ゼロからわかる不動産売却の基礎知識と5つのステップ

・不動産を売ろうと思ってるけど、何から始めたらいい?

・不動産売却のポイントを知りたい

こんな疑問にお答えします。

 

安心・安全な不動産売却をするために、知っておきたいポイントはたくさんあります。
マンションや戸建て住宅など、家を購入した経験がある方はおわかりだと思いますが、不動産取引は簡単なものではありません。そして、時間もかかります。

今回は、不動産の売却を検討し始めてから、物件を引き渡すまでの重要なポイントをご紹介します。
自分が今どの段階にいるか、どんな不安があるかを知り、該当する項目をじっくり読んで円滑な不動産売却を実現させましょう。

 

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不動産売却のための下準備

売却する不動産の相場を確認する

最初に、売却しようとする不動産がどれくらいの価格で売れそうなのか、相場を確認します。
売却する不動産が家であるなら、同じ地域で同じくらいの広さ、築年数の家がいくらくらいで売りに出されているかを調べます
まったく同じ条件の家が見つかることはないでしょうが、似たような条件であれば見つかるはずです。
価格はまちまちだと思われますが、大きな差はないはずです。
その価格帯が相場となります。CMでおなじみの大手不動産ポータルサイトなども参考になります。

>>不動産の売却相場を調べる5つの方法を徹底解説!

不動産売却に必要となる経費を確認する

売却する家に住宅ローンの残債がある場合、相場の価格が残債を大きく上回っていれば問題はありませんが、差がある場合は特に気をつけるべきです

相場価格どおりに売れるとは限りませんし、相場価格を大きく上回る価格での売却は不可能と言っていいでしょう。
売却で得たお金で住宅ローンを完済した後、必要となる経費を払うお金が残るかどうかがポイントになります。

>>住宅ローンが残っている状況でのマンションや一戸建ての売却~確認すべき3つのポイント

不動産売却にはさまざまな経費がかかります。
不動産仲介会社には、一般的に売却金額の3パーセント+6万円+消費税の仲介手数料を払わなければなりません。
その他、印紙代、登記移転のための手数料、売却金に課税される税金も考慮しなければなりません。

また、住み替えのための不動産売却である場合、新しい住居への引越し費用なども必要になるでしょう。
おおまかな費用の額を確認し、すべて売却した金額でまかなえるかどうかを判断します。

不動産売却を委託する仲介会社を探す

信頼できる仲介会社を探す

不動産の売却は自分自身でできるものではありません。
仮に、既に買いたいと希望する購入者がいたとしても、個人間で売買契約を進めるのは困難を極めます。
ましてや、まったくのゼロから購入希望者を探して売却を行うことは個人には不可能といえます。

>>不動産売却を個人で行うことのメリット・デメリットを徹底解説

そこで、不動産仲介会社に不動産売却を委託することになります。
仲介会社は多数あります。地域に密着して営業をしている小規模の会社もあれば、全国に営業拠点を持つ大手の会社もあります。
規模が大きいから営業力があり、信頼できるといったことはありません
小さい会社でも、古くから営業していることで信頼と実績を積み上げているところもあります

査定依頼は2,3社に声をかけ、その際の対応で信頼感を得られた会社を選んで売却を依頼しましょう。

売却する価格を決める

仲介会社が提示する査定価格はまちまちになるかと思われますが、相場から大きく離れた額になることはまずありません。
上下の差が小さな幅の中におさまる価格になるはずです。
その査定価格を参考にして売却する価格を決め、仲介会社に不動産売却を依頼します。

相場からかけ離れた高額査定をしてくる業者には注意が必要!
自分の物件が高く評価されるのはとてもうれしいことです。
しかし、媒介契約をとることだけが目的で高額査定を出す業者もいるので慎重に選びましょう

不動産売却依頼時の必要書類

必要書類 マンション 戸建て 土地
登記簿謄本 or 登記事項証明書
購入時の売買契約書
購入時の重要事項説明書
登記済権利書 or 登記識別情報
土地測量図・境界確認書
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
物件の図面・設備等の仕様書
建築確認済証・検査済証
建築設計図書
管理規約・使用細則・維持費関連書類    
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書  

〇は必要 △は任意 空白は不要

>>【不動産売却に必要な書類まとめ】入手・再発行の方法もご紹介

不動産売却は小さなポイントで成否が決まる

変えられないポイント

不動産売却において、購入を希望される方はさまざまなポイントをチェックします。
価格は変えることができますが、変えることができないポイントも多くあります。

まず、最寄駅からの距離です。徒歩10分以内であればポイントが高くなります。

次に、広さと間取りです。間取りは、「仕切りをはずせば1部屋として広く使える」「簡単なリフォームで2部屋に分割できる」などの自由度があるかどうかもポイントになります。

築年数は変えられません。大規模な都市開発の計画がある地域を除き、周辺環境も変えられないですね。
ただ、閑静な住宅街であれば、多少駅から遠くても静かであることを魅力と感じる方がいらっしゃいますし、繁華街に近く、にぎやかな場所であれば、利便性を魅力と感じる方がいらっしゃいます。

自分で変えられるポイント

不動産 掃除
自分で変えることができるポイントもあります。家の場合、外観や室内をきれいにすることができます。

戸建住宅の場合は、家の周辺や庭を掃除したり、雑草を抜いたり、壁などの小さなひび割れなど簡単に補修できる部分を補修しておきます。

室内はきれいに掃除して、内覧するお客様に良い印象を与えるのが理想的です。
プロにハウスクリーニングを依頼するのもいいでしょう。

きれいに、丁寧に住んでいると思ってもらえるかどうかで契約が左右されることもあります
特に、築年数の割にはきれいだと思われれば、有利になります。

>>不動産売却前にハウスクリーニングをすべき3つの理由と掃除のポイント

購入者が決まったら、売買契約を進める

売買条件の確認と合意

まず、お金の支払いに関する内容を取り決めて、売主と買主の双方が合意することが必要です。
売却代金の総額、手付金の支払い方法、売買代金の残額の支払時期などを確定させます。

また、トラブル防止のために、理由なく支払いが遅れた場合は、「契約解除及び損害賠償金を支払う」「手付金を支払った後買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合はどうするのか(ローン特約を付けるかどうか)」なども重要な取り決め事項になります。

>>事例を知って事前に回避!不動産売却時のトラブル【ローン特約】編

物件の状態を購入者に確認してもらう

原則として契約締結から引渡しまでの間に、売主・買主・不動産仲介会社立会いの下、家の状態を確認します。
引き渡しの後に、家の不具合でクレームが入り、トラブルとなるケースがあるからです。
家の中の傷んでいる部分、不具合が出ている部分をひとつひとつ説明して確認してもらいます。
不動産仲介会社から買主に重要事項説明書に添って確認してもらうのがよいでしょう。

>>事例を知って事前に回避!不動産売却時のトラブル【瑕疵担保】編

所有権移転登記・抵当権抹消の準備をする

所有権移転登記・抵当権抹消は、決済・引き渡し時に同時に行われます。
一般的に登記申請は司法書士に委任しますので、さまざまな書類が必要になります。
特にスケジュールをしっかりと調整することが重要になってくるので、事前準備で不明な点があれば、速やかに司法書士・不動産会社に相談しましょう
その他、税金などの公租公課・電気・水道・ガスなどの精算も忘れずに行わなければなりません。

この準備を怠ると、契約書で約束した期日に所有権移転登記ができない場合があるので十分に注意しましょう。
特に、登記識別情報または権利証を紛失してしまった場合などは、特別な手続きが必要となります。これらの手続きには時間がかかることもありますので、できるだけ早く準備に取りかかることが大切です。

>>家を売却するのにかかる期間はどれくらい?不動産売却のスケジュールについて

引き渡し時の必要書類

必要書類
  • 登記済権利書 or 登記識別情報
  • 印鑑証明書(決済日より3カ月以内に発行されたもの
  • 実印
  • 登記費用(抵当権抹消登記をする場合)
  • 住民票(法人の場合は登記事項証明書または法人番号)

参考:不動産売却の流れについて

まとめ:不動産売却は基礎知識を持つことが重要

家を売却すると決めた後、どうすればいいのかわからないとなれば、先に進めることができません。
自分で購入者を探したり、売買手続をすることは困難であり、不動産仲介業者に売却を依頼することになります。

「何もわからないし、プロにすべてを任せよう」と考えるのではなく、不動産売却の流れを基礎知識として理解したうえで、実務の部分をプロである不動産仲介会社に任せる姿勢を持ったほうがいいでしょう。

ほとんどの方は、不動産の購入も売却もそんなに経験することではありません。
その金額は大きなものになりますし、トラブルが起こらないよう慎重に不動産売却を進めるためにも、必要最低限の基礎知識を把握しておくことが重要です。

 

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