不動産の「登記事項証明書」の正しい見方を分かりやすく解説

登記の申請
・登記事項証明書の見方がわからない

・そもそも登記事項証明書ってなに?

こんな疑問にお答えします。

 

不動産を相続したり売却したりする際に、必ず確認するのが「登記事項証明書」という書類。
登記事項証明書はいわゆる登記簿謄本のことで、土地の所在地や現在の所有者、抵当権の有無などを確認することができます
登記事項証明書を正しく読めると、権利関係のトラブルを防いだり、土地売買でだまされたときにいち早く問題に気づいたりすることも可能です。

ただし、基本的に登記事項証明書をはじめとした公的書類は内容が難しいため、ぱっと見なにが書いてあるのか分かりません。

そこで今回は、「登記事項証明書の正しい見方」を解説していきます。

✅この記事の信頼性
監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役/宅地建物取引士 上野 健太
不動産業者としての経験(取引実績延べ200件超)を生かし、売主の立場で記事を監修しています。よろしくお願いします。
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「登記事項証明書」は不動産の登記情報を確認できる書類のこと

「登記事項証明書」とは、不動産の登記情報を記した書類のことです。
不動産は、他の所有物と違って、ぱっと見誰のものかわかりません。そのため、不動産の所有権などは、「お金を払ったかどうか」ではなく「登記をしたかどうか」で判断するのが一般的です。

ただ、不動産の登記情報を民間組織などに任せると、なにか問題が起きたときに対応することができません。
そこで、不動産の登記は、「法務局」という国の機関によって保存・管理されています

登記事項証明書は、上記の不動産登記情報が記載された書類です。
基本的に、不動産の法的な所有者や抵当権の有無などを調べたい場合は、法務局で手続きをして登記事項証明書を発行してもらう必要があります。

登記事項証明書の内容は表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)の3段構成

登記事項証明書の内容は以下の3部構成です。

  • 表題部
  • 権利部(甲区)
  • 権利部(乙区)

表題部には、「不動産がどこにあるのか」「建物・土地の面積(地積)はどれくらいあるか」といった情報が記載されています。
権利部(甲区)にはおもに不動産の所有権に関する内容が、権利部(乙区)には不動産の抵当権に関する理由が書かれているため、不動産情報を正確に調べるためには、各段落の情報を適切に読み取る知識が必要です。

内容を要約した「登記事項要約書」と履歴を記した「全部事項証明書」もある

なお、登記事項証明書以外にも、似たような書類はいくつか存在します。
なかでも目にする機会の多い書類が、「登記事項要約書」と「全部事項証明書」です。
登記事項要約書とは、読んで字のとおり、登記事項証明書の内容を要約した書類のことを指します。不動産の登記情報は、法務局に代々のデータが残されており、「以前の所有者がだれだったのか」「そのまえの所有者はだれだったのか」など、すべての情報が記載されていると、かえって見づらいです。

そこで、「現在の権利関係」のみを抽出してチェックできるように、登記事項要約書を発行できるようになっています。
「所有者がだれなのか」などを短時間で確認したい場合に便利な書類ですが、登記事項証明書とは違って、法的な証明書としては利用できません。

一方の全部事項証明書は、過去から現在に渡るすべての登記情報を記した書類です。現在の権利関係だけでなく、「売買によって所有権が移った履歴」「抵当権の設定」「ローンの完済によって抵当権が解除されたこと」など、ありとあらゆる情報が載っています。

たとえば、「祖父の代から受け継いできた土地の権利関係がどうなっているのか調べたい」といったケースで役立つ書類です。
登記情報が網羅されているため、登記事項証明書と同様法的に有効な書類として相続などでも活用することができます。

最寄りの法務局で手続きすればだれでも閲覧できる

記入

なお、土地や建物の登記情報は、請求時に地番(不動産に割り振られる番号)などを記載する必要があるものの、基本的に法務局で申請手続きをすればだれでも閲覧可能です。
登記の変更や抹消など、内容を書き換える手続きをする場合は身分証明書や印鑑証明などが必要ですが、登記を確認するだけなら第三者でも問題ありません。

ただし、登記事項証明書の請求には手数料が必要です。発行してもらう書類の種類によって手数料は変わってくるため、あらかじめ料金を確認しておきましょう。

また、不動産登記に関係した書類は、最寄りの法務局窓口で手続きするだけでなく、オンライン上でも請求をすることもできます。
忙しくて法務局へ足を運ぶ時間がない場合は、オンライン請求手続きを使って登記事項証明書を取り寄せましょう。

参考:登記・供託オンライン申請システム

不動産の住所や地目を確認できる!表題部の内容と正しい見方

登記事項証明書の表題部には、土地の所在地や面積、現在の所有者などが記載されています。
ここからは、表題部の詳しい見方を押さえていきましょう。

土地と建物の種別

建物

登記事項証明書の右上には、(土地)(建物)といった一言が書いてあります。この部分を見て分かるのは、「この書類に記載されている登記情報が土地のものなのか、それとも建物のものなのか」という情報です。登記事項証明書は、「土地」「建物」「区分所有建物」など、種類によって記載内容が違います。同じ住所地でも、土地と建物はそれぞれ個別に登記情報が記録されており、登記事項証明書も別物です。

不動産番号

「不動産番号」という項目には、ひとつひとつの不動産を分類するために、13桁の番号が割り振られています。不動産を区別するための数字なので、まったく同じ番号の不動産は存在しません。そのため、不動産番号が分かれば、不動産の登記情報を調べることができます。

地図番号

地番とは、日本で古くから使われている「市区町村などを示す番号」です。広い土地を所有者ごとに区切ったものを不動産の専門用語で「筆」と呼ぶのですが、このうちの「一筆」を区別するために専用の番号が割り振られています。

日常生活では「○県○市」といった住所表記を使うので、多くの人は見聞きしたことのない言葉でしょう。ただし、不動産登記の世界だと、特定の住所を指すために使用されているため、知っておくに越したことはありません。

所在

地番とは別に、市区町村などを使ったいわゆる住所地も記載されています。

筆界特定

「筆界特定」という制度を使ったどうかを記載する欄です。
隣家との境界線があいまいだったり、自身の土地が侵食されていたりする場合に、筆界特定という制度を利用して土地の境界線を引き直していると、この欄に内容が記載されます。

地目

簡単にいうと、土地の利用分類のことです。
マイホームなどに使っていた土地なら「宅地」、農地であれば「田」「畑」など、土地の用途や目的によって設定された地目が記載されています。

地積

土地・建物の広さです。
2階建てや3階建てなど、階数のある建物の場合、延床面積ではなく各階の床面積を記載します。ただ、あくまでも登記を設定した時点の広さなので、正確な数字とは限りません。

原因およびその日付(登記の日付)

地番や地目、土地の面積などが変わった原因や、いつ起きたのかが記載されています。一筆の土地を分ける「分筆」や、複数の筆を合わせる「合筆」といった手続きについて書かれていることが多いです。

権利部(甲区)の内容と正しい見方

書面

権利部の甲区には、おもに不動産の所有権に関する情報が書かれています。

具体的な項目は、主に以下の4つです。

  • 順位番号(登記手続きが行われた順番)
  • 登記の目的(所有権移転登記などをはじめとした登記手続きの内容)
  • 受付年月日・受付番号
  • 権利者そのほかの事項(登記が変更された理由)

権利部(甲区)を見ると、現在の所有者がどういう経緯で土地を手に入れたのかが分かります。なお、ローンの滞納などで不動産を差し押さえされている場合は、差し押さえや仮処分の事実が記載されるため、注意が必要です。

ただし、登記事項証明書の内容は、所有者が亡くなっていても、法務局で変更や相続の手続きをするまで書き換わりません
実際にはすでに亡くなった親族の相続人が不動産を管理していても、登記を変更していない限り、書類上の所有者は故人のままなのです。
不動産の売却などができるのは、登記上の所有者だけなので、相続などの事情によっては数世代さかのぼって相続登記をやり直す必要があります。

これから売却しようと考えている不動産の所有権が自分にない場合は、別途適切な手続きを取りましょう。

>>不動産を相続したらまずは相続登記!8つのステップで解説

権利部(乙区)の内容と正しい見方

権利部の乙区には、「所有権以外の権利」について書かれています。
ただし、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「権利者そのほかの事項」といった項目に関しては、権利部(甲区)とまったく同じです。

基本的には、甲区で記載しきれない特殊な事情、所有権と混同すると書類が分かりづらくなってしまう権利関係が整理されています。そんな権利部の乙区に記載されているのは、主に以下の6つです。

  • 抵当権
  • 根抵当権
  • 先取特権
  • 質権
  • 賃借権
  • 地上権

なかでも、住宅ローンを組んだときに設定される抵当権の扱いには注意する必要があります。
ローンが残っている不動産を売却するためには、借り入れ先である金融機関の同意、またはローンの完済が必要です。

まだローンのある相続不動産の売却を勝手にはじめると、契約違反を理由に物件を差し押さえられてしまう可能性があるため、抵当権に関する記載があったらローンの残債も確認しましょう。

>>住宅ローンが残っている状況でのマンションや一戸建ての売却~確認すべき3つのポイント

登記事項証明書の見方を知って相続や売却のトラブルを予防しよう

不動産の権利関係は、最寄りの法務局で「登記事項証明書」を発行してもらえば分かります。
ただし、公的書類であり専門用語の多い登記事項証明書は、内容が少し複雑です。
抵当権や所有権の移り変わりを見落とすと、相続や売却の際トラブルになってしまう可能性があるので、不動産を手に入れたらまずは登記事項証明書を取り寄せて、内容をチェックしてください。

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