【不動産売却の基礎知識】3つの不動産媒介契約の種類と違いについて

不動産を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
その際、不動産会社と媒介契約を締結しますが、媒介契約には一般媒介契約専属専任媒介契約専任媒介契約の3種類があります。
この3種類には、それぞれ違いがあり、その違いを理解した上でどの媒介契約を締結するか判断しなければいけません。
今回は、具体的にこの3種類はどのような点が違うのか?を解説します。

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依頼できる不動産会社数

3種類の媒介契約の最も大きな違いは、以下のように依頼できる不動産会社の数です。

  • 一般媒介契約:複数社に依頼できる
  • 専属専任媒介契約:1社のみ
  • 専任媒介契約:1社のみ

一般媒介契約は、依頼できる会社が複数で構いません。
たとえば、4社と一般媒介契約を結んだら、その4社が自分の物件の売却をしてくれるということです。

一方、専属専任媒介契約と専任媒介契約(以降「専任系媒介契約」)は1社だけとしか媒介契約を結べません。
つまり、自分の物件の売却活動を行うのは、媒介契約を結んだ1社のみというわけです。

 

契約期間


次に、媒介契約の契約期間にも以下の違いがあります。

  • 一般媒介契約:自由に選べる
  • 専属専任媒介契約:3か月以内
  • 専任媒介契約:3か月以内

このように、一般媒介契約は期間を自由に定められます。
もっというと、契約を一方的に解除するのも自由です。
一方、専任系媒介契約は3か月以内というルールがあります。
そして、専任系媒介契約は1社としか契約を結べません。

レインズ登録義務

レインズに登録する義務も以下のように違いがあります。

レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
不動産会社のみ閲覧できるシステムであり、過去の成約事例や現在の売り出し物件が掲載されています。

レインズに自分の物件が登録されると、ほかの不動産会社に自分の物件の存在をアピールできるということです。
レインズで物件を発見した不動産会社から、「うちの顧客に紹介できそうな人がいます」となったら集客増につながります。

また、福岡には”ふれんず”という福岡独自のポータルサイトが存在します。
“ふれんず”は「公益社団法人福岡県宅地建物取引業協会(通称:福岡県宅建協会)」が運営する売買・賃貸の不動産情報サイトです。
福岡県宅建協会会員は、”ふれんず”を通してレインズ登録を自動的に行うことができます。
(ハトのマークの宅建協会のCMでお馴染みです)

  • 一般媒介契約:義務なし
  • 専属専任媒介契約:媒介契約から5日以内
  • 専任媒介契約:媒介契約から7日以内

ふれんずでも上記期間は同様で、情報登録はもちろん、価格改定後の情報修正、成約後の登録削除など、サイト上で行うことでレインズにすぐに反映されます。
レインズは国土交通省管轄の宅建業法に登録・通知の義務が定められた情報サイトで一般の方は閲覧できませんが、“ふれんず”は一般の方も閲覧する事ができるため、福岡で不動産を購入したり売却する多くの方が利用しています。

売却活動報告義務

売却報告義務にも以下のような違いがあります。

  • 一般媒介契約:なし
  • 専属専任媒介契約:1週間に1回以上
  • 専任媒介契約:2週間に1回以上

売却報告義務とは、広告予定、反響状況、検討客の状況、付近の競合物件の変化などの、定期的な報告義務のことです。
報告内容や報告方法に指定はないので、電話の場合もありますし、メールの場合もあります。

一般媒介契約には売却報告義務がありません。
一方、専任系媒介契約にはペースに違いがありますが義務があります。

自己発見取引の可否

最後の違いは、自己発見取引の可否です。

  • 一般媒介契約:問題ない
  • 専属専任媒介契約:不可。全額支払う
  • 専任媒介契約:可能だが費用請求あり

自己発見取引とは、売主自らが買主を見つけてきたケースです。
物件を売りに出したところ、知人・友人から直接問い合わせがきたというようなケースが該当します。
一般媒介契約の場合は特に問題なく、不動産会社に仲介手数料などの費用を支払う必要はありません。

一方、専任系媒介契約の場合は費用負担が発生することがあります。
専属専任媒介契約は、自己発見取引の場合でも、媒介契約を結んでいる不動産会社を介しての取引になります。そのため、媒介契約に定められている仲介手数料は全額支払うことになります。

専任媒介契約の場合には自己発見取引で契約しても良いですが、不動産会社はその時点までにかかった広告費などの請求をしても良いことになっています。
専属専任媒介契約よりは安価になりますが、費用負担が発生するという点は覚えておきましょう。

契約の種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への販売依頼
依頼できる

依頼できない

依頼できない
自分で探した買主との直接契約
直接契約できる

直接契約できる

直接契約できない
有効期間 無制限 3ヵ月 3ヵ月
報告義務 なし あり
2週間に1回以上
あり
1週間に1回以上
不動産流通機構(レインズ)の登録義務 登録義務なし 契約日から7日以内 契約日から5日以内

 

媒介契約の選び方

さて、3種類の媒介契約の違いが分かったところで、実際にどの媒介を結べばよいのか?という話です。
結論からいうと、当サイトでは一般媒介契約を推奨しています。

具体的な理由は下記関連記事をご覧下さい。

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まとめ

このように、同じ媒介契約でも種類によって違いがあります。
査定時にきちんと不動産会社を見極め、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結しなければいけません。
その点に注意して査定を依頼し、優良不動産会社を見極めましょう。