不動産売却の選択肢「業者買取」ってどうなの?【早期売却にはうってつけ】

不動産買取
  • 不動産を早く売りたい
  • 不動産の業者買取って何?
  • 不動産の業者買取のメリット・デメリットを知りたい

こんな要望にお応えします。

 

不動産を早く売りたい方におすすめなのが、「不動産の業者買取」です。

早期売却できるというメリットがありますが、一般的に売却価格が市場価格の6~8割ほどになってしまうというデメリットもあります。

今回は、不動産の業者買取について詳しく解説していきます。

 

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

現役の不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

 

不動産の売却をお考えなら、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をおすすめします。

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不動産売却の選択肢「業者買取」とは

不動産の業者買取とは、不動産会社が、不動産の所有者から直接買い取る売買の方法です。

全ての不動産会社が買取を行っているわけではなく、買取を主としている不動産会社があります。

売主と不動産会社との取引なので、話がまとまればすぐに契約は完了します。

 

不動産業者買取のメリット

業者買取のメリットは、主に以下の5点です。

  1. 売却活動を開始してから現金化までが早い
  2. 仲介手数料かかからない
  3. 近所に気づかれることなく売却できる
  4. 瑕疵担保責任(契約不適合責任)のリスクがない
  5. 建物・マンションの場合、内覧対応の必要がない

順に解説します。

 

①売却活動を開始してから現金化が早い

買取の場合、売却先は不動産会社です。
査定後、不動産会社から提示された価格に合意すれば、すぐ売買契約を結ぶことができます。

仲介の場合、不動産仲介会社の下で売却を開始して、買主が決まるまで一般的に3ヵ月~半年、現金が手元に入るまではさらに1ヵ月ほどかかります。

現金が必要になる期日や、固定資産税や相続税などの支払いの都合で売却期限が決まっている場合、買取の方が確実に早く現金化できます。

不動産売却のスケジュールに関する記事は下記をご覧ください。

>>【不動産売却のスケジュール】家を売却するのにかかる期間はどれくらい?

 

②仲介手数料がかからない

「買取」は、不動産会社がその不動産を直接買うので仲介手数料はかかりません

売主と買主の契約で、不動産会社が間に入るのが「仲介」。
仲介手数料は、物件価格が400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税です。

たとえば、1,500万円の物件を売却すると

1,500万円×3%+6万円+5.1万円(消費税)=56.1万円

の仲介手数料がかかります。

この仲介手数料がかからないのは、大きなメリットと言えるでしょう。

 

③近所に気づかれることなく売却できる

 仲介で売却する場合、物件をインターネットや新聞広告や折込チラシに掲載したり、ポスティングで近隣にチラシを投函したりすることもあります。

買主を見つけ、早期売却するために一般的に行われる売却活動ですが、近所に売却中であることを知られる可能性もあります。
物件が空き家ならばともかく、今現在そこに住んでいるとなると不都合なこともあるでしょう。

一方、買取は不動産会社が物件を買い取るだけなので、売却活動は必要ありません。

よって、物件の宣伝・広告されることもなく売却を完了させることができます。

 

④瑕疵担保責任(契約不適合責任)のリスクがない

「瑕疵」とは、故障など何らかの欠陥があることをいいます。
不動産の瑕疵担保責任とは、売却時に気づかなかった物件の欠陥や傷などに対して売主が責任を持つという制度です。

瑕疵の発覚後1年以内に買主の申し出があれば、売主はその瑕疵を賠償しなければならないと民法で定められています。

2020年4月の民法改正で、「瑕疵」という文言は使用されなくなり、契約の内容に適合しないもの=「契約不適合」という文言に改められました。

一般的に瑕疵といわれるものの例として

  • シロアリの被害
  • 雨漏り
  • 給排水管の不具合
  • 近隣の騒音や振動
  • 地盤沈下
  • 建築基準に違反している
  • 日照問題
  • 建物内での殺人・自殺

などがあります。

目に見える瑕疵の他に、心理的・精神的に負担やストレスを感じながら生活しなければならないという物件でも瑕疵となります。

売主が瑕疵を指摘された場合、その瑕疵の修繕費を負担したり金銭を支払ったり必要がありますが、その修繕も不可能なレベルだと、契約解除を求められるケースもあります。

仲介は個人対個人の契約となり、瑕疵担保責任があるのは買主保護の観点からです。
一方買取は個人対法人の契約となるため、瑕疵担保責任は免責となります。

 

⑤建物・マンションの場合、内覧対応の必要がない

 仲介の場合、購入希望者の内覧に対応する必要があります。
居住中であれば、内覧日までに掃除や片付けなどをすることが負担に感じる方もいるでしょう。

内覧の日は、不動産会社の担当営業マンと内覧者の対応をしたり、あるいはその時間にわざわざ外出したり、購入者が決まるまで続くのはかなりのストレスです。

一方、買取の場合は不動産会社が査定時に内覧するだけです。面識のない内覧者の訪問を何度も受ける必要がありません。

 

不動産業者買取のデメリット

不動産業者買取のデメリットは主に以下の2点です。

  1. 売却価格が相場の6~8割になってしまう
  2. 売却物件によっては買い取ってもらえない場合もある

 

①売却価格が相場の6~8割になってしまう

不動産買取の最大のデメリットは、仲介よりも売却価格が安くなってしまうことです。
買取は、仲介で売却する価格の6~8割ほどになってしまうことが多いです。

物件を買い取った不動産会社は、その後リフォームやリノベーションなどをしてから売却します。
その費用も掛かるため、利益を考えると物件を安く仕入れる必要があるのです。

 

②物件によっては買い取ってもらえない場合もある

不動産会社は、買取後リフォームやリノベーションを施したり、新たに建物を建てたりして再販することを前提にしています。

なので、修繕のしようがないほど古い家や再建築不可の土地など、再販しても売れる見込みがないと思われる物件は買取を断られることもあります。

不動産会社内での規定を設けている場合も多くあります。無条件にどんな物件でも買い取るというわけではないのです。

 

不動産業者買取の流れ

不動産売却の流れ

不動産の買取までは以下のような流れになります。
少しでも納得のいく契約にするために、買取に対する知識を身につけてから臨みましょう。

  1. 売却物件の相場を知る
  2. 査定依頼をする
  3. 不動産会社を決める
  4. 契約の締結と決済
  5. 確定申告

順に解説します。

 

①売却物件の相場を知る

まず初めにすることは、買取を依頼しようとしている物件の相場を調べることです。
インターネットや新聞の折り込みチラシ、不動産会社のポスティングチラシなどで調べてみましょう。

相場を知ることで、買取を依頼する不動産会社を決める時や買取金額の交渉をする時にとても役に立ちます。
信頼できる不動産会社を選んだり、提示された金額が適正なのかを自分で判断したりするためにはとても重要なことです。

 

②査定依頼をする

物件の相場を把握したら、不動産会社に査定依頼をしましょう。
その際は1社だけではなく、複数の不動産会社に依頼してください。

買取はどこの不動産会社でも行っているわけではないので、インターネットの一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトとは、インターネットで複数の不動産に一度にまとめて査定を依頼できるサイトです。

どこの不動産会社に依頼しようか迷うこともなく、査定結果を知らせてきた不動産会社の中で比較して、自分の良いと思った会社を選べば良いのです。
この不動産会社を選ぶときに、先述した物件の相場や知識が必要になります。

 

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③不動産会社の選定

契約する不動産会社を決めるのに重要なことは主に以下の3点です。

  • 買取り金額に納得がいくか
  • 買取実績のある会社であるか
  • 信頼できる担当者であるか

不動産会社にも得意不得意な分野があり、買取に力を入れている不動産会社に依頼することは基本です。
その上で、買取実績の豊富さ、その会社の評判、担当者が信頼できる人物かどうかをよく見極めましょう。

 

④契約の締結と決済

不動産買取契約の際の契約書は、仲介による不動産売買契約の契約書と変わりはありません。
違うのは、瑕疵担保責任(契約不適合責任)がないことです。

物件状況確認書や付帯設備表の添付は仲介と同じです。
物件状況確認書とは、売主がそこに暮らしていてわかっていることを買主に伝える書類です。

シロアリや雨漏り、給排水の不具合等、先述した一般的に瑕疵とよばれるものを売主買主がお互いに確認するためのものです。

また付帯設備表とは、売主が引き渡す設備と、建具・トイレや給湯器等の故障や不具合などの有無を報告するものです。
これらの書類で、後々認識の違いや、「言った」「言ってない」などのトラブルを防ぐことができます。

買取は査定依頼から契約までが短期間なので、自分で事前に準備が必要なものは予めそろえておいた方がスムーズに進みます。

契約時の必要書類
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行して3ヶ月以内のもの)
  • 建築確認済証(戸建て・マンションの場合)
  • 登記簿
  • 住民票(発行して3ヶ月以内のもの)
  • 固定資産税納税通知書

契約が締結すると、その後物件の引き渡し、売却代金が支払われます。
代金の受取までを円滑に進めるために、わからないことや疑問点などはしっかり担当者に聞くようにしましょう。

 

⑤確定申告

不動産を売却した翌年は、確定申告をして税金を支払う必要があります。
毎年2月16日~3月15日の期間に管轄の税務署に申告します。不動産売却で20万円以上の利益があった場合は必須です。

申告しないままだと本来の税金の他に延滞税や重加算税を課せられることもあります。
また、不動産売却で利益が出なかったりマイナスになったりした場合も、申告することにより支払った税金の還付を受けられることもあるので、確定申告はした方が良いでしょう。

不動産売却時の確定申告に関する記事はコチラから

>>【知らないとヤバイ】不動産を売却した時の確定申告の仕方について

 

不動産仲介との違い

買取と仲介の一番の違いは、買主が仲介は個人なのに対し買取は不動産会社ということです。そのため、仲介手数料は発生しません。
不動産会社が査定し、提示金額に納得できればすぐに現金化することができます。

ただ買い取る物件は、リフォームやリノベーションをして再販することが前提です。その手間や経費のことを考えると、やはり買取金額は仲介よりも下がってしまいます。

不動産売却時の「仲介」と「買取」の違いに関する詳しい記事はコチラから

>>不動産売却における「買取」と「仲介」の違いを徹底解説!

 

まとめ:一括査定サイトを使って信頼できる不動産会社に買い取ってもらおう

不動産会社の中でも、買取を主としている会社をインターネット等で探すのは手間がかかります。
一括査定サイトなら、買取が得意な不動産会社に一度に複数の査定依頼をすることができます。

一括査定サイトを上手に利用し、信頼できる不動産会社に物件を買い取ってもらいましょう。

 

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