとしても実際の売り価格を決めるときには多少なりとも金額に幅が生じるからです。
大まかにでも構わないので「値下げはどれくらいまでなら大丈夫か」程度に決めておきましょう。

参考:マンションの売却理由は伝えるべき?必要性や答え方を徹底解説

 

不動産を一括査定して仲介の契約をする不動産会社を検討!

先述したように、売却予定の不動産にかかる査定額を正確にするためには、複数の会社に査定を依頼するようにしましょう。

特に5年以内の不動産の場合は、会社によっては低く査定額を算出されてしまうことあるため、必ず複数社に査定を依頼してください。

詳しくは後述しますが、売却を先導してもらう不動産仲介会社を選ぶポイントは査定額のほかにもあります。そちらも踏まえたうえで、自分がよいと思う仲介会社を選ぶようにしましょう。自分にあった不動産会社が見つかったら、『媒介契約』を結んでください。

 

販売活動を開始して内覧対応を行う

媒介契約を交わした不動産仲介会社と実際に購入希望者に提示する「売り出し価格」を決めたら、不動産会社に販売活動を開始してもらいます。

会社によっては、購入希望者への内覧対応などを自分で行う可能性もありますが、基本的には不動産仲介会社が窓口になってくれます。

ただ、売り手側にも買い手側が求める情報を開示する義務があるので、すべてを不動産会社に任せることはせず、購入希望者が現れたらこまめに連絡を入れてもらうように頼んでおきましょう。

すべてを不動産会社に任せて、「自身の思っているような条件で売却されていない」なんてことにならないようにしましょう。

また、購入希望者から金額の交渉が入る場合があります。もしそのような事態になったとしても慌ててはいけません。まずは交渉相手の話を聞いてみて、あらかじめ決めておいた自身の値引き上限と比較することが重要です。
比較したうえで、納得いかなければ受け入れなければよいですし、許容範囲であれば受け入れるのも1つの手です。

一番大事なのは、売り手が損をせず、かつ納得のいく範囲で実際の売却金額を決めることです。

 

売買契約を結ぶ

交渉を重ねて購入希望者と売り手の条件が折り合った際、『売買契約』を結びます。

売買契約の大まかな流れは以下のとおりです。

  1. お互いの条件が合う
  2. 宅地建物取引士から購入希望者に対して重要事項説明が行われる
  3. 正式な売買契約を結び、購入希望者から手付金を受けとる
  4. 決済時に残代金を銀行で受けとる

ここでポイントとなるのは、売買契約の書類に不備がないことを必ずチェックすることです。
不動産に関わるとても重要な書類になるので、内容に不備があると売り手に損害をあたえかねないものになってしまうので注意しましょう。また手付金は一般的に不動産売却額の10~20%ですが、できれば多く預かると安心です。

なぜなら、売買契約を結んだ後でも購入希望者から「手付金放棄」という形で不動産購入をキャンセルされてしまう恐れがあるからです。
そもそも手付金は簡単にキャンセルをさせないために取っている制度なので、高くしておいて損はないのです。

手付金に関する詳しい記事はコチラから

>>不動産売却の際に聞く「手付金」とは?

では実際に、売買契約を結ぶときに必要なのはどんなものでしょうか。以下の書類を契約時までにまとめておくようにしましょう。

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 物件状況等報告書と設備表
  • 修繕・リフォームの履歴
  • 耐震診断などの診断書
  • 瑕疵担保責任保険などの証書
  • 隣地との覚書(戸建ての場合)
  • ローン残高証明書(住宅ローンの残高がある場合)
  • 身分証明書・印鑑(認印でも可)

ほとんどの書類は、不動産会社が用意します。売り手側も書類に記入する部分があるので、不動産会社の担当と一緒に確認しながら進めていきます。

 

不動産会社へ仲介手数料の支払い

不動産会社への仲介手数料は、「売買契約をしたタイミング」と「物件の引き渡し時」の2度に分けて支払うのが一般的です。
ここまでが一般的な不動産売却完了までの流れとなります。

下記では不動産売却の流れについて時系列でわかりやくす解説しています。

>>不動産売却の流れについて詳しく解説!

 

購入して5年以内の不動産を売却する際は税金に注意!

冒頭でも述べたように、購入から5年以内に不動産を売却しすると、「短期譲渡」とみなされ、利益に対して課せられる税金が高くなります。

以下は、不動産売却の利益(譲渡所得)に対してかかる税率の割合を表にしたものです。
区切りとなるのは5年を超えているかどうかになります。

 

区分 所得税 住民税 合計
長期譲渡所得
(5年を超える所有)
15% 5% 39%
短期譲渡所得
(5年以内の所有)
30% 9% 20%

 

表からわかるように、「短期譲渡」と「長期譲渡」とでは税率に約2倍の差が生まれます。納める税金が高くなるということは、それだけ所得として残る売却金額も少なくなるということです。このことだけは覚えておきましょう。

以下の記事では短期譲渡・長期譲渡を詳しく解説しています。

>>不動産売却は短期譲渡・長期譲渡のどちらがお得?税率や売却のしやすさを徹底比較

 

不動産売却の仲介会社の選び方のポイント

不動産業者

先述したように、不動産会社を選ぶポイントは「査定額」のほかにもあります。

以下の項目を参考に、査定額を含め当てはまっているかどうかよく見極めるようにしましょう。
税金が高くなってしまうからこそ、不動産会社選びは慎重に行わなければなりません。

 

会社規模ではなく提案内容で比較しよう

「有名・大手だから安心」というわけではありません。

取り扱う不動産情報は会社ごとに見比べたとき、あまり差がありません。したがって、会社の規模よりも不動産会社が提供しているサービス内容に着目しましょう。競合他社との差をつけられるのは会社独自のサービスや、売れなかった場合の保証などが充実しているかどうかです。

査定依頼をするときに、同時にその会社が展開している売却に関するサービスなども見ておくとよいでしょう。自分にとってどんなサービスが適しているのか、見つけるよい機会にもなるはずです。

不動産会社における「大手」と「中小」の違いに関する記事はコチラから

>>不動産を売却するときは「大手」と「中小」どちらの不動産会社に依頼したらいいの?

 

業者の専門性と実績を確認しよう

サービスと同様に注目してほしいのは、不動産会社が売りにしている強みです。

不動産会社の仕事の内訳は、大きく「売買」、「賃貸」、「管理」に分かれており、それぞれの会社によって強みとしている部門が異なります。当然ながら、不動産売却を行うのであれば、「売却」を専門にしている業者に依頼するのがおすすめです。

また余裕があれば、その会社が売却したい物件と同じような物件の販売実績があるか確認しておくとよいでしょう。5年以内の物件であるため、可能性は限りなく低いかもしれませんが、5年以内の物件売却に成功している実績があるのとないのとでは信頼性が異なります。

 

「宅建士」の資格を保有している人を選ぶ

不動産を売却するには「経験則」だけでなく専門的な知識が欠かせません。宅建士の資格を持っていれば不動産取引の専門家として一定以上の知識を保有している証明になります。
宅建士の資格保有者かは名刺に書かれているはずなので確認してみるとよいでしょう。

 

親身に疑問点や答えてくれる人を選ぶ

不動産投資家でない限り、何度も不動産売却を経験することはありません。ほぼ初めてに等しい人が大半でしょう。そのため、いざ売却となるとさまざまな不安がでてくるはずです。

その不安や疑問に、親身になって答えてくれる会社は信頼してもよいという判断材料になるはずです。査定を依頼した時の返事の内容や、査定額定時の際の細かな説明、実際に訪問査定してもらった時の対応力などすべてを加味して見極めましょう

 

仲介手数料は業者によって異なる場合がある

不動産売却の際に、購入希望派との仲介役を行なってくれた不動産会社に支払うのが仲介手数料です。
仲介手数料の上限は以下の表ように法律で定められています。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の場合 取引価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下 取引価格の4% + 消費税
400万円を超える場合 取引価格の3% + 消費税
2018年の法改正で、売主側だけ400万円以下の部分は一律18万円(税別)が上限となりました。

たとえば、2500万円で不動産が売却できた場合、仲介手数料は以下のような計算で求めることができます。

①200万円以下の部分:200万円×5%=10万円
②200万円を超えて400万円以下:200万円×4%=8万円
③400万円を超える場合:2,100万円×3%=63万円

①+②+③:10万円+8万円+63万円=81万円(税別)

ただし、上限はあるものの下限は定められていません。そのため手数料として支払う額は業者によって異なる場合があります。
媒介契約を結ぶ際に仲介手数料の話があるので、そこでしっかりと聞いておくとよいでしょう。

 

まとめ:5年以内の不動産を売却するなら、アピールをしっかりすること!

5年以内で売りに出されている物件は、よく「いわくつき」や「何か欠陥があるのではないか」と疑われやすいのが特徴でもあります。
実際にそのような事実がなくても噂は流れてしまうので、売却したい理由を明確にするだけではなく、しっかりと新しいことをアピールすることも大切です。

 

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査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。

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